CONTRACTUL DE INCHIRIERE A LOCUINTEI

SECTIUNEA I

NOTIUNEA, SEDIUL MATERIEI SI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE INCHIRIERE A LOCUINTEI

§ 1. Notiunea si reglementarea contractului de inchiriere a locuintei

Contractul de inchiriere a locuintei constituie o varietate a contractului de locatiune, deosebindu-se de acesta prin faptul ca are un obiect specific: locuinta.

Contractul de inchiriere a locuintei este acel act juridic prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure unei alte parti, numita locatar sau chirias, folosinta temporara a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani determinata, numita chirie.

Principala reglementare in materia contractului de inchiriere o constituie Legea nr. 114/1996 - legea locuintei -, republicata cu modificarile ulterioare care se completeaza cu dispozitiile Codului civil referitoare la locatiune.

Alte acte normative cu incidenta in cauza sunt: Legea nr. 85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie, construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat; Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatie de locuinte, trecute in proprietatea statului.

§ 2. Caracterele juridice ale contractului de inchiriere a locuintei

a.    Contractul de inchiriere a locuintei este un contract consensual. Cu toate acestea, conform art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicata, ad probationem, acordul dintre proprietar si chirias va trebui consemnat intr-un inscris.

b.    Contractul de inchiriere a locuintei are un caracter sinalagmatic (bilateral).

c.    Contractul de inchiriere a locuintei are un caracter oneros.

d.    Contractul de inchiriere a locuintei este un contract comutativ.

e.    Contractul de inchiriere a locuintei este un contract cu executare succesiva in timp, partile executandu-si obligatiile pe toata durata locatiunii.

f.     Contractul de inchiriere este un contract translativ de folosinta temporara a locuintei.

SECTIUNEA A II-A

INCHEIEREA CONTRACTULUI DE INCHIRIERE A LOCUINTEI

. Forma contractului de inchiriere

Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicata, "inchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris (subl. n.)", care va trebui inregistrat la organele fiscale teritoriale, in vederea impozitarii.

Art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicata, stabileste cuprinsul pe care trebuie sa-l aiba contractul de inchiriere, si anume: adresa locuintei care face obiectul inchirierii; suprafata locativa si dotarile folosite in exclusivitate sau in comun; valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata; suma platita in avans in contul chiriei; locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea cheilor; obligatiile partilor privind folosirea si intretinerea spatiilor care fac obiectul contractului; inventarul obiectelor si al dotarilor aferente; data intrarii in vigoare si durata; conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aflate in coproprietate; persoanele care vor locui impreuna cu titularul contractului; alte clauze convenite intre parti.

Alaturi de aceste mentiuni, trebuie specificata identitatea partilor, precum si semnatura acestora.

Partile contractului de inchiriere

Conform art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicata, contractul de inchiriere a locuintei se incheie intre proprietar (locator) si chirias.

- Locatorul poate fi atat o persoana fizica, cat si o persoana juridica sau chiar o unitate administrativ-teritoriala.

Intrucat contractul de inchiriere nu transfera proprietatea asupra lucrului inchiriat, in calitate de locator poate sta atat proprietarul lucrului, cat si un detentor precar.

- Chiriasul (locatarul) este persoana care dobandeste dreptul de folosinta asupra locuintei.

O data cu titularul contractului de inchiriere, dobandesc un drept locativ propriu si alte persoane care urmeaza sa locuiasca alaturi de chirias - art. 21 lit. k din Legea nr. 114/1996 (de exemplu, sotul sau sotia, ascendentii ori descendentii acestora etc.).

. Obiectul contractului de inchiriere a locuintei

a. Locuinta. Contractul de inchiriere reglementat de Legea nr. 114/1996 are ca obiect exclusiv spatii cu destinatie de locuinta, necesare satisfacerii nevoilor de locuit ale unei persoane sau familii.

Locuinta, astfel cum este definita de art. 2 lit. a din lege, se refera atat la camerele de locuit (camere de zi, dormitoare), cat si la bai, bucatarii, holuri, spatii de depozitare, poduri etc. La toate acestea se pot adauga, uneori, curtea si gradina aferente imobilului inchiriat (art. 21 lit. c din Legea nr. 114/1996).

b. Chiria reprezinta o suma de bani care va fi achitata de catre chirias, pe toata durata contractului, ca un echivalent al folosirii locuintei.

Potrivit reglementarii cuprinse in Legea nr. 114/1996, chiria constituie unul dintre elementele esentiale ale contractului de inchiriere, partile fiind tinute sa stabileasca si regulile de modificare a chiriei, precum si modalitatea ei de plata (art. 21 lit. d).

In ceea ce priveste cuantumul chiriei, art. 31 din Legea 114/1996 mentioneaza ca aceasta trebuie sa acopere cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, recuperarea investitiei, in functie de durata normata stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti.

. Termenul inchirierii

Potrivit art. 21 lit. i din Legea nr. 114/1996, republicata, contractul de inchiriere a locuintelor trebuie sa cuprinda data inceperii executarii prestatiilor si durata contractului.

In acest domeniu legiuitorul a reglementat expres posibilitatea prorogarii legale a termenului inchirierii, precum si dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere.

a. Prorogarea legala reprezinta prelungirea de catre legiuitor a duratei contractelor de inchiriere, din dorinta de a asigura stabilitatea si continuitatea folosirii locuintei de catre chiriasi si, in acelasi timp, din dorinta de a reduce birocratia incheierii unor noi contracte cu chiriasii.

Legiuitorul a intervenit, in acest sens, prin mai multe acte normative, cum ar fi Legea nr. 17/1994, Legea nr. 112/1995, precum si O.U.G. nr. 40/1999, aprobata si modificata prin Legea nr. 241/2001. Aceste acte normative au prelungit de drept contractele de inchiriere aflate in curs de executare la data intrarii lor in vigoare. Prelungirea s-a facut, de regula, pe o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a actului normativ.

b. Dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere. Conform art. 14 alin. 1 din O. U. G. nr. 40/1999, in cazul in care partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii, chiriasul are dreptul, la expirarea termenului inchirierii, la reinnoirea contractului pentru aceeasi perioada.

La randul sau, proprietarul (locatorul) poate refuza reinnoirea contractului, daca:

- locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului, parintilor sau copiilor oricarora dintre acestia, numai daca sunt cetateni romani cu domiciliul in Romania (art. 14 alin. 2 lit. a);

- locuinta urmeaza sa fie vanduta in conditiile prezentei ordonante de urgenta (art. 14 alin. 2 lit. b).

- chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive in executarea contractului de inchiriere (art. 14 alin. 2 lit. c);

- atunci cand, conform art. 13, prelungirea contractelor nu se aplica (art. 14 alin. 2 lit. d din O.U.G. nr. 40/1999).

c. Dreptul de preemtiune al chiriasului in caz de vanzare a locuintei. Conform art. 18 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, in cazul in care refuzul proprietarului de a reinnoi contractul de inchiriere este motivat de intentia acestuia de a instraina locuinta, chiriasul beneficiaza de un drept de preemtiune la cumpararea acesteia.

SECTIUNEA A III-A

EFECTELE CONTRACTULUI DE INCHIRIERE

§ 1. Obligatiile proprietarului (locatorului)

a. Obligatia locatorului de a preda locuinta inchiriata in stare normala de folosinta (art. 28 lit. a). Neexecutarea acestei obligatii indreptateste locatarul sa ceara predarea silita a locuintei, iar daca locuinta este ocupata fara drept de alte persoane, si evacuarea acestora. Chiriasul poate sa ceara si rezilierea contractului, eventual cu daune-interese sau sa invoce exceptia de neexecutare a contractului, in situatia in care locatorul pretinde plata chiriei, fara a-i fi asigurat, in prealabil, locatarului folosinta locuintei.

b. Obligatia de a efectua reparatiile necesare pe toata durata contractului (art. 28 lit. b, c si d):

Locatorul trebuie sa ia masuri pentru repararea si asigurarea functionarii in conditii de siguranta a cladirii

Locatorul trebuie sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii

In cazul in care aceste lucrari se datoreaza culpei chiriasului, obligatia de reparare ii revine lui.

Obligatia de a intretine, in bune conditii, instalatiile comune proprii cladirilor (art. 28 lit. d).

§ 2. Obligatiile chiriasului (locatarului)

a. Obligatia de a folosi locuinta inchiriata potrivit destinatiei Chiriasul nu poate aduce modificari spatiului detinut ca locuinta si, indeosebi, structurii de rezistenta a imobilului. Tot astfel, nu poate schimba destinatia suprafetei inchiriate.

Nerespectarea acestei obligatii de catre chirias da dreptul locatorului de a cere rezilierea contractului si evacuarea chiriasului.

b. Obligatia de a efectua lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva (art. 29 alin. 1 lit. a). Aceasta obligatie se impune intrucat, la incetarea contractului, chiriasul va trebui sa predea suprafata locativa in stare de folosinta si curatenie, tinandu-se seama de starea in care a fost inchiriata.

c. Obligatia de a repara sau inlocui elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii necorespunzatoare (art. 29 alin. 1 lit. b). Obligatia locatarului vizeaza atat elementele constructiei, cat si cele de instalatii din interiorul sau exteriorul cladirii.

d. Obligatia de a asigura curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna (art. 29 alin. 1 lit. c). Aceasta obligatie ii revine chiriasului pe toata durata contractului de inchiriere.

e. Obligatia de a preda proprietarului locuinta in stare normala de folosinta, la eliberarea acesteia

f. Obligatia de plata a chiriei. Dreptul de a cere plata chiriei se prescrie in cadrul termenului general de prescriptie de 3 ani, care se calculeaza separat, pentru fiecare rata de chirie restanta.

g. Obligatia de plata a cotelor din cheltuielile comune de intretinere.

SECTIUNEA A IV-A

CONTRACTUL DE SUBINCHIRIERE SI CESIUNEA CONTRACTULUI DE INCHIRIERE A LOCUINTEI

A. Contractul de subinchiriere

Potrivit art. 26 din Legea nr. 114/1996, republicata, locatarul are dreptul de a subinchiria locuinta detinuta, insa numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar, daca subinchirierea nu a fost interzisa prin contractul principal de inchiriere a locuintei.

Contractul de subinchiriere trebuie sa fie incheiat in forma scrisa si inregistrat la organul fiscal teritorial in raza caruia este situata locuinta subinchiriata.

Contractul de subinchiriere trebuie sa prevada obligatoriu durata subinchirierii care nu poate fi mai mare decat cea din contractul de inchiriere principal si chiria care urmeaza sa fie platita de sublocatar.

Contractul de subinchiriere nu produce efecte fata de locator (proprietar).

Spre deosebire de locatarul principal, care beneficiaza de prorogarea legala a contractului de inchiriere si de dreptul la reinnoirea contractului, sublocatarul nu are asemenea beneficii, astfel incat, sublocatarul poate fi evacuat la expirarea termenului sau o data cu incetarea contractului de inchiriere a locatarului principal si aceasta chiar daca termenul din contractul de subinchiriere nu a expirat inca.

B. Cesiunea contractului de inchiriere

Legea nr. 114/1996 nu reglementeaza in mod expres dreptul locatarului de a ceda contractul de inchiriere. Cu toate acestea, prin analogie cu contractul de locatiune, se admite aceasta posibilitate si in cazul contractului de inchiriere.

Cesiunea contractului poate avea loc numai cu acordul scris si prealabil al proprietarului si doar in conditiile stabilite de catre acesta (locator). Ea trebuie consemnata prin act scris, in vederea inregistrarii ei la organele fiscale teritoriale.

Cesiunea nu este permisa in cazul locuintelor de serviciu, de interventie sau de necesitate.

SECTIUNEA A V-A

INCETAREA CONTRACTULUI DE INCHIRIERE A LOCUINTEI

A. Ajungerea la termen a contractului

Potrivit art. 23 din Legea nr. 114/1996, republicata, in lipsa unei conventii de prelungire a contractului de inchiriere, acesta inceteaza fara a fi necesara nici o formalitate, chiriasul fiind obligat sa paraseasca locuinta, cu exceptia acelor contracte de inchiriere pentru care opereaza, in temeiul legii, prorogarea legala, precum si atunci cand chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului.

Chiriasul va fi tinut sa parasesca locuinta in termen de 60 de zile din momentul expirarii contractului, timp in care actiunea locatorului in evacuarea chiriasului este paralizata (art. 14, alin. 5 din O.U.G. nr. 40/1999, modificat prin Legea nr. 241/2001).

B. Denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias

Conform art. 24 alin. 1 lit. a din Legea nr. 114/1996, republicata, contractul de inchiriere a locuintei poate inceta inainte de termen, la cererea chiriasului. Pentru a opera incetarea, trebuie sa fie indeplinite doua conditii: notificarea intentiei chiriasului de a denunta contractul, facuta catre proprietar, si respectarea unui termen de preaviz de minimum 60 de zile.

C. Rezilierea contractului

Inainte de ajungerea la termen, contractul de inchiriere poate inceta prin reziliere. Sanctiunea poate interveni la cererea locatorului (art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, republicata) sau a asociatiei de proprietari (art. 24 lit. c).

Locatorul (proprietarul) poate cere rezilierea contractului in urmatoarele situatii:

a.      daca chiriasul nu si-a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv;

b.      daca chiriasul a cauzat stricaciuni importante locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si oricaror altor bunuri aferente lor, sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora;

c.       daca chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei;

d.      daca chiriasul nu a respectat clauzele contractuale.

Rezilierea contractului de inchiriere poate fi pronuntata si la cererea asociatiei de proprietari, atunci cand chiriasul nu si-a achitat obligatiile care-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca acestea au fost stabilite, prin contract, in sarcina chiriasului.

D. Neuzul locuintei

Potrivit art. 27 alin. 1 si 3 din Legea nr. 114/1996, modificat prin Legea nr. 145/1999, "in cazul parasirii definitive a domiciliului de catre titularul contractului de inchiriere, precum si in cazul titularului de contract, nerezident, care, fara a fi detasat, nu a mai folosit locuinta mai mult de 2 ani, fara intrerupere ", daca sotul sau sotia titularului, descendentii sau ascendentii acestia, cu conditia sa fi locuit impreuna cu acesta, ori persoanele care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un an si care au fost inscrise in contract nu au facut cerere de continuare a inchirierii in numele lor, contractul inceteaza in termen de 30 de zile de la data parasirii domiciliului sau de la implinirea termenului de 2 ani de nefolosire neintrerupta a locuintei.

E. Moartea chiriasului

Contractul de inchiriere inceteaza si prin decesul chiriasului (art. 27 alin.1) daca, dupa momentul survenirii acestuia, sotul (sotia) titularului, ascendentii ori descendentii acestuia sau alte persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul nu formuleaza cerere de continuare a contractului in numele lor.

Pentru continuarea contractului de inchiriere si dupa moartea titularului este necesar ca sotul (sotia) titularului sau descendentii ori ascendentii acestuia sa fi locuit impreuna cu titularul (art. 27 alin. 1 lit. a si b). In ceea ce priveste alte persoane care au locuit cu chiriasul, pentru continuarea in numele lor, la cerere, a contractului, ele trebuie sa fi locuit impreuna cu chiriasul cel putin un an si sa fi fost inscrise in contractul de inchiriere (art. 27 alin. 1 lit. c).

SECTIUNEA A VI-A

INCHIRIEREA UNOR LOCUINTE CU DESTINATIE SPECIALA

. Locuinta sociala

Potrivit art. 2 alin. 1 lit. c din Legea nr. 114/1996, republicata, prin locuinta sociala se intelege acea "locuinta care se atribuie cu chirie subventionata unor persoane sau familii a caror situatie economica nu le permite accesul la o locuinta in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietii".

Au dreptul la o locuinta sociala, in vederea inchirierii, "familiile sau persoanele cu un venit mediu net lunar, realizat in ultimele 12 luni, cu cel putin 20% sub nivelul venitului net lunar pe membru de familie sau, dupa caz, pe persoana, stabilit conform art. 8 alin. 2" (art. 42 alin. 1 din Legea nr. 114/1996, asa cum fost el modificat prin Legea nr. 145/1999).

. Locuinta de serviciu

Locuinta de serviciu este definita de art. 2 alin. 1 lit. d din Legea nr. 114/1996, republicata, ca fiind acea "locuinta destinata functionarilor publici, angajatilor unor institutii sau agenti economici, acordata in conditiile contractului de munca, potrivit prevederilor legale".

Contractul de inchiriere care are drept obiect o locuinta de serviciu se incheie ca un accesoriu al contractului de munca (art. 51 alin. 2 din Legea nr. 114/1996, republicata) si, in principiu, va inceta o data cu acesta.

. Locuinta de interventie

Potrivit Legii nr. 114/1996, republicata, locuinta de interventie este acea "locuinta destinata cazarii personalului unitatilor economice sau bugetare, care, prin contractul de munca, indeplineste activitati sau functii ce necesita prezenta permanenta sau in caz de urgenta in cadrul unitatilor economice" (art. 2 alin. 1 lit. e).

Conform art. 54 din Legea nr. 114/1996, republicata, locuinta de interventie urmeaza regimul juridic al locuintei de serviciu, contractul de inchiriere avand, si in acest caz, statutul de accesoriu al contractului de munca.

. Locuinta de necesitate

Conform art. 2 alin. 1 lit. f din Legea nr. 114/1996, republicata, locuinta de necesitate este acea "locuinta destinata cazarii temporare a persoanelor si familiilor ale caror locuinte au devenit inutilizabile in urma unor catastrofe naturale sau accidente sau ale caror locuinte sunt supuse demolarii in vederea realizarii de lucrari de utilitate publica, precum si lucrarilor de reabilitare ce nu se pot efectua in cladiri ocupate de locatari".

Durata pentru care se incheie un astfel de contract este nedeterminata, acesta incetand atunci cand au incetat cauzele care au facut inutilizabile locuintele (art. 55 alin. 3).

§ 5. Locuinta de protocol

In sensul Legii nr. 114/1996, republicata, locuinta de protocol este acea "locuinta destinata utilizarii de catre persoanele care sunt alese sau numite in unele functii ori demnitati publice, exclusiv pe durata exercitarii acestora".

Atribuirea, ocuparea si folosirea locuintelor de protocol se fac in conditiile legii (art. 57 alin. 3), ele fiind proprietate publica a statului si, prin urmare, netransmisibile.

Locuintele de protocol sunt administrate de catre Regia Autonoma "Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat" (art. 57 alin. 2).