Contractul - ca mod de dobandire a dreptului de proprietate

Contractul - ca mod de dobandire a dreptului de proprietate

1. Consideratii generale

Contractul sau conventia translativa sau constitutiva de drepturi reale este modul de dobandire cel mai frecvent intalnit, atat ca varietate cat si ca multitudine de operatiuni juridice in viata sociala de toate zilele.

Contractul este un mod de dobandire cu titlu particular, cu titlu oneros in marea majoritate a cazurilor (contractul de donatie este cu titlu gratuit) si isi produce efectele in timpul vietii participantilor, pentru ca este un act juridic intre vii. Este, de asemeni, un mod derivat de dobandire pentru ca are ca efect translatia proprietatii de la un titular la altul, care opereaza in virtutea acestui act juridic.        

In planul de analiza al acestei sectiuni ne vom referi la cateva aspecte generale care caracterizeaza acest mod de dobandire si vom starui asupra unor chestiuni de drept controversate si de actualitate datorita unor reglementari succesive in timp, aparute in materie.

Contractul este definit de art.992 C.civil ca fiind acordul de vointa realizat intre doua sau mai multe persoane cu intentia de a constitui sau a stinge intre ele un raport juridic, adica de a produce efecte juridice. In sectiunea de fata, prezinta importanta numai acele contracte prin care se transmite un drept de proprietate, facand parte din aceasta categorie: vanzarea-cumpararea, schimbul, donatia si renta viagera. Ele au caracteristica esentiala ca stramuta proprietatea de la un titular la altul, efectul fiind acela pe care partile il urmaresc de a se dobandi dreptul de proprietate in persoana unui nou titular. Cel mai des intalnit, constituind arhetipul este contractul de vanzare-cumparare prin care una din parti (vanzatorul) stramuta dreptul de proprietate sau un alt drept al unui bun al sau celeilalte parti (cumparatorul) care se obliga in schimb a plati vanzatorului pretul bunului vandut (art. 1294 C.civ.). Caracterele sale juridice sunt:

a) este un contract sinalagmatic (bilateral);

b) este un contract cu titlu oneros;

c) este un contract comutativ;

d) este un contract consensual; si

e) este un contract translativ de proprietate, in principiu, in momentul realizarii acordului de vointa (art. 1295 C.civ.).

Aspectele legate de notiunea de contract civil, clasificarea contractelor, incheierea si efectele contractului, forta lui obligatorie intre partile contractante si opozabilitatea lor fac obiectul studiului Teoriei generale a contractului civil si a contractelor speciale, in tratatele sau cursurile autorilor de specialitate.[i]

In cadrul lucrarii de fata vom releva cateva caracteristici globale si necesare pentru intelegerea acestui mod de dobandire.

Prevazut in art.644 C.civil, ca mod de dobandire se deosebeste de celelalte moduri pentru ca toate reglementarile Codului civil se bazeaza pe principiul libertatii contractuale. Partile sunt libere sa-l incheie sau nu, tot ele hotarasc asupra continutului, formei si efectelor acestuia. Acordul de vointa sta la baza incheierii lui. De principiul libertatii contractuale se poate vorbi pana la limitele care intereseaza ordinea publica; de principiul fortei obligatorii, in sensul ca contractele incheiate au putere de lege intre partile contractante si nu pot fi modificate sau revocate decat prin consimtamantul mutual. Realizarea acordului de vointa priveste toate clauzele contractuale si se realizeaza prin intilnirea ofertei de contractare cu acceptarea ofertei respective, ducand la incheierea lui valabila cand vointele sunt concordante cu privire la toate 848h75i clauzele. Sub aspectul efectelor sunt supuse principiului relativitatii, iar in privinta opozabilitatii contractele sunt cel mai important izvor de obligatiuni, guvernate de principiul inopozabilitatii fata de terti. [ii]

Notiunile de 'contract' si de 'conventie' sunt sinonime, caracterizate in doctrina astfel: conventia este genul iar contractul este specia[iii] si sunt considerate in context ca reprezentand aceeasi semnificatie.

In cazul acestui mod de dobandire a proprietatii principiul este ca transmiterea dreptului de proprietate are loc in chiar momentul incheierii contractului, dupa cum prevede art.971 C.civ. Dobanditorul poarta riscul pieirii sau distrugerii lucrului chiar daca nu s-a facut traditiunea lucrului. Aceasta opereaza prin simplul consimtamant al partilor, fiind consacrat principiul consensualismului in virtutea caruia contractul se considera valabil incheiat prin simplul acord de vointa al partilor sau solo consensu. Fac exceptie acele situatii prevazute expres de lege legate de indeplinirea unor cerinte de forma.

In mod traditional art.1295 al.1 din C.civ. prevede faptul ca vanzarea devine perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul nu s-a predat si pretul lui nu se va fi numarat. Partile pot deroga, prin clauzele pe care ele le insereaza, de la aceasta regula statuata in art.1295 C.civ. In conditiile actuale sunt dese situatiile cand simplul acord de vointa nu mai este suficient. Complexitatea unor operatiuni juridice care implica ca vanzarea de bunuri sa conditioneze transmiterea proprietatii de indeplinirea unor formalitati, aspect remarcat atat in dreptul comparat, respectiv interpretarea data art.1853 C.civ., cat si in literatura juridica de la noi.[iv] Astfel, in cazul cumpararii unor bunuri pentru care se cer autorizari speciale (substante reactive, arme etc.), fara acele autorizatii dreptul de proprietate nu poate fi dobandit chiar daca acordul de vointa a intervenit in conditiile art.971 si 1295, C.civ. intre partile contractante.

Tot astfel, pentru valabilitatea contractului de donatie art.813 din C.civ. prevede obligativitatea respectarii unor solemnitati, cerinta ad validitatem a formei autentice, sub sanctiunea nulitatii absolute.[v]

In legatura cu regimul juridic al terenurilor, acestea pot fi instrainate intre vii, potrivit art.46 din Legea nr.18/1991, numai in forma autentica, iar dreptul de proprietate asupra imobilelor in regimul de carte funciara se constituie in momentul intabularii. Legea nr. 54/1998, privind circulatia juridica a terenurilor inlocuieste cap. II al Legii nr. 18/1991, statueaza ca toate terenurile proprietate privata sunt in circuit civil, pentru instrainare carora prin acte juridice intre vii se cere forma autentica.

In cazul darurilor manuale, donatia devine valabila si proprietatea este dobandita de donatar atunci cand are loc remiterea materiala a bunului, obiect al donatiei. Pe langa cele aratate, de la principiul potrivit caruia transferul dreptului de proprietate la dobanditor opereaza in momentul incheierii valabile a contractului, exista un numar de patru exceptii.[vi]

Prima, cand prin contract s-a stabilit de catre parti ca pentru transferul sau constituirea dreptului real se prevede implinirea unui termen sau realizarea unei conditii suspensive.

A doua, cand contractul se refera la bunuri viitoare, transferul dreptului de proprietate este realizat la data cand s-a prevazut in conventie predarea sau cand aceasta predare a devenit efectiva. Vanzarea de bunuri viitoare (res futura) se refera la acelea care nu exista in momentul incheierii contractului, dar vor exista in viitor. Dintre bunuri viitoare numai mostenirea nedeschisa nu poate face obiectul unui contract (art.702 si 965 C.civ.). Nerealizarea sau inexistenta lucrului in viitor nu afecteaza validitatea contractului, riscul neindeplinirii apartinand vanzatorului care poate fi obligat si la plata de daune interese daca nu dovedeste o cauza de exonerare (art.1982 C.civ.). Atunci cand contractul are caracter aleatoriu, cumparatorul si-a asumat riscul nerealizarii lucrului sau evenimentului viitor, nerealizare care este independenta de vointa si atitudinea vanzatorului. Lucrurile determinate de gen care nu pier nu afecteaza conventiile de pericolul disparitiei.

A treia exceptie, sunt contractele care au ca obiect bunuri generice, cand transferul dreptului de proprietate are loc numai in momentul individualizarii (determinarii) prin operatiile de masurare, cantarire sau numarare, ce de regula sunt realizate odata cu predarea bunului.

A patrea exceptie, se refera la vanzarea de imobile in sistemul de publicitate imobiliara prin carti funciare, dreptul de proprietate, ca de altfel orice drept real, se transmite numai pe data intabularii, adica a inscrierii in cartea funciara, conform Legii nr.115/1938. In lipsa inscrierii unor astfel de drepturi in cartea funciara nu poate fi opusa de o parte contractanta celeilalte parti contractante, pentru ca ambele sunt tinute la respectarea obligatiilor pe care si le-au asumat intre ele. Dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 7/1996, exceptia isi pierde actualitatea.

Pentru a fi opozabil tertilor, acest drept trebuie inscris si el se considera constituit din acel moment.[vii] In acest sens prevede si art.1295 al.2 C.civ., insa dupa acest text transcrierea nu este contitutiva de drepturi, avand scopul de a da data certa si a face dovada anterioritatii fata de un alt act translativ.

Mai recent, intemeindu-se pe o noua interpretare a textelor de lege aplicabile in materie si avand in vedere tendinta din jurisprudenta, care a recunoscut existenta dreptului de proprietate extratabulara, s-a ajuns la opinia ca inscrierea nu are decat efecte de opozabilitate fata de terti, iar nu si constitutive de drept. Constituirea dreptului are loc independent de aceasta transcriere.

Dupa intrarea in vigoare a Legii cadastrului acest aspect este si mai puternic accentuat prin art.10 al.3 din care rezulta ca functia juridica a cadastrului se realizeaza prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate si prin publicitatea imobiliara. Coroborat cu art.22 al aceleiasi legi, care textueaza ca dreptul de proprietate asupra unui imobil se inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis in mod valabil, este clar ca acest punct de vedere trebuie impartasit pe viitor, tinand seama si de faptul ca progresiv cu realizarea lucrarilor de cadastru este scoasa din vigoare Legea nr.115/1938.

Potrivit cu noua reglementare a cadastrului si a publicitatii imobiliare, se pare ca inscrierea de carte funciara nu mai are caracter constitutiv de drepturi ci numai un caracter de opozabilitate fata de terti. Acest aspect a fost deja semnalat in literatura de specialitate. Determinarea tertilor se va face potrivit dreptului comun, dar cu luarea in considerare a dispozitiilor art.22,24-27 si 39 din Legea nr.7/1996. Pentru determinarea notiunii de terti mai intereseaza daca s-a dobandit imobilul cu titlu oneros ori cu titlu gratuit, precum si daca a fost de buna credinta ori de rea credinta la data incheierii actului juridic de dobandire. Aceasta lege face precizarea ca dreptul de proprietate este opozabil fata de terti, fara inscrierea in cartea funciara, cand provine printre altele si din vinzare silita.

In legatura cu autorizarea prealabila a unor instrainari precizam ca, in prezent, se impune in urmatoarele situatii: a) cazul prevazut de art.5 al.3 din Legea nr.15/1990 potrivit caruia instrainarea bunurilor apartinand regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort; b) cazul prevazut de art.12 din Decretul-Lege nr.61/1990, potrivit caruia la vanzarea locuintelor proprietate de stat cumparate pe baza de credit, pana la rambursare, locuinta nu poate fi instrainata decat cu autorizarea prealabila a C.E.C.; c) cazul vanzarilor de actiuni si active potrivit art.50 al.2 si 60 din Legea nr.58/1991, in cadrul actiunii de privatizare, numai cu aprobare prealabila a Agentiei nationale de privatizare; d) cazul prevazut de art.15 al.4 din Legea nr.85/1992, potrivit caruia pana la rambursarea integrala a pretului locuinta nu poate fi instrainata, fara autorizarea prealabila a unitatii vanzatoare; e) cazul achizitiilor publice, unde trebuie sa fie respectate conditiile si aprobarile prevazute de O.G.nr.12/1993; f) cazul construirii de locuinte cu credite acordate in conditiile Legii locuintei nr.114/1996; bunul dobandit prin astfel de credite nu poate fi instrainat dupa cum glasuieste art.20 al.6 din aceasta lege. Autorizarea prealabila nu mai are nici in aceste cazuri limitate caracterul puternic si de ordine publica al actului adminsitrativ unilateral si cu efect sanctionator, dupa cum era regimul juridic pana in anul 1990.

In conditiile exprese ale Legii nr. 54/1998, pentru instrainarea terenurilor prin acte juridice nu mai este necesara nici o autorizatie administrativa.

Precizam ca prin art.70 si 73 al Legii nr.114/1996, sunt abrogate expres unele acte normative, fara sa fie mentionate Decr.-Lege nr.61/1990 si nici Legea 85/1992. Consideram ca dispozitiile contrare acestei legi sunt abrogate implicit, insa pentru contractele incheiate isi pastreaza valabilitatea in virtutea principiului neretroactivitatii legii civile. Desi aspectul se deduce din interpretarea principiilor generale de drept, art.71 al legii prevede expres mentinerea drepturilor mai favorabile pe care beneficiarii le-au dobandit anterior. Sanctiunea nerespectarii acestei conditii a autorizarii sau aprobarii prealabile, functioneaza diferit, in functie de natura si interesul proteguit de lege.

Textele legale aratate nu contin prevederi exprese legate de regimul sanctionator care se aplica. Astfel, pentru incalcarea art.5 al.3 din Legea nr.15/1990, art.50 si 60 din Legea nr.58/1991, fiind vorba de un interes general se aplica sanctiunea nulitatii absolute. Daca se incalca art.12 al Decr.-Lege nr.61/1990, art.15 din Legea nr.85/1992, art.20 al.6 din Legea nr.114/1996 se aplica sanctiunea nulitatii relative.

In continuare vom aborda o serie de chestiuni legate de dobandirea dreptului de proprietate prin conventii (contracte) care sunt de actualitate in materie sau care sunt controversate si impun dezlegarea unor probleme de drept.

2. Exercitarea dreptului de preemptiune

Exercitarea dreptului de preemptiune. Dreptul de preemptiune a fost cunoscut si in trecut, originile sale se pierd in negura vremurilor, cercetatorii istoriei dreptului, sociologii si istoricii nu au un punct de vedere unitar privind originile sale. La noi a fost strans legat de vechile structuri agro-pastorale ale manifestarii dreptului cutumiar cunoscut sub denumirea de Ius valahicum. Importanta lui era covarsitoare in comunitatea inchisa si activitatea juridica relativ restransa a obstii vicinale. Era o reactie inversunata a comunitatii de a pastra pentru membrii sai partea celor care isi instrainau pamantul pe masura ce societatea feudala evolua, ca o incercare de a stavili presiunea celor straini de obste sa se improprietareasca in sanul acesteia.

Este cert ca a existat o forma a protimisisului de origine romana, care a fost influentata de culegerile si legiuirile bizantine care circulau in acele vremi prin cele trei provincii romanesti. Influenta bizantina din sec.XVIII gaseste un protimisis romanesc bine structurat. Astfel, legiuirile bizantine actioneaza prin suprapunere si constituie un progres cert de siguranta tranzactiilor.

In actele de cumparare, precumparare, rascumparare si formele lor se exprima o adevarata conditionare a stapanirii actuale in favoarea privilegiatilor protimitari. Bunul era in acest fel mentinut in cadrul solidaritatii comunitare si erau chemate la protimisis intr-o anumita ordine: rude devalmase, rude simple, devalmasi simpli, vecini totali, vecini din colt, fostul stapanitor, restul satului sau chiar satele vecine.

In diferite forme protimisisul a existat atat in dreptul feudal, la inceput in epoca lui Ius valahicum, ca forma normativa a cutumei nascuta din obiceiul pamantului si apoi in legiuirile scrise care s-au aplicat sporadic si in activitatea de codificare printre care amintim Codul lui Caragea de la 1819 in Tara Romaneasca si Codul Calimach in Moldova din 1819, forma de manifestare fiind imbinata cu criteriile social-economice si istorice ale vremii.[viii] In cadrul proprietatii devalmase a intregii obsti, care se afla in proces de erodare a fost folosit ca o arma juridica de aparare fata de intrusii ce erau straini de comunitate. Protimisisul s-a extins si la proprietatea individuala dupa formarea ei, avand acelasi scop protector de a evita trecerea unui bun stramosec in mana strainilor. Acest drept a fost reglementat si prin Legea nr.63/1974, privind patrimoniul national cultural (abrogata prin Decretul nr.9/1990).

In dreptul comparat, preemtiunea este "facultatea recunoscuta unei persoane sau unei entitati administrative, in virtutea unui contract sau unei dispozitii legale, de a dobandi proprietatea unui bun, in cazul instrainarii sale, cu preferinta fata de orice alt cumparator"². Dupa cum se observa in dreptul francez nu este precumpanitoare legea in stabilirea dreptului de preemtiune ci este pusa pe plan egal cu contractul, ca un reflex al principiilor liberale, in materia actelor juridice civile.

Ca izvor insa, dreptul de preemtiune este atat legal cat si conventional, dupa cum se naste dintr-o dispozitie legala, respectiv prin vointa partilor, in acest din urma caz in virtutea unei clauze avand caracterul pactului de preferinta, cu caracteristicile care decurg de aici.

In prezent, dreptul de preemptiune este reglementat de art.48 din Legea nr.18/1991, art.9 din Legea nr.16/1994, privind arendarea. El are ca atare o natura legala dar nu exista in textele mentionate o definitie a acestuia. O definitie poate fi totusi conturata in sensul ca este un drept subiectiv recunoscut de lege anumitor titulari in mod expres, in virtutea caruia acestia se bucura de prioritate la cumpararea unui teren din extravilan, in ordinea de preferinta, cu indeplinirea celorlalte conditii egale.[ix]

In dreptul comparat, codul civil francez, prin art. 815, a instituit un drept de preemtiune in favoarea coindivizarilor cand unul dintre ei intentioneaza sa cedeze, cu titlu oneros, unei persoane straine de indiviziune. Jurisprudenta franceza a decis ca reglementarea are ca scop evitarea intruziunii unui tert strain de indiviziune.[x]

Dreptul de preemptiune este instituit print-o norma imperativa si reprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii a terenurilor din extravilan si mai ales de la principiul ca proprietarul poate dispune liber de bunul sau conform art.480 din C.civ., fiind o derogare, se impune concluzia ca texte legale aplicabile sunt interpretate restrictiv. Scopul principal al reglementariii consta in evitarea faramitarii proprietatii funciare, interesul economic fiind de a favoriza concentrarea pentru o mai buna exploatatie agricola.

Dreptul de preemptiune este un drept patrimonial, care trebuie ocrotit, indiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat sa-l respecte. El este un drept subiectiv civil avand caracterele: absolut, real, principal, afectat de modalitati. Ca drept real este opozabil tuturor, care se naste atunci cand vanzatorul proprietar isi manifesta intentia neindoielnica de instrainare. In legatura cu caracterul real s-ar putea aduce obiectia ca nu este asa, pentru ca este un drept de o natura speciala, care izvoraste din lege. Daca pentru cei care beneficiaza de ordinea stabilita de lege, de acest drept, in mod corelativ pentru proprietarul terenului pe care doreste sa-l instraineze este o restrangere a prerogativelor sale pe care le are in temeiul art.480 C.civ., rezultate din starile faptice sau juridice de: coproprietate, ca modalitate juridica a dreptului de proprietate, de vecinatate a celor doua fonduri, de stat ca participant la circuitul civil, cand nu exista coproprietar sau vecin ori in lipsa intentiei lor de a cumpara. De avut in vedere si art.9 din Legea nr.16/1994, potrivit caruia arendasul, persoana fizica, are drept de preemptiune inaintea statului; in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor din extravilan, ce i-au fost arendate. Aceasta schimba ordinea de preferinta prevazuta in art.48 din Legea nr.18/1991 si nu se confunda cu arenda prevazuta de art.1458-1769 C.civ. Arendasul are acest drept numai in perioada cat este in executarea contractului de arendare si consideram, de asemeni, atata timp cat nu a fost reziliat sau anulat, cazuri in care nu poate beneficia de acest drept. Dreptul la actiune al arendasului izvoraste dintr-un drept de creanta care urmareste anularea actului juridic de instrainare care il lezeaza.

Aceasta restrangere legala pe care o suporta proprietarul are loc numai cand se realizeaza efectiv transmiterea dreptului real principal de proprietate asupra terenului si nu dezmembramintele acestuia, cum ar fi uzufructul sau atributul folosintei in conditiile legii arendarii.

Preemptiunea se exercita numai la vanzare, care este un contract cu titlu oneros si comutativ, avand ca element esential contraprestatia, constand din pret. Fiind o prevedere expresa a legii, care se refera numai la actul juridic al 'vanzarii', putem conchide ca la alte forme de instrainare nu este obligatorie preemptiunea, altminteri am adauga la lege. Este cazul instrainarii prin schimb, donatie, intretinere etc. Aceste contracte au in vedere fie un interes aparte al proprietarului si care nu duce la faramitarea lotului (la schimb cand se urmareste primirea unui anumit teren), fie sunt incheiate in consideratiunea persoanei, in special la actele cu titlu gratuit.

Obiectul dreptului de preemptiune il constituie numai terenurile agricole (arabile, pasuni, fanete, livezi, vii etc.) situate in extravilan. Enuntul legal este limitativ si deci per a contrario nu pot face obiect al dreptului de preemptiune alte categorii de terenuri, cum ar fi de exemplu cele ocupate de vegetatie forestiera (padurile). Fata de interesul national-economic ce-l prezinta padurile, consideram ca se impune de lege ferenda extinderea si in cazul lor, pentru ca existenta compacta a unor suprafete mari duce la o protejare a lor mai eficienta.

S-a exprimat parerea ca acest drept poate fi exercitat, ca o facultate, si in cazul in care terenul agricol din extravilan face parte din domeniul privat al statului sau al unitatii administrativ-teritoriale. Avand in vedere prevederile legale pe care le analizam in legatura cu acest drept, care poate fi invocat numai in contractele de vanzare cumparare el nu poate fi recunoscut in cadrul aducerii ca aport intr-o societate comerciala ( Legea nr.31/1990) intr-o societate agricola (art.3 din legea nr.36/1991) sau civila (art.1491-1499 C.civil).

La exproprierea pentru utilitate publica dupa procedura prevazuta de Legea nr.33/1994, care este tot o vanzare, dar fortata, dreptul de preemtiune nu poate fi invocat pentru ca terenul trece in domeniul public care are caracterele lui specifice. Dar, in schimb, se considera ca in cazul retrocedarii imobilului expropriat, proprietarul anterior are un drept de preemtiune la cumparare, daca expropriatorul s-a hotarat sa-l instraineze.

In caz de tranzactie, care este carmuita de art.1704-1716 C.civil, in care partile isi fac renuntari si concesii reciproce pentru a preintampina sau pentru a stinge un litigiu dintre ele, ce poate avea ca obiect instrainari de teren ce se apreciaza oneroase, nu se poate pune problema exercitarii dreptului de preemptiune. Aici facem observatia ca daca obiectul tranzactiei il constituie un contract incheiat de parti si care se afla in litigiu, dat la incheierea lui, avand ca obiect vanzarea de terenuri agricole in extravilan si era necesara preemptiunea, tranzactia nu poate sa aiba loc pentru a acoperi o nulitate preexistenta. Tranzactiile intra sub incidenta instantelor judecatoresti, care, pronuntand hotatarea de expedient conform art.271 C.pr.civ., vor verifica daca nu se incalca o norma de drept imperativa, cum este si cazul preemptiunii, sau daca pe aceasta cale se urmareste ocolirea legii. La tranzactiile extrajudiciare problema apare mai simpla pentru ca daca privesc terenuri agricole in extravilan se cere forma necesara pentru contractele autentice.

Daca se vinde un drept de proprietate asupra unui teren litigios si una dintre parti se hotaraste sa vanda, o poate face numai dupa regulile dreptului comun si, in consecinta, va fi obligata sa respecte dreptul de preemptiune. Legea, cantonand exercitarea obligatorie a dreptului de preemptiune si avand in vedere ratiunile ce stau la baza acestuia, el nu este aplicabil la terenurile intravilane, la constructii si nici la bunuri mobile.

In acest sens, in practica s-a statuat ca unul dintre indivizari este indreptatit sa instraineze cota sa ideala din dreptul de proprietate, fara nici o formalitate si fara consimtamantul celorlalti coindivizari, avand ca obiect coproprietatea unui apartament, deoarece legea nu confera dreptul de preemptiune. Acest drept este prevazut expres si se aplica in conditiile art.48-49 din Legea fondului funciar.

Sustinem ca, fata de dispozitiile imperative ale art.48 din Legea nr.18/1991, si in cazul statului, cand instraineaza prin vanzare trebuie sa se exprime si dreptul de preemptiune. Acestea sunt insa situatii rare si se refera bineinteles la terenuri din domeniul privat al statului, la vanzarea carora mai sunt si alte restrictii sau conditii impuse de lege (ex. licitatia).    Ca in toate cazurile pentru care s-a instituit preemptiunea, se au in vedere ratiunile care au stat la baza reglementarii ei, de a crea suprafete agricole mai mari pentru exploatatie agricola, pentru identitate de regim juridic si egalitate de tratament juridic, indiferent de titularul dreptului de proprietate. Daca intentia legiuitorului ar fi fost alta ar fi prevazut expres in lege. Ca argument de text, art.41 al.2 din Constitutia Romaniei care prevede un regim juridic egal pentru proprietatea privata, indiferent de titular, precum si art.6 din Legea nr.18/1991 care prevede ca domeniul privat al statului este supus dispozitiilor de drept comun, daca nu se prevede altfel prin lege.

La fel consideram ca si in cazul instrainarii de terenuri agricole din extravilan care au fost mostenite de cetateni straini se impune aceeasi procedura a exercitarii dreptului de preemptiune, deoarece legiuitorul a urmarit in toate situatiile crearea, in viitor, a unor suprafete compacte in interesul promovarii unei agriculturi moderne. Esentialul pentru dreptul de preemptiune, care este conferit de lege anumitor titulari, consta in faptul ca acestia au intaietate la cumparare, sunt preferati de lege inaintea altor posibili cumparatori care au obligatia sa se abtina de la cumparare pana nu trece termenul prevazut de lege in favoarea titularilor dreptului de preemptiune, pentru ca daca nu-l respecta actul incheiat este anulabil.

Titularii dreptului de preemptiune, potrivit art.48 al.2 din Legea nr.18/1991, sunt, in ordine: coproprietarii, proprietarii vecini, statul (art.48 al.6), care se exercita prin Agentia de Dezvoltare Rurala. Ulterior, prin art.9 al Legii nr.16/1994 s-a acordat dreptul de preemptiune arendasului, persoana fizica, care are dreptul de preemptiune, inaintea statului, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan, care au facut obiectul contractului de arendare. Alin.2 al aceluiasi text prevede exercitarea dreptului 'in conditiile legii', facand astfel trimitere la dispozitiile art.48 al.1 din Legea nr.18/1991. Prin art. 5 din Legea nr. 54/1994, statul si-a pierdut calitatea de titular al acestui drept.        

Statul mai poate sa apara la exercitarea dreptului de preemptiune in ipostaza cand are calitatea de coproprietar sau de proprietar vecin si atunci beneficiaza de ordinea de prioritate conferita de calitatea respectiva.

Una din inovatiile Legii nr. 54/1998 este prevazuta de art. 8 anume situatia in care isi exercita dreptul mai multi titulari de acelasi rang, cand vanzatorul are dreptul sa aleaga pe unul dintre ofertanti. Dupa propria dorinta si fara sa existe vreun criteriu. Reglementarea constituie un progres fata de Legea nr. 18/1991 care crea dificultati cand erau mai multi acceptanti. Prevederea are in sine si ratiunea de a nu faramita proprietatea.

Ordinea preferata de lege trebuie respectata iar preferinta proprietarului se manifesta in cadrul ofertantilor din aceiasi categorie (coproprietari, vecini, arendasi, art. 5).

Nu are nici o importanta care este izvorul coproprietatii si nici a vecinatatii sau durata acesteia din urma. Precizam ca la coproprietate este vorba de existenta ei chiar asupra terenului agricol din extravilan ce urmeaza a forma obiectul vanzarii, nicidecum faptul ca se afla in coproprietate cu un alt bun (teren situat in alta parte, constructie etc). Este interpretarea teleologica ce se desprinde din text, pentru ca efectul juridic urmarit este sa se ajunga la incetarea coproprietatii si sa se impiedice faramitarea terenurilor agricole.

O chestiune de drept care se pune in sensul art.68 al.2 este daca dreptul de preemptiune priveste si pe coindivizar. Suntem de parere ca textul are in vedere ambele modalitati ale coproprietatii: devalmasia si proprietatea indiviza pe cote-parti. Intr-o opinie contrara se aduce argumentul ca cel aflat in indiviziune poate pune capat acesteia pe calea partajului (judiciar sau voluntar).[xi] Credem ca nu are relevanta juridica acest aspect, titularul dreptului de proprietate este cel care dispune si in consecinta poate alege calea partajului sau a vanzarii pe care o considera mai avantajoasa pentru el. Acolo unde legea nu dispune nu se poate face alta distinctie. Pe de alta parte, partajul si vanzarea au natura juridica diferita, efectele lor sunt diferite, riscurile pe care si le asuma partile sunt altele precum si garantiile ce rezulta din ele. Important este de retinut ca cel care alege este titularul dreptului de proprietate si o poate face fara nici o ingradire, dar din moment ce a ales calea instrainarii prin vanzare se va supune dreptului de preemptiune, care nu este aplicabil in cazul partajului efectuat dupa dispozitiile art.728 C.civil si Legea nr.603/1943, daca prin ipoteza se recurge la procedura acolo reglementata. Cumparatorul ia locul coproprietarului, ramanand in indiviziune cu ceilalti coproprietari. In prezent Legea nr. 603/1943 este abrogata prin O.G. nr. 138/2000.

De retinut ca in materie de partaj, daca se recurge la aceasta modalitate de sistare a indiviziunii, potrivit art.728 C.civil si Legea 603/1943, nu sunt incidente dispozitiile referitoare la dreptul de preemptiune, fara distinctie daca partajul se face pe cale voluntara sau judiciara. Imparteala are caracter declarativ. Daca imparteala inceteaza prin vanzarea la licitatie publica, conf.art.9 din Legea 603/1943, la care poate participa oricine, intrucat licitatia este o adevarata vanzare trebuie respectat dreptul de preemptiune la pretul cel mai ridicat. In acest caz este necesara introducerea in cauza a A.D.A.R. care va chema pe toti titularii dreptului de preemptiune sa participe la licitatie in cadrul termenului de 30 zile pana la care se prelungeste licitatia pentru a pastra intact termenul de optiune.

O ultima remarca in legatura cu situatia proprietarului vecin, formularea textului apare clara si de lege lata face referire numai pentru vecinul proprietar (chiar daca este nudul proprietar), nicidecum si pentru vecinul titular al altui drept real principal.

Tot in legatura cu titularii dreptului de preemptiune mai este de remarcat incapacitatea prevazuta de art.46 al.2 din Legea nr.18/1991, in toate cazurile de dobandire, prin acte juridice intre vii cand proprietatea dobanditorului nu poate depasi 100 ha teren agricol in echivalent arabil, de familie, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare.

Exercitarea dreptului de preemptiune se face dupa regulile dreptului comun, fiind necesare sa fie indeplinite conditiile actului de dispozitie, cat si reguli speciale. Acestea din urma sunt: regula oficialitatii, regula obiectivitatii cerute de textul legal aratat.

Credem ca vanzatorul care face oferta trebuie sa indice si pretul cerut, intrucat dreptul de preemptiune se poate exercita numai la pret egal, conditie care este subinteleasa. Instiintarea facuta si inregistrata de proprietar la Consiliul local si reprezinta tocmai o oferta de a contracta avand toate elementele specifice ofertei. Ea este destinata numai celor care sunt beneficiari ai preemptiunii si care sunt chemati sa accepte intr-un termen determinat imperativ, admis in dreptul civil roman. Suntem de parere ca oferta poate fi retrasa atata timp cat nu a fost acceptata dar numai respectand procedura si incunostintarea in care ea a fost lansata. Odata acceptata nu mai poate fi retrasa si contractul se incheie, considerandu-se acordul de vointa dat in conditiile legii speciale. Daca se refuza incheierea contractului in forma autentica se poate apela la instanta, unde apreciem ca va fi citata si A.D.A.R. pentru a prezenta documentatia din care sa rezulte indeplinirea cerintelor legale si pentru opozabilitatea hotararii care se va pronunta, recurgand daca apreciaza necesar la caile de atac pe care le au la indemnana partile din proces. Hotararea pronuntata tine loc de act autentic de instrainare. Instanta va constata incheierea contractului in conditiile specifice (care nu este un antecontract), ca s-a convenit asupra transferului proprietatii, concluzie care se desprinde din caracterul oficial al procedurii.

Termenul de 30 de zile odata expirat stinge dreptul de a-l mai putea exercita, fiind un termen de decadere (de drept material). Ulterior, terenul se vinde liber oricarui solicitant indreptatit sa o faca (art.46 al.2, art.47 al.1 din Legea nr.18/1991, art.135 din Constitutie).           

Prin considerentele precedente am anticipat si efectele dreptului de preemptiune, principalul efect fiind incheierea contractului si stramutarea proprietatii la cumparator. In regimul de carte funciara dreptul se constituie prin intabulare conform Legii nr.115/1938, ramasa in vigoare pana la indeplinirea lucrarilor tehnice de cadastru si avand in vedere art.22 din Legea cadastrului nr.7/1996.

Sanctiunea nerespectarii dreptului de preemptiune este nulitatea relativa a contractului incheiat, opinie pe care o impartasim.[xii] Ea rezulta din art.69 al Legii nr. 18/1991 si art. 5 din Legea nr. 54/1998, care prevede ca actul incheiat cu incalcarea dreptului de preemptiune este anulabil. Poate cere anularea orice persoana care justifica un interes legitim si poate avea calitatea procesuala, intrand in categoria acestora cei carora li s-a incalcat posibilitatea exercitarii lui, iar daca vanzarea s-a facut prin simulatie persoanele interesate sa intenteze actiunea in declararea simulatiei.

Dreptul la actiune, fiind un drept personal se prescrie in cadrul termenului general de prescriptie de 3 ani, prevazut de art.3 din Decretul 167/1958.

Realizarea practica a dreptului de preemptiune a fost o lunga perioada impiedicata din cauza ca nu s-a infiintat si nu a functionat A.D.A.R., care este o deficienta majora a sistemului nostru legislativ. Circuitul civil al terenurilor a fost stanjenit si blocat din acesta cauza, obligand pe cei interesati fie sa ezite, fie sa gaseasca solutii improvizate. Pentru a nu se incalca legea s-a recurs la instrainarea unor terenuri prin incheierea unor acte juridice simulate, pe cand in realitate s-au facut vanzari-cumparari sau pur si simplu s-a platit terenul si s-a luat in posesie. In multe cazuri s-au incheiat acte sub semnatura privata, partile ignorand legea sau apreciind ca nu o incalca. Tot in practica s-a mai intamplat ca s-a recurs la incunostintarea sau notificarea coproprietarilor sau vecinilor.

In cazul coproprietarilor unde s-a procedat asa, socotim ca vanzarea unei cote-parti catre coproprietar nu poate duce la anularea actului de vanzare-cumparare, oricum coproprietarul este primul preferat la preemptiune si nu lezeaza pe altul.

In privinta fructelor cumparatorul a fost tratat in speta ca fiind de buna credinta. El nu poate fi obligat la contravaloarea folosului sustras pentru ca nu s-a probat impotriva lui reaua-credita si ca ar fi folosit abuziv acel teren. Mai mult decat atat, in favoarea lui a existat aparenta dreptului si considerentul de echitate ca a cules rezultatul muncii sale. Apreciem ca el nu mai poate fi considerat de buna credinta dupa ramanerea definitiva a hotararii judecatoresti de anulare a contractului.

Pentru clarificarea acestor situatii, majoritatea impuse prin forta unor imprejurari, ca s-a procedat astfel nu sunt imprejurari ce s-ar imputa celor ce au procedat ca atare, apreciem ca se impune intrarea in legalitate. Pentru aceasta, masurilor de sanctionare si de tulburare a circuitului creat deja ca o stare de fapt incontestabila, interpretarilor contradictorii si crearii unor situatii tensionate care ar duce la inmultirea proceselor civile, este de preferat o solutionare globala conforma cu intentia partilor de la data cand au recurs la astfel de raporturi juridice.

In cazul exproprierilor pentru cauza de utilitate publica care este un procedeu unic de achizitie fortata a bunurilor imobile ce vor fi afectate pentru lucrari de interes national sau de interes local reglementat de Legea nr. 33/1994 nu sunt aplicabile dispozitiile privind exercitarea dreptului de preemtiune.

Se pune in discutie exercitarea preemtiunii cand opereaza cesiunea amiabila conform art. 4 din Legea nr. 33/1994 pentru care semnificatia unei instrainairi imobiliare chiar in cazul acestei cesiuni de natura exceptionala desi opereaza optiunea conferita de preemtiune, noul proprietar va trebui sa se supuna procedurii de expropriere ceea ce reduce importanta chestiunii doar la enuntarea ei teoretica.

Dreptul de preemtiune este reglementat cu unele particularitati si in codul silvic, la art.52 (Legea nr.26/1996). Este vorba de dreptul de preemtiune al statului in cazul vanzarii terenurilor cu vegetatie forestiera, a enclavelor din fondul forestier proprietate publica si a terenurilor limitrofe acestora.

Dreptul statului de exercitare a preemtiunii deriva din calitatea acestuia de autoritate centrala care este importanta in domeniul silviculturii. Ocrotirea padurilor, administrarea economiei forestiere, regimul silvic in general reprezinta un interes national major care in practica nu se bucura de o protectie eficienta. Dreptul de preemtiune al statului ca un mijloc de protectie al fondului silvic care trebuie transmis si generatiilor viitoare, este una din firavele masuri de protectie a regimului silvic, care apreciem ca a stat si in conceptia legiuitorului la adoptarea Legii nr. 26/1996.

Avand in vedere ca art.[xiii]52 din Codul silvic se refera la terenurile aflate in vecinatate cu fondul forestier proprietate publica, al carui singur proprietar este statul, apreciem alaturi de opinia unui alt autor exprimata in literatura de specialitate ca singur statul poate beneficia de dreptul de preemtiune instituit de codul silvic. Drept urmare, unitatile administrativ-teritoriale nu pot beneficia de aceasta preemtiune speciala. Legiuitorul l-a restrans doar in favoarea statului exercitat prin intermediul Regiei Nationale a Padurilor.Participarea statului la exercitarea preemtiunii are loc in calitate de persoana juridica ca subiect de drept civil si nu in calitatea sa de titular al puterii suverane. In temeiul acestui drept statul dobandeste proprietatea terenurilor ce constituie enclave din fondul forestier proprietate publica sau sunt limitrofe acestui fond precum si terenurile acoperite cu vegetatie forestiera, in cazul vanzarii lor, cu preferinta fata de orice cumparator, la pret si in conditii egale. Domeniul dreptului de preemtiune este limitat la aceste parti ale fondului forestier si este reglementat ca si in cazul terenurilor prevazute de Legea nr. 18/1991, care are semnificatia juridica a unei institutii precontractuale, care creeaza prin lege posibilitatea statului ca in anumite conditii sa perfecteze acest contract.

In legatura cu exercitarea dreptului de preemtiune art.52 al.2 din codul silvic prevede ca: "Proprietarul vanzator este obligat sa incunostinteze, in scris, unitatea silvica teritoriala in raza careia se afla terenul respectiv, in legatura cu intentia de vanzare. Unitatea silvica sesizata isi va manifesta optiunea in termen de 30 zile, dupa care dreptul de preemtiune inceteaza."

Opinam ca aceasta instiintare are caracterul unei oferte pentru ca trebuie sa cuprinda elementele esentiale ale unui viitor contract de vanzare-cumparare si anume, identificarea terenului, pretul, alte conditii legale ale vanzarii.

Dreptul de preemtiune al statului se exercita la pret si aceasta in conditii egale. Unele dificultati reale le prezinta stabilirea pretului cand poate sa apara concurenta dintre stat si un virtual cumparator. Pentru a lipsi de eficienta textul art.52 din Codul silvic, proprietarul impreuna cu textul poate sa creeze aparenta unor anumite preturi, care sa aiba scop eludarea intereselor statului. De aceea s-ar impune o mai mare precizie a textului, anume efectuarea unei expertize de specialitate pentru stabilirea pretului la nivelul valorii reale de circulatie.

In urma acceptarii ofertei de catre stat, contractul va fi incheiat, forma scrisa si autentica constituind conditia ad validitatem. Daca nu s-a incheiat contractul in forma autentica datorita refuzului uneia din parti, cealalta parte are posibilitatea de a actiona in judecata pentru obtinerea unei hotarari care, fie sa oblige pe promitent la incheierea contractului, fie sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.

Vanzarea facuta cu nerespectarea dreptului de preemtiune al statului este sanctionata cu nulitatea absoluta (art.52 alin2).

Dreptul de preemtiune reglementat de Legea nr.54/1998, privind circulatia juridica a terenurilor. Aceasta lege largeste aria dispozitiilor referitoare atat la terenurile aflate in circuitul civil, cat si la persoanele care au vocatia de a dobandi dreptul de proprietate asupra acestor terenuri.

In chiar textul art. 1 al.legii se prevede ca terenurile proprietate privata, indiferent de titularul lor, sunt si raman in circuitul civil. Ele pot fi instrainate si dobandite cu respectarea dispozitiilor legale.

In acest act normativ preemtiunea este reglementata de art. 4 si 5. Prevederile art.4 din lege statueaza ca instrainarea terenurilor agricole situate in intravilan este libera, fara sa fie necesara exercitarea dreptului de preemtiune.

In art. 5 dreptul de preemtiune este recunoscut: coproprietarilor, vecinilor sau arendasilor terenurilor agricole din extravilan ce sunt supuse instrainarii prin vanzare. Aici sunt de retinut unele precizari cu caracter de noutate. Astfel, statul roman nu mai are un drept distinct de preemtiune, decat in cazul cand are calitatea de coproprietar sau de vecin.

Situatia arendasului este la fel modificata.

In art.9 din Legea arendarii nr.16/1994, se prevedea dreptul de preemtiune al arendasului persoana fizica inaintea statului prin vanzarea terenurilor agricole din extravilan, arendate, ori prin art.5 al Legii nr. 54/1994, acest drept apartine arendasului fara distinctia daca este persoana fizica sau juridica.

In concluzie, rezulta ca ordinea de preferinta din reglementarile anterioare deja analizate, a fost pastrata acestia fiind: coproprietarii, vecinii, arendasii. Rezida deosebirea in aceea ca vanzatorul are dreptul sa aleaga, in conditii egale, pe oricare dintre ofertantii din aceeasi categorie. Aceasta pentru a evita faramitarea care era posibila in reglementarea anterioara in parcele mici in ipoteza ca ar fi cumparat toti beneficiarii din aceeasi categorie.

In fine, sanctiunea nerespectarii dreptului la preemtiune este nulitatea relativa a contractului incheiat. Ea apartine ca exceptie unor persoane care nu au participat la incheierea actului juridic. Acestia sunt titularii dreptului enumerati de lege de exercitare a preemtiunii care a fost incalcat prin incheierea actului.Fiind vorba de nulitate relativa ea poate fi confirmata expres sau tacit, instrainarea devenind astfel valabila.

3. Particularitati privind schimbul de terenuri.

In conditiile actuale schimbul de terenuri poate fi realizat pe cale voluntara intre proprietari de terenuri. Contractul de schimb este reglementat de art.1405-1409 din C.civ., care in materie de terenuri se completeaza cu prevederile art.51-52 din Legea nr.18/1991 cu interdictiile de a face operatiuni juridice cu terenuri de catre straini, conform art.47 din lege pana la modificarea intervenita prin art. 12 si 13 din Legea nr. 54/1998.

Exista asemanari intre contractul de vanzare-cumparare si contractul de schimb, avand insa si reguli specifice. Schimbul este definit de art. 1405 C.civ. ca fiind un contract in care partile isi dau respectiv un lucru pentru altul.

Actul de schimb consta in temeiul art. 12 din Legea nr. 54/1998, in schimbul de terenuri intre persoane fizice sau intre persoane juridice private, ori intre persoane fizice si persoane juridice private facut prin acordul partilor.

Schimbul de terenuri, indiferent de calitatea copermutantilor, trebuie sa imbrace obligatoriu forma inscrisului autentic. Nerespectarea formei autentice este sanctionata cu nulitatea absoluta (art.72 alin.1 din Legea nr. 18/1991, republicata, respectiv art. 12 alin.2 din Legea nr. 54/1998). Pe langa aceasta conditie, atunci cand schimbul de terenuri are loc intre persoane juridice care au in administrare terenuri proprietatea statului, schimbul se poate perfecta numai cu avizul Ministerului Agriculturii si Alimentatiei, daca este vorba de terenuri agricole din extravilan, sau al Ministerului Mediului daca sunt terenuri care fac parte din celelalte categorii. Acelasi aviz este obligatoriu si in situatia cand schimbul de terenuri intervine intre persoane juridice si persoane fizice sau persoane juridice de tip particular (art.72 alin. 2 din Legea nr. 18/1991) [xiv] Intregul capitol V (art. 66-73) din Legea fondului funciar a fost abrogat prin art. 19 din Legea nr. 54/1998. Aducem in atentie acest aspect din perspectiva succesiunii in timp a regimului juridic al terenurilor.

El are relevanta in litigii pendinte la instante cu privire la legalitatea unor operatiuni de schimb efectuate anterior abrogarii textelor din legea fondului funciar care in cazul persoanelor juridice era conditionata de existenta avizului favorabil, dat in prealabil.

S-a pus problema in jurisprudenta daca lipsa avizului sau neregularitatea acestuia dupa prescriptiile art. 51 din redactarea initiala a Legii fondului funciar, produce nulitatea schimbului efectuat sub imperiul acestor reglementari, actiunea fiind formulata in epoca legii dar solutionata dupa abrogarea Cap.V referitor la "Circulatia juridica a terenurilor".

Instantele au anulat schimbul de terenuri efectuat intre primarie si o societate comerciala agricola (provenita din fostul IAS) pentru neindeplinirea acestor cerinte imperative ale legii. Impartasim solutia instantei care retine ca actele juridice sunt carmuite de dispozitiile in vigoare la data incheierii lor. Este fara relevanta imprejurarea ca ulterior acest aviz nu mai este cerut in prealabil din partea Ministerului Agriculturii si Alimentatiei sau a Ministerului Apelor, Padurilor si Mediului; dupa caz. Actul de schimb nu a fost incheiat in forma autentica in fata notarului, care fiind o conditie ad validitatem, neindeplinirea acesteia atragand sanctiunea nulitatii absolute a actului juridic de schimb de terenuri.

In acelasi timp art.51 alin.3 din Legea nr.18/1991 prevede ca prin schimb fiecare teren dobandeste situatia juridica a terenului pe care il inlocuieste, cu respectarea drepturilor reale. Punerea in posesie a copermutantilor se face atunci cand pentru schimb este necesar avizul unuia din cele doua ministere, in prezenta delegatului oficiului judetean de cadastru si organizare teritoriala, cu operarea modificarilor in evidenta cadastrala si de registru agricol. Avizul necesar de la Ministerul Agriculturii si Alimentatiei, in cazul terenurilor agricole din extravilan, sau al Ministerului Mediului, daca terenul este din alta categorie este un act administrativ individual. El este necesar si cand schimbul se face intre persoane juridice care au in administrare terenuri aflate in proprietatea statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, pe de o parte si alte categorii de persoane juridice de tip privat sau asociativ (societati comerciale, fundatii, asociatii etc.) sau persoane fizice. Ca act administrativ individual este supus controlului instantei de contencios administrativ, conform Legii nr.29/1990, ordinul emis de Ministrul Agriculturii si Alimentatiei privind un schimb de teren, poate fi atacat de cei care se considera neindreptatiti, prevalandu-se de calitatea de proprietari pe care o ignora acel ordin.[xv] Instantele sunt datoare sa verifice titlurile de proprietate si evidentele de la comisia judeteana constituita in baza Legii nr.18/1991. Acest minister nu aproba ci doar avizeaza schimbul. Acest aviz nu se poate emite daca coschimbasii nu fac dovada existentei titlului de proprietate pentru terenurile obiect al schimbului. Schimbul efectuat dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 54/1998 nu mai este conditionat de obtinerea prealabila a unor asemenea avize. In regimul juridic instituit de Legea nr. 54/1998, chestiunea prezinta importanta mai redusa.

Actualmente regimul este mai elastic, nemaifiind necesara autorizatia administrativa.

Adeverintele provizorii nu constituie titlu de proprietate, asa ca schimbul facut in temeiul lor nu este valabil, pentru ca daca se dovedeste ca una din parti nu este proprietar al lucrului aceasta va trebui sa intoarca lucrul primit (art.1407 C.civ.). Avizele date gresit (in speta de Ministerul Mediului) pot fi retrase de organul emitent, fiindca in plan contractual, cat timp nu s-a dovedit calitatea de proprietari a coschimbasilor, avizul este lipsit de obiect. Constructia juridica pe temeiul reglementarilor anterioare nu mai are semnificatie pentru ca s-a dat circulatiei juridice a terenurilor, un caracter mai elastic bazat pe liberul acord al partilor, extinzandu-se principiul consensualitatii prin eliminarea acelei parti de formalism, considerat inutil in conceptia legiuitorului din 1998.

Schimbul poate ramane valabil si in ideea vinzarii de bunuri viitoare, admisibila in dreptul nostru civil. Daca ulterior cel care detine adeverinta primeste titlul de proprietate, cum este si firesc in majoritatea cazurilor, instrainarea devine perfect valabila. Este valabila regula privind vanzarea unor bunuri viitoare, care nu sunt in patrimoniul partii la data incheierii actului.

Schimbul este permis indiferent de categoria de folosinta a terenurilor sau de locul amplasarii lor, in intravilan sau extravilan. Din interpretarea art. 1407 C.civ. rezulta nulitatea contractului daca copermutantii nu sunt proprietari a terenurilor obiect al schimbului.

Deci problema daca pot fi incheiate acte juridice de schimb de terenuri sau de vanzare-cumparare pe baza adeverintelor provizorii si in lipsa titlului de proprietate care nu a fost eliberat, este solutionata controversat si se impun aceste precizari.

In practica judiciara s-a retinut ca aceste adeverinte nu constituie titlu de proprietate in sensul art.480 C.civ. si nici cele ale Legii nr.18/1991. Hotararea C.S.J. nr. I/1997, aduce oprelisti numai la revendicare si la iesirea in indiviziune.

Chiar facand dovada provizorie si avand o valabilitate tranzitorie il indreptateste pe titular la instrainare si nu poate fi atacat de terti actul juridic incheiat. Consideram ca instrainarea este legala si ne aflam in situatia unei instrainari sub conditie rezolutorie, actul translativ urmand sa se consolideze in momentul obtinerii ulterioare a titlului de proprietate. Un coschimbas nu poate invoca drept motiv de nulitate lipsa titlului, pentru ca ar invoca propria turpitudine ceea ce nu este admis.

In regimul de carte funciara fara acest titlu nu se poate efectua intabularea si deci nici contractul in forma autentica. La intravilan s-a admis in practica notariala instrainarea sub rezerva prezentarii unui certificat de la consiliul local, care sa ateste daca terenul respectiv a facut sau nu obiectul Legii nr.18/1991, sau facand obiectul reconstituirii, vanzatorul are dreptul la eliberarea certificatului de urbanism in conditiile Legii nr.50/1991. Aceasta solutie cu caracter de provizorat impusa de nevoi practice, are in vedere si faptul ca lucrarile cadastrale prevazute de Legea nr. 7/1996, nu sunt finalizate si circuitul civil nu poate ramane in asteptare.

In regimul de carte funciara, actul translativ al proprietatii are intre parti valoarea unui antecontract si le obliga sa-si indeplineasca obligatiile pe care si le-au asumat. El trebuie sa dea dovada de loialitate si sa negocieze cu buna-credinta, in caz contrar partea pagubita poate sa pretinda dezdaunari, pentru care sunt autori care fac propunerea institutionalizarii raspunderii civile precontractuale.[xvi]

Restrictii in materia schimbului legiuitorul a stabilit prin art.12 alin.3, in primul rand, pentru terenurile proprietate publica, domeniul public fiind inalienabil.

In al doilea rand, ca la orice instrainare, proprietatea celui care dobandeste nu poate depasi 200 ha, limita superioara in echivalent arabil de familie (aplicabile prev.art. 12 alin. 2 din lege).Tot astfel, sunt oprite schimburile privind terenurile pentru care prin lege, s-a stabilit inalienabilitatea temporara. In acest sens art. 32 din Legea nr. 18/1991 prevede ca terenul atribuit conform art. 19, 21, 43 nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare.

Inalienabilitatea temporara priveste si terenurile trecute in titluri de proprietate in privinta carora exista litigii pe rolul instantelor judecatoresti conform art. 15 din Legea nr. 54/1998, pana la solutionarea irevocabila a litigiului.