Uzucapiunea - ca mod de dobandire a dreptului de proprietate

Uzucapiunea - ca mod de dobandire a dreptului de proprietate

1. Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva. Notiune

Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva este un mod de dobandire a proprietatii si a altor drepturi reale, caracterizata prin posesiunea lucrului in timpul fixat de lege. Este prevazuta de art.645 din Codul civil ca unul din modurile originare de dobandire, iar in art.1847 din acelasi cod se dispune ca prescriptia achizitiva are acelasi caracter.

Denumirea de "uzucapiune" si dobandirea pe aceasta cale a dreptului de proprietate a fost cunoscuta de dreptul roman, ea si-a gasit consacrarea in vechiul drept romanesc, fiind pe larg tratata de pilda in Codul Caragea in Tara Romaneasca si Codul Calimah in Moldova. In legislatia noastra termenul de 'uzucapiune' nu a fost regasit, el fiind consacrat de practica judiciara. In Codul civil de la 1864 este reglementata in cartea III, titlul XX, dispozitii care se completeaza cu cele ale Decr.167/1958 privind prescriptia extinctiva, prevederile Decr.-Lege 115/1938 pentru unificarea dispozitiilor de carte funciara, acolo unde mai este in vigoare acest mijloc de publicitate imobiliara.

In prezent, art.28 din Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr.7/1996, consacra termenul de 'uzucapiune' referitor la opozabilitatea dreptului de proprietate fata de terti, cand provine si din uzucapiune (printre alte enumerari).

Daca posesiunea unui imobil se prelungeste o anumita durata si sunt realizate anumite conditii prescrise de lege acest fapt nu poate ramane fara consecinte juridice, cea mai importanta consecinta fiind nasterea dreptului de proprietate asupra imobilului in favoarea persoanei care a avut posesia utila a acestuia. Posesia prelungita in timp este considerata de lege un izvor al proprietatii.

In doctrina si jurisprudenta prescriptia achizitiva sau posesiunea este definita ca un mijloc de a dobandi proprietatea unui lucru, prin posesiunea acelui lucru in tot timpul si in conditiile fixate de lege.[i] Starea de fapt se transforma in stare de drept, care este efectul principal al posesiei.

Din definitie rezulta ca uzucapiunea nu este posibila daca bunul a fost obtinut in temeiul unui act translativ de proprietate, cum ar fi de exexmplu un contract de donatie. Existenta unui act translativ de proprietate da dreptul titularului la actiunea in realizarea dreptului, iar nu la cea in constatare, cum se procedeaza in cadrul uzucapiunii. Ori, potrivit art.111 din C.pr.civ., actiunea in constatare nu este admisibila daca partea are deschisa calea in realizarea dreptului, care are la baza un titlu de dobandire, dupa cum s-a retinut si in practica judiciara.[ii] Asadar, uzucapiunea da nastere dreptului de proprietate, ori altui drept real, asupra unui bun imobil prin posedarea lui de catre una sau mai multe persoane in conditiile si termenele prevazute de lege. Posesia trebuie sa fie neintrerupta. Ea se aplica numai drepturilor reale.[iii]

2. Justificare si domeniu de aplicare

In sistemul Codului civil roman, uzucapiunea are un rol deosebit de important, ea constituind singura dovada absoluta a dreptului de proprietate. Ea simplifica posibilitatea dovedirii, cel ce o invoca avand sarcina de a face dovada posesiei in conditiile legale.

Uzucapiunea este o dovada certa a dreptului de proprietate si constituie unul din efectele cele mai importante ale posesiei utile. Aceasta posesie este o stapanire de fapt a unui lucru si apare din punctul de vedere al posesorului ca o manifestare exterioara a unui drept real. Justificarea uzucapiunii consta in aceea ca de cele mai multe ori posesia corespunde dreptului de proprietate.[iv] Dovada dreptului de proprietate este o sarcina dificila, de aceea uzucapiunea ca mod originar de dobandire inlatura inconvenientele probei dreptului de proprietate.

In al doilea rand, sunt situatii juridice neclarificate, prin convertirea posesorului util in proprietar se transforma o aparenta indelungata intr-un drept de proprietate cert si indiscutabil.

In al treilea rand, proprietarul neglijent, care a lasat timp indelungat posesia unei alte persoane, nu poate ramane fara nici o consecinta pe plan sanctionator. Daca el a permis altei persoane sa aiba posesia bunului fara nici o impotrivire, acesta s-a comportat public ca un proprietar, legea nu poate lasa aceasta stare de lucruri fara consecinte juridice.

Referitor la domeniul de aplicare al uzucapiunii, acesta se margineste la bunuri imobile si care se afa in circuit civil. Se afla in circuit civil imobilele proprietate privata, fara deosebire de titularul dreptului de proprietate care poate sa fie: o persoana fizica, persoana juridica de drept privat, statul, regie autonoma etc. Per a contrario nu pot fi uzucapate imobilele apartinatoare domeniului public, care sunt inalienabile (art.135, al.5 din Constitutie). In aceeasi masura aceste imobile sunt imprescriptibile, dupa cum expres se refera la terenuri art.5 din Legea nr.18/1991, art.74 din Legea nr.69/1991.

In sistemul reglementarii anterioare nu puteau fi uzucapate imobilele din proprietatea statului sau cooperatista de catre persoane fizice.[v] Era inadmisibila actiunea pentru dobandirea dreptului de proprietate asupra unui imobil, proprietate de stat, prin uzucapiune. Acest drept de proprietate al statului a fost considerat intreaga perioada de atunci ca fiind inalienabil, insesizabil si imprescriptibil si deci nu se putea pierde prin trecerea timpului.[vi] In schimb, statul, daca poseda in conditiile dreptului comun, putea sa dobandeasca dreptul de proprietate prin uzucapiune, atat impotriva proprietatii individuale cat si a celei cooperatiste, dreptul sau de proprietate era considerat de esenta superioara.

Am adus in discutie acest aspect, pentru a se sti daca in conditiile actuale, ca urmare a abrogarii Constitutiei de la 1965 si a celorlalte acte normative se poate uzucapa imobilul proprietate de stat sau cooperatista, care a fost posedat sub imperiul acestor reglementari, prin adaugare la durata de timp de dupa abrogarea lor. Consideram ca aceste acte normative, chiar abrogate, pentru perioada cat au fost in vigoare si-au produs efectele si noile reglementari, neavand caracter retroactiv, uzucapiunea curge numai de la data si in contextul noilor reglementari legale. Asupra bunurilor din domeniul privat al statului, a celor aflate in proprietate cooperatista sau altor persoane juridice sunt aplicabile regulile dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune de la intrarea in vigoare a Constitutiei din 1991 si a altor acte normative care carmuiesc regimul juridic al acestor bunuri.

Uzucapiunea nu isi gaseste aplicare in privinta bunurilor mobile. Ea se circumscrie numai la imobile, pentru ca presupune o posesiune prelungita iar nu una 'instantanee'. La analiza art.1909 din C.civ. am aratat pe larg cum functioneaza dobandirea la mobile. Cu toate acestea, s-a exprimat de catre jurisprudenta opinia ramasa minoritara a dobandirii prin uzucapiune la mobile, care, desigur nu poate fi impartasita.

Ca o reglementare generica a categoriilor de imobile care nu se pot prescrie, face referire expresa art.1844 din C.civ. Acest text prevede ca nu se prescrie domeniul lucrurilor, care prin natura lor sau o declaratie a legii nu pot fi obiect al dreptului de proprietate privata, ci sunt scoase din comert. Rezulta din text ca in cod nu sunt enumerate bunurile ce nu pot fi dobandite prin uzucapiune, ci se face referire la criteriile dupa care anumite bunuri sunt declarate imprescriptibile, adica scoase din circuit civil si ca atare nesusceptibile de a fi dobandite prin uzucapiune.

Atat din interpretarea art.135 (5) din Constitutie, art.5 din Legea nr.18/1991, art.74 din Legea nr.69/1991, cat si art.1844 din C.civ. rezulta ca pot fi dobandite prin uzucapiune acele imobile aflate in circuit civil si sunt in proprietatea privata, fara a se mai face vreo diferentiere legata de titular, care poate fi persoana fizica, o regie autonoma, societate comerciala indiferent de structura capitalului, statul etc.

In ce priveste persoanele indreptatite sa invoce beneficiul uzucapiunii sunt exclusi strainii sau apatrizii, care nu pot dobandi terenuri si in consecinta nu pot nici uzucapa, astfel dupa cum prevede art.42(2) teza II din Constitutie. La fel art.47 din Legea fondului funciar nr.18/1991, prevede ca persoanele fizice care nu au cetatenia romana si domiciliul in Romania, precum si persoanele juridice care nu au nationalitatea romana si sediul in Romania nu pot dobandi terenuri in proprietate. Posesia exercitata de aceasta categorie de persoane, oricat ar dura, nu este 'utila' pentru a produce efectele juridice ale uzucapiunii.

Uzucapiunea este un mod originar de dobandire a proprietatii si constituie singura dovada absoluta a dreptului de prorpietate. Am aratat care sunt justificarile ei, rezumate in: a) in imensa majoritate a cazurilor posesia corespunde dreptului de proprietate a carui dovada, in unele situatii, este greu de facut; b) certitudinea situatiilor si a raporturilor juridice face absolut necesar sa se recunoasca efecte juridice unor aparente indelungate de proprietate; si, in fine, c) uzucapiunea apare ca o sanctiune impotriva proprietarului care a fost delasator si lipsit de diligenta.[vii]

In timpul posesiei exista o aparenta de proprietate. La implinirea termenului se poate vorbi de o consolidare a dreptului de proprietate, atunci proprietarul initial nu are nici o sansa in fata celui care invoca uzucapiunea.

Uzucapiunea este justificata si prin aceea ca odata cu trecerea timpului, de cele mai multe ori dovada dreptului de proprietate devine dificila, prin pierderea, distrugerea, deteriorarea actelor sau acel titlu devine discutabil. In aceste conditii, posesia indelungata consolideaza dreptul de proprietate, iar cel care se pretinde in aceste conditii proprietar, va fi tinut sa faca dovada posesiei in termenul si in conditiile legii. Acolo unde proprietarul nu mai manifesta nici un interes pentru bun o perioada indelungata, se poate presupune ca a achiesat la un drept eventual al posesorului, atunci nici legea nu mai trebuie sa ii acorde protectie. Demonstratia este facuta de la sine cand o stare de fapt s-a prelungit timp indelungat, ar fi nechibzuit sa se tulbure ordinea stabilita firesc a lucrurilor. Chiar ordinea sociala este interesata intr-o mare masura la clarificarea unor situatii in sensul in care ele s-au statornicit prin trecerea timpului. Justificarea si modalitatea institutiei uzucapiunii au preocupat pe clasicii dreptului civil francez, chiar fiindu-i laudate efectele sale utile pana la a o considera patroana geniului juridic uman. Uzucapiunea da o trasatura calitativa posesiei prin aceea ca o transforma in proprietate, adica starea de fapt dobandeste consacrare in drept.

Sustin autorii citati ca proprietarul neglijent este necesar sa sufere candva consecintele acestei neglijente, iar pe de alta parte functioneaza cu tarie prezumtia ca, mergand inapoi in timp, celui ce poseda i-a fost transmis dreptul de catre proprietar.

Am aratat ca nu pot fi dobandite prin uzucapiune lucrurile ce apartin domeniului public, care este o situatie de inalienabilitate legala. Tot astfel poate ca inalienabilitatea sa fie naturala. Sunt inalienabile prin natura lor lucrurile asa-numite res communes cum sunt : lumina, aerul, apa marii, apa de ploaie aflata in cadere libera, razele soarelui etc.

3. Conditionarea esentiala a uzucapiunii de faptul posesiei

Conceptul de posesiune a stat in preocuparea doctrinei juridice din cele mai vechi timpuri. In secolul trecut apar doua mari curente: doctrina lui K.Savigny[viii] dupa care posesiunea era legata intr-un cerc restrans, fara a fi o institutie, avand postulatul "animus et corpus, animus domini, animus rem sibi habendi, animus possidentis." Al doilea curent, reprezentat de doctrina lui R.Ihering[ix], care se abate de la acest postulat, gravitand spre o noua definitie legata de scopul economic, folosinta dupa destinatie a obiectului, posesiunea fiind manifestarea exterioara a vointei unei persoane "prin care aceasta persoana aduce in nex cu sine un obiect in relatiunile sale totale sau partiale, prin care acel obiect se prezinta, ca de fapt ei ii apartine." Relatia dintre persoana si obiect infiinteaza posesiunea, prin stapanirea acestuia.

Posesiunea este un concept caracteristic pentru institutia uzucapiunii. Ea corespunde ideii de stapanire faptica si ilustreaza intr-o maniera elocventa ca nu exista o ruptura intre spatiul juridic si cel nejuridic. Elementele de fapt care se circumscriu in criteriile pe care le impune legea duc la legitimare pe planul dreptului, pentru a consfinti realitatea cu care ordinea juridica trebuie sa fie intr-o simetrie rationala.

Posesiunea, prin faptul ca se exercita efectiv, se incadreaza intr-un raport exteriorizat intre titular si bunul asupra caruia se exercita si prin efectele sale este un mijloc de publicitate. Avertizeaza pe cei interesati de caracterul deschis si public al transferului de proprietate si care deseori se confunda cu dreptul insusi. Importanta ei pentru uzucapiune este covarsitoare. S-a mers pana acolo incat a fost considerata pe plan probatoriu fundamentul prezumtiei dreptului de proprietate, necesar pentru constituirea dreptului real, avand in unele situatii si functia de publicitate prin inscrierea in registrele de publicitate imobiliara. Este dat ca exemplu efectul creator al posesiunii in regimul de carte funciara, iar in regimul de publicitate prin registrul de transcriptiuni-inscriptiuni posesia constituie singurul mijloc absolut de dovada a dreptului real.[x]

Am constatat din definirea uzucapiunii ca ea se fondeaza pe posesia indelungata a imobilului aflat in circuit civil. Aceasta posesie trebuie sa fie apta de a duce la uzucapiune in favoarea celui care poseda, posesia intemeindu-se pe dispozitiile art.1864 C.civ. Pentru a avea efectul urmarit, adica sa duca la dobandirea dreptului de proprietate, art.1847 C.civ.prevede urmatoarele conditii pe care sa le indeplineasca: sa fie continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar. Acestea sunt calitatile posesiei care o face utila sa duca la dobandirea proprietatii.

Initial, desi persoana se afla in stapanirea bunului, ea are deci calitatea de posesor, dar se comporta ca un adevarat proprietar. Unul dintre efectele juridice la care duce posesia unui bun, cand cel care poseda se comporta fata de el ca un proprietar, este uzucapiunea sau prescriptia achizitiva. Deci, conditia esentiala a uzucapiunii este posesia exercitata in anumite conditii. Ea trebuie sa fie utila, care este opusul viciului, adica, posesia sa fie neviciata.

Contrariul acestei calitati a posesiei de a fi utila, sunt viciile sale: discontinuitatea, adica exercitarea cu intermitente anormale (art.1858 C.civ.); violenta sau tulburarea, atunci cand este fondata sau conservata prin acte de violenta in contra sau din partea proprietarului (art.1851 C.civ.); clandestinitatea, adica se exercita in asa fel incat sa nu fie cunoscuta de cel in drept (art.1852 C.civ.); precaritatea, adica este infaptuita in numele titularului sau avand o calitate derivata dintr-un act juridic incheiat cu acest titular al dreptului de proprietate, locator, chirias, depozitar, mandatar, copartas etc. ceea ce face ca precaritatea sa echivaleze cu lipsa insasi a posesiei (art.1853 C.civ.).[xi] Precaritatea este mai mult decat un viciu, este absoluta, putand fi exercitata de orice persoana interesata. Ea consta in lipsa a insusi elementului constitutiv al posesiei juridice. Posesia precara poate fi intervertita in conditiile art.1858 C.civ., care o transforma in utila si in consecinta apta sa duca la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Simplii detentori precari nu pot uzucapa, ei detin lucrul in baza unui titlu netranslativ, care-i obliga la restituire catre proprietar. Aceasta ii impiedica sa aiba animus domini, cu intentia de a se comporta ca proprietar. Cand obligatia de restituire se stinge si posesia isi continua cursul, incepe o posesie utila care a inlaturat obstacolul initial in fata lui animo domini, sau daca se interverteste titlul transformand detentiunea in posesie utila. In acest caz el poate uzucapa. Precaritatea apare ca un viciu perpetuu pentru ca un detentor, cat timp isi pastreaza caracterele detentiei initiale, nu poate uzucapa prin nici o curgere de timp. Este regula impusa categoric de art.2236 C.civ.francez, caruia ii corespunde art.1853 din Codul nostru, care este mai putin categoric, dar ducand la aceeasi concluzie dupa cum reiese si din art.1857 care spune ca detentorul nu poate sa schimbe el insusi calitatea posesiunii sale.

Viciul care rezulta din precaritate nu se prezuma, cealalta parte, alta decat posesorul, trebuie sa faca dovada ca posesiunea este precara. Aceasta dovada rezulta din existenta unui titlu care sa duca la concluzia ca posesorul exercita cu precaritate. In caz de indoiala legea presupune ca posesorul poseda pentru sine, insa nimic nu impiedica a se dovedi contrariul.

Nu ne propunem aici sa facem o analiza in detaliu a calitatilor si viciilor posesiei, fiind amplu dezbatuta in literatura de specialitate.[xii] Ne rezumam sa semnalam importanta primordiala a acesteia pentru uzucapiune, de altfel, ea este conditionata de posesie care, la randul ei, cum s-a vazut, trebuie sa indeplineasca unele cerinte aflate in stransa legatura cu intelegerea si semnificatia acestui mod de dobandire. Le aratam succint si pe rand.

Continuitatea posesiei este o conditie impusa de art.1847 C.civil. Ea consta in starea de fapt realizata prin succesiunea, daca nu permanenta, cel putin regulata, si in stransa legatura cu natura bunului, a actelor de detinere materiala. Din ratiuni impuse de desfasurarea normala a activitatilor umane in societatea organizata legea nu poate si nici nu cere intrebuintarea constanta a lucrului, pentru ca o astfel de intrebuintare este imposibila si pretinderea ei apare absurda. Deci trebuie sa se tina seama de natura posesiunii la care bunul este susceptibi si de toate imprejurarile concrete ale cauzei. Pe de alta parte, continuitatea posesiunii se prezuma fara ca prin aceasta sa se impiedice proba contrara (art.1850 C.civil).

Posesiunea unui imobil odata dobandita prin acte materiale suficiente sa intre in continutul de continuitate, se conserva prin simpla intentie a posesorului, atata timp cat ea nu a fost abandonata in mod voluntar sau daca nu a fost distrusa pintr-o alta posesie efectiva. Aceasta este teza cea mai realista si constituie o prezumtie de continuitate care se deduce, dupa cum am retinut, din art.1850 C.civil.

Intentia de posedare, solo animo, care apare in momente de intermitenta, nu este suficienta pentru ca posesia sa fie continua decat daca este exercitata in toate ocaziile si in toate momentele in raport cu natura lucrului posedat, fara intervale anormale si prelungite de timp, care pot presupune fie un abandon, fie intercalarea unei alte posesii, acestea fiind motive sa fie apreciata ca este o posesie discontinua.

Discontinuitatea este viciul continuitatii posesiei, el este temporar in sensul ca dispare imediat ce actele materiale de stapanire sunt reluate in succesiune normala. Discontinuitatea care presupune inlaturarea continuitatii trebuie sa fie cu intermitente anormale.

O alta conditie a posesiei, enumerata de art. 1847, cere ca ea sa fie neintrerupta. Ea este legata mai mult de notiunea de uzucapiune, fiindca in context intreruperea nu este un viciu al posesiei, ea constituie o intrerupere propriu-zisa a prescriptiei achizitive. Spre deosebire de continuitate, care este opera posesorului insusi, intreruperea se datoreaza faptei unui tert, care deseori este proprietarul, ea ducand la desfiintarea posesiei. Caracterul neintrerupt este o conditie faptica a oricarei posesiuni.

Acelasi art.1847 din Cod.civ. prevede ca posesia trebuie sa fie 'netulburata', adica sa nu se fundeze pe acte de violenta. Textul art.1851 C.civil se exprima ca :'Posesia este tulburata cand este fundata sau conservata prin acte de violenta in contra sau din partea adversarului.' Violenta, ca viciu al posesiei, contrariul calitatii de 'netulburata' poate fi materiala sau morala. In jurisprudenta de dupa anul 1989 s-a apreciat ca violenta morala consta in imposibilitatea impusa de fostul regim comunist de a revendica un bun de catre fostul proprietar.[xiii]

S-a retinut in solutiile pronuntate ca preluarea imobilelor s-a facut prin obstructionarea proprietarului prin masuri de autoritate excesiva si este calificat ca un act de violenta fizica si de aceea posesia a fost nelegitima, pentru ca ulterior s-a transformat in violenta morala, mentinuta pana la schimbarea sistemului politic.

S-a retinut ca atat in ce priveste art.1851 din C.civil, cat si prescriptia speciala instituita in favoarea statului prin Dec.nr.218/1960 si 712/1966, proprietarul nu a putut actiona din impedimente rezultate ale constrangerii morale impuse de sistemul juridic al regimului trecut, desi cereri si alte demersuri administrative a mai facut. Statul nu poate invoca dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, pentru ca posesia lui a fost conforma cu art.1851, adica a fost fondata pe acte de violenta morala.[xiv]

Daca statul se prevaleaza de prescriptia achizitiva, nu el are sarcina de a dovedi ca posesia a intrunit toate calitatile cerute de lege spre a fi utila ad usucapionem, revenind adversarului sau (fostul proprietar) sa dovedeasca viciile care ar impiedica-o sa fie utila. Pretinsul viciu fiind relativ (violenta, clandestinitatea, precaritatea) numai cel impotriva caruia ea are acest caracter il va putea invoca pentru a o face ineficienta fata de el prescriptia (art. 1862 C.civ.). Deci posesia trebuie sa contina calitativ elementele sale, intelegand prin aceasta absenta viciilor.

Intr-o alta speta, nu a fost acceptata apararea unei societati comerciale succesoare in drepturi a unei intreprinderi de stat, ca urmare a reorganizarii conform Legii 15/1990, care a invocat posesia de peste 30 de ani, care duce la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune de lunga durata. Nu a fost indeplinita conditia de a avea o posesie 'netulburata', deoarece, in cauza, a fost fondata si apoi conservata prin samavolnicie (violenta), initial fizica si devenita ulterior o violenta psihica, constand din temerea continua, resimtita de reclamantii deposedati pe tot timpul cat a durat posesia statului in regimul totalitar. Pentru identitate de ratiune s-a statuat in solutia in discutie, ca nu poate fi primita nici sustinerea ca imobilul ar fi trecut in proprietatea statului ca urmare a aplicarii Decr.167/1958 si a Decr.nr.712/1966, cu privire la bunurile care se incadreaza in art.III din Decr.nr.218/1960.

Posesiunea de 2 ani prevazuta de acest ultim decret, pentru a prescrie dreptul la actiune, nu se putea fonda pe un act de violenta, ca in speta, fiindu-i aplicabile si acestei prescriptii regulile dreptului comun ale art.1847 din C.civil, referitoare la conditiile ce trebuie indeplinite pentru a prescrie. Decr.nr.218/1960 nu a restrans campul de aplicare al acestor prevederi, neexistand in cuprinsul sau nici o dispozitie in sensul aratat. Se constata astfel ca recunoasterea dreptului de proprietate al reclamantilor asupra imobilului revendicat, dobandit de ei in 1950 in baza unui contract de vanzare-cumparare autentificat, nedesfiintat vreodata prin hotararea primei instante este legala si temeinica.

Caracterul netulburat al posesiei este o conditie ce nu este indeplinita, atunci cand se insufla temerea expunerii la un rau pe tot timpul cat a durat posesia din partea organelor de represiune ale statului si pana cand a actionat in judecata. Jurisprudenta instantei supreme dupa 1990 a retinut, o perioada, ca posesia organelor statului in conditiile violentei morale face sa impiedice prescriptia achizitiva.[xv]

Jurisprudenta actuala s-a preocupat de acest viciu al posesiei si interpretand art.1850 din C.civ. s-a generalizat in practica instantelor ca posesia exercitata de stat, prin organele sale, in conditiile existentei unei violente morale a facut ca aceasta sa nu fie utila si sa impiedice aplicarea prescriptiei achizitive, care sa duca pe aceasta cale la dobandirea dreptului de proprietate. Pregnanta regimului politic care inspira teama si sistemul sau de constrangere sunt acceptate ca un viciu (violenta) care impiedica posesia utila.

Astfel, in speta, proprietarul a fost deposedat in anul 1954, pur si simplu, prin constrangerea fizica si morala, determinat sa paraseasca imobilul, fara ca acesta sa fie nationalizat sau expropriat.[xvi] Pentru identitate de ratiune, nu s-a acceptat nici sustinerea ca imobilul din litigiu a trecut in proprietatea statului ca urmare a aplicarii Decr.nr.218/1960, fiindu-i aplicabile si acestei prescriptii speciale prevederile art.1847 din C.civil. Preluarea imobilului a fost neindoielnic nelegitima, care s-a transformat in violenta morala, pentru ca nu s-a exercitat in baza unui drept conferit de lege iar, ulterior, s-a mentinut temerea de expunere la un rau pe tot timpul cat a durat posesia statului. Aceasta posesie si-a pierdut utilitatea si impiedica sa opereze prescriptia achizitiva, care sa duca pe aceasta cale la dobandirea dreptului de proprietate asupra imobilului.

O alta conditie este ca posesia trebuie sa fie publica (neclandestina), element care consta in aceea ca trebuie sa se exercite in vazul tuturor si sa fie cunoscuta ca atare de toti aceia care voiesc si trebuie sa stie si sa vada.

Clandestinitatea este viciul publicitatii posesiei si presupune exercitarea posesiei pe ascuns fata de adevaratul proprietar, astfel incat acesta nu o poate cunoaste, conf.art.1582 C.civ.

In practica judiciara s-a decis ca chiriasul este un detentor precar, el nu poate dobandi proprietatea bunului inchiriat prin uzucapiune cat timp exercita stapanirea ca locator si nu ca proprietar. Faptul ca nu s-a platit chiria nu inseamna ca proprietarul a renuntat si nu are nici o relevanta pentru uzucapiune.[xvii] Precaritatea are caracter permanent si creeaza prezumtia ca a existat pana la capat. Jurisprudenta nu a fost constanta si s-a pronuntat si in alt sens.[xviii] S-a retinut ca daca o persoana a folosit initial o camera in calitate de chiriasa in baza unui contract de inchiriere, incheiat cu proprietarul imobilului, iar de la o anumita data a folosit-o in mod constant, neintrerupt, timp de peste 30 de ani (in speta intre 1959-1989), platind si impozitul aferent, ea a dobandit dreptul de proprietate asupra acelei camere prin uzucapiune, fiindca uzucapiunea poate avea loc si asupra unei fractiuni din imobil.

De asemenea, actele care se executa asupra lucrului ce apartine altuia in calitate de locator nu constituie o posesie sub nume de proprietar. Locatorul exercitand posesia in numele altuia, respectiv al proprietarului, in calitate de detentor precar nu poate beneficia de prevederile din cod privind uzucapiunea, oricat ar dura posesia.[xix]

Tot legat de aceasta materie, in jurisprudenta fostei instante supreme, care isi pastreaza actualitatea, s-a decis ca stapanirea unui imobil, dar cu ingaduinta proprietarului, nu poate sa duca la dobandirea proprietatii prin uzucapiune. Acea persoana nu este in exercitiul unei posesii utile, deoarece posesorul a fost in realitate un detentor precar. Aceasta chiar daca a stapanit bunul mai mult de 30 de ani.[xx] Detentorul nu beneficiaza de uzucapiune oricat timp ar dura posesia sa ca detentor-precar. Detentorul poate schimba, el insusi sau prin persoane interpuse, actul de stapanire materiala cu titlu precar in posesie, daca nu exista un act juridic care sa conduca la intervertire. Schimbarea precaritatii nu poate rezulta decat din acte de rezistenta prin care detentorul sa nege exercitarea dreptului de catre cel pentru care detine bunul intrand in conflict deschis cu acesta. Intervertirea nu va fi posibila daca titularul nu a fost cel putin avizat despre schimbarea de atitudine a detentorului. Remediul pentru detentor apare in situatia in care precaritatea se transforma in posesie utila prin unul din modurile admise, adica negarea dreptului titularului prin acte carora legea le atribuie o asemenea consecinta.

In legatura cu continutul posesiei de a fi publica, se poate intampla in practica sa se schimbe si calitatea initiala. Astfel, se poate intampla ca posesia, care initial a fost clandestina, sa devina ulterior publica, sau invers. In ambele ipoteze exista o singura solutie: publicitatea este necesar sa existe pe toata durata posesiei care este invocata in beneficiul uzucapiunii.

In materie imobiliara situatia ipotetica si foarte rara a fost exemplificata prin ocuparea treptata si pe neobservate a unei fasii de teren din fondul vecin. Ea a fost rezolvata de doctrina in sensul ca faptul de a cultiva o fasie de teren din proprietatea vecinului constituie un fapt de posesie publica si deci de posesie utila.

In fine, posesia trebuie sa fie fara echivoc. Dupa unii autori echivocul nu este un viciu distinct, ci se confunda cu precaritatea, deoarece cazurile cand se vorbeste de o posesiune echivoca sunt tocmai acelea in care detentorul poseda totodata pentru sine si in numele altuia. Este dat exemplul uzufructuarului care in raport cu cel de-al treilea poseda pentru sine, iar in raport cu proprietarul bunului este detentor, precum si cel al comostenitorilor asupra bunurilor indivize. Desi exista asemanari pana aproape la identificare, suntem de parere ca lipsa de echivoc trebuie privita ca o calitate aparte a posesiei, necesara pentru a uzucapa.

Posesia este echivoca, si deci viciata, atunci cand nu se cunoaste daca este manifestarea unui drept si are sau nu la baza un titlul. Echivocul este un viciu care afecteaza elementul animus. In jurisprudenta caracterul de posesie echivoca a fost consacrata de instanta suprema, in cadrul mostenirii, atunci cand mostenitorii dobandesc calitatea de coindivizari. Ei sunt presupusi ca stapanesc bunurile unii pentru altii atata timp cat dureaza indiviziunea si nu pot sa-si fundamenteze unii impotriva altora dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.[xxi] Prin exceptie de la aceasta regula, daca posesia unuia dintre mostenitori a unor bunuri succesorale aflate initial in indiviziune a intervenit ulterior si demonstreaza ca a inteles sa transforme posesia, initial comuna, intr-una exclusiva, este apta sa duca la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.[xxii] El va trebui sa demonstreze ca s-a produs, in fapt, o intervertire a posesiei.

Ipoteza dobandirii prin intervertirea posesiei dintr-una echivoca intr-una neechivoca, in cazul comostenitorilor, este prevazuta in teza finala a art.729 C.civil si dezbatuta in literatura de specialitate.[xxiii] Atata timp cat un mostenitor poseda si conserva aceasta calitate de erede, el stapaneste atat pentru sine ,cat si pentru ceilalti, avand aceasta exprimare posesia are caracter echivoc si nu-i poate fi utila pentru a dobandi prin prescriptie. El poate poseda pentru sine prin intervertirea titlului de comostenitor, sau poate sa exercite o noua posesiune nevicioasa atunci cand nu a cunoscut viciul autorului sau care l-ar descalifica din calitatea de mostenitor asupra acelui imobil. Cu alte cuvinte, posesiunea in contra comostenitorilor sau cand incepe o posesiune viciata a autorului sau, are la indemana numai uzucapiunea de 30 de ani. La cea de 10-20 de ani presupunea just titlu si buna-credinta, ceea ce nu este cazul la starea de indiviziune rezultata din mostenire. El nu poate uzucapa decat prin 30 de ani pentru ca succesiunea nu-i poate folosi just titlu.

Alta este situatia daca comostenitorul este un detentor al lucrului imobil, de ex. chirias sau depozitar, el este, in aceste cazuri, un simplu detinator precar obligat la restituire, ca atare va trebui sa interverteasca titlul in conditiile art.1858 C.civ. pentru a putea beneficia de prescriptia achizitiva prevazuta de art.729 Cod civil. Din considerentele deciziei citate[xxiv], rezulta cu claritate care este orientarea practicii judiciare atunci cand se pune problema prescriptiei achizitive intre mostenitorii aflati in coproprietate.

Astfel, pentru a rezuma, succesorii sunt presupusi a stapani bunul mostenit unii pentru altii, motiv pentru care posesia lor nu este apta pentru a fundamenta dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Cu totul exceptional si obligat sa dovedeasca impotriva prezumtiei de coproprietate, atunci cand unul dintre mostenitori stapaneste cu titlu de proprietar un bun succesoral, in conditiile unei posesii utile, el poate dobandi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra acelui bun, numai daca posesiunea a durat cel putin 30 de ani. Stapanirea acelui bun se face sub nume de proprietar de catre acel mostenitor, in conditiile unei posesii utile el poate dobandi prin uzucapiune acel bun. Manifestarea de vointa in acest sens sa apara exteriorizata pentru a se putea intelege ca posesia comuna s-a transformat in posesie exclusiva prin fapte concrete. Ceilalti comostenitori sa fie avertizati de aceasta imprejurare, prin exteriorizari de vointa neindoielnice. Acest fel de posesie poate sa duca la uzucapiunea de 30 de ani. Ea nu poate sta la baza uzucapiunii de 10 pana la 20 de ani, pentru ca mostenirea nu este o 'justa cauza' in intelesul art.1897 C.civil.

In principiu si jurisprudenta recenta, uzucapiunea nu curge intre coindivizarii a caror stare de indiviziune este rezultata dintr-o mostenire. Se prezuma ca posesia exercitata de oricare dintre ei este in interesul si in numele tuturor. In speta, din simpla imprejurare a platii taxelor locale de catre un mostenitor si din faptul ca alti doi locuiesc in localitati diferite din zone ale tarii, nu-l indreptateste pe reclamant sa pretinda ca a uzucapat.

In literatura de specialitate s-a mai retinut ca viciul de echivoc este relativ si limitat. Echivocul este relativ in sensul ca, in cazul indiviziunii, tertii nu pot invoca acest viciu asupra actelor unui posesor, pentru ca el se refera la raporturile dintre coindivizari si in aceasta calitate el poate fi pus in discutie. Echivocul este limitat pentru ca atunci cand posesia comuna este exercitata simultan de mai multe persoane este echivoca pentru oricare din persoanele care poseda in comun si nu poate profita exclusiv nici uneia dintre ele. Pentru a putea prescrie, stapanirea de catre unul dintre copartasi (in speta mostenitor) este apta numai daca a intervenit o manifestare exterioara a vointei acestuia, care sa demonstreze ca el a inteles sa o transforme in posesie exclusiva. Adica, s-a produs prin acte materiale de stapanire asupra unui bun, o intervertire de fapt a posesiei.[xxv]

Intervertirea legala a precaritatii are loc in patru moduri: a) intervertirea care provine din fapta unui tert (art.1858 pct.1 C.civil); b)intervertirea provenind din contradictia opusa proprietarului (art.1858 pct.2 C.civil); c) cea rezultata din textul art.1858 pct.3 C.civil care se exprima ca intervertirea are loc 'cand detinatorul stramuta posesiunea lucrului, printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate, la altul, care este de buna-credinta'; d) al patrulea mod prevazut de art.1858 pct.4 C.civil 'cand transmiterea posesiunii din partea detinatorului la altul se face printr-un act cu titlu universal, daca acest succesor universal este de buna-credinta.'

Am analizat conditiile posesiei care, insumate, dau acesteia caracterul de a fi utila pentru a dobandi dreptul de proprietate prin uzucapiune. Exercitarea acesteia in conditiile care trebuie sa o indeplineasca pentru a fi utila a fost conturata in practica judiciara.

Ca stare de fapt consta in stapanirea bunului de catre o persoana ce se pretinde a fi titularul unui drept real asupra acelui bun, ea putand fi exercitata si de o alta persoana, in numele acestuia.

Cand posesia este conforma cu starea de drept ea este legitima, in caz contrar fiind nelegitima. In ambele cazuri pentru a fi utila in vederea producerii efectelor urmarite ea trebuie sa fie continua, neintrerupta, netulburata si sub nume de proprietar.

4. Felurile uzucapiunii

In sistemul nostru legislativ sunt cunoscute si acceptate doua feluri de dobandire a dreptului de proprietate prin uzucapiune: a) uzucapiunea in sistemul Codului civil si b) uzucapiunea in sistemul cartilor funciare. Pana la unificarea generala prin sistemul de publicitate si de evidenta tehnica pe intreg teritoriul tarii in conformitate cu Legea nr.7/1996, privind cadastrul si publicitatea imobiliara, care va dura in timp, aceasta distinctie isi pastreaza valabilitatea.

Din punct de vedere procedural, uzucapiunea poate fi valorificata atat prin actiunea principala, cat si pe cale de exceptie in procesul de revendicare intentat de cel ce se pretinde proprietar. In jurisprudenta a fost retinut in mod constant acest aspect. Intr-o speta recenta[xxvi], care contureaza aceasta idee, s-a retinut ca atat la instanta de fond, cat si la cea de apel paratii au sustinut, constant, ca au folosit terenul din litigiu 30 de ani, instantele aveau obligatia de a verifica atare afirmatie, de vreme ce prescriptia achizitiva poate fi invocata chiar si pe cale de exceptie.

Intr-o alta cauza, partea a formulat recursul pus la indemana prin dispozitia tranzitorie a art.V al.6 din Legea nr.59/1993. La judecarea lui s-a constatat ca nu au fost verificate in suficienta masura sustinerile paratelor care folosesc un imobil construit de peste 30 de ani, unde au facut si lucrari de investitii. Fiind o exceptie, ca urmare a admiterii ei, s-a dispus rejudecarea cauzei, printre alte chestiuni s-a indrumat in rejudecare sa fie verificate daca sunt indeplinite conditiile uzucapiunii.[xxvii]

4.1. Uzucapiunea cunoscuta in sistemul Codului civil

Uzucapiunea cunoscuta in sistemul Codului civil este aplicabila in acele parti ale teritoriului tarii in care publicitatea imobiliara este realizata prin registrul de transcriptiuni si inscriptiuni. Ea este de doua feluri: uzucapiunea de 30 de ani si uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani.

4.2. Uzucapiunea de 30 de ani este reglementata de art.1890 din C.civ.

In sistemul Codului civil constatam ca o posesiune indelungata si neviciata poate duce la dobandirea dreptului de proprietate, ca mod originar de dobandire. Punandu-se conditia prevazuta de art.1847 C.civ. s-a ajuns la concluzia ca si posesorul de rea-credinta poate exercita o posesie utila timp de 30 de ani si, ca atare, poate dobandi dreptul de proprietate prin prescriptia achizitiva de lunga durata.[xxviii] Are importanta faptul daca posesorul este de rea-credinta si nu are la baza un just titlu, pentru ca prin aceasta uzucapiunea de 30 de ani se distinge de uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani si, in definitiv, ii urmeaza acesteia din urma. Vom vedea ca acolo unde posesorul nu poate invoca o uzucapiune de 10 pana la 20 de ani, din cauza ca nu are un titlu sau nu este de buna-credinta, el poate insa dobandi daca a posedat 30 de ani. Un exemplu elocvent este atunci cand se pune problema daca existenta unui contract de vanzare-cumparare este sau nu un just titlu, discutabil pentru uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani.

Jurisprudenta s-a pronuntat nuantat intr-o speta in care reclamantul care a cumparat teren agricol - cu act sub semnatura privata - potrivit art.8,11 si 12 din Dec.151/1950, in vigoare la acea data, si era obligatorie forma autentica sub sanctiunea nulitatii.[xxix] Se argumenteaza in principiu ca existenta unui act de vanzare-cumparare, ca de altfel a oricarui alt act translativ de proprietate, incheiat conform legii exclude posibilitatea dobandirii bunului prin uzucapiune, el fiind dobandit in astfel de cazuri prin efectul conventiei. Cu toate acestea, atunci cand din diferite motive conventia partilor nu este valabila, adica este ineficienta din punct de vedere juridic pentru a transmite dreptul de proprietate pe aceasta cale, posesorul poate sa prescrie impotriva titularului dreptului.

Tot astfel, in cazul schimbului de proprietate efectuat in perioada 1950-1974, fara indeplinirea formelor legale prevazute de Decr.nr.151/1950, nu a dus la dobandirea proprietatii pentru beneficiarul acelui schimb de terenuri. Punandu-se problema curgerii termenului de prescriptie achizitiva de 30 de ani, pentru dobandirea dreptului de proprietate, instanta este datoare sa stabileasca daca pasivitatea titularului este sau nu imputabila proprietarului acelui teren, avandu-se in vedere prevederile legislatiei asupra terenurilor existente in aceasta perioada. In aceste cazuri termenul de prescriptie de 30 de ani este calculat avandu-se in vedere ca prescriptia achizitiva reincepe sa curga dupa abrogarea Legilor nr.58/1974 si 59/1974, iar perioada anterioara se adauga la timpul necesar implinirii acestui termen.[xxx] In context este analizata indeplinirea conditiilor posesiei in sensul prevederilor art.1847 C.civil in perioada de 30 de ani prev. de art.1890 din acelasi cod.

Tot in jurisprudenta pe care am cercetat-o pentru elaborarea prezentei lucrari, sunt retinute conditiile ce sunt impuse de art.1890 C.civil pentru dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, prin intrunirea cumulativa a doua asemenea conditii: a) posesia exercitata asupra bunului imobil sa fie utila, adica sa reprezinte o posesie propriu-zisa si neviciata; b) posesia sa fie exercitata neintrerupt timp de 30 de ani, indiferent daca posesorul este de buna sau de rea credinta.

Intr-o solutie de data recenta s-a retinut ca acest lucru fiind posibil, exercitarea posesiunii fiind opozabila si in timpul cat au fost in vigoare Legea nr.58 si Legea nr.59/1974, il indreptateste pe reclamant deplin si in mod absolut la constatarea uzucapiunii. In sistemul Codului civil roman singura dovada deplina si absoluta a dreptului de proprietate imobiliara o constituie dobandirea lui prin uzucapiune. In alte conditii, existenta unui act autentic de vanzare-cumparare incheiat de parti cu privire la imobilul din discutie, a carui posesie nu a fost exercitata niciodata de catre cumparator, este lipsita de efectele sale juridice si nu poate fi opusa uzucapientului.

Am remarcat aceasta solutie a unei Curti de Apel pentru a releva actualitatea acestei uzucapiuni.[xxxi] In acest sens este de retinut ca in legislatia locala aplicabila in unele zone ale Transilvaniei, acolo unde posesiunea a inceput sub aceste legiuiri (32 de ani dupa dreptul cutumiar maghiar si 30 de ani dupa art.1460 si urm. din C.civ.austr.), se cere ca posesorul sa fi fost de buna-credinta pe toata durata termenului.[xxxii]

In sistemul Codului civil roman, al art.1890, pentru dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de 30 de ani este necesara indeplinirea a doua conditii: a) posesia sa fie utila, adica o posesie propriu-zisa neviciata, astfel cum a fost analizata in punctul anterior; b) posesia sa fie exercitata neintrerupt timp de 30 de ani, fara sa se faca distinctie daca posesorul este de buna- sau de rea-credinta. Astfel s-a retinut si in practica judiciara a fostului Trib.Supr., prin Dec.nr.61/1985, pronuntata in complet format din 7 judecatori.

5.2. Uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani, se gaseste reglementata in art.1895-1899 din C.civ. Era uzucapiunea propriu-zisa din dreptul roman.[xxxiii] Aceasta uzucapiune presupune totdeauna un intermediar intre titularul primitiv si adevarat al dreptului si posesorul intermediar de la care emana titlul translativ, care este viciat si al carui viciu este cunoscut de posesor - astfel cum se remarca in doctrina veche.[xxxiv] Uzucapiunea constituie in asemenea caz o consolidare a titlului translativ, o acoperire prin buna-credinta si prin posesiunea utila si neviciata exercitate in timpul cerut de lege, a viciului de care titlul este afectat. Autorul citat sustine ca este un mod derivat de dobandire a dreptului de proprietate, iar nu unul originar unde este incadrata uzucapiunea in sistemul Codului civil, pentru ca el presupune neaparat un titlu translativ, care este un raport juridic personal care determina natura dreptului dobandit.

Observam ca in acest caz Codul civil trateaza deosebit posesiunea utila, conditionand ca ea sa fie exercitata cu buna-credinta (spre deosebire de uzucapiunea de 30 de ani), ea avand loc in temeiul unui titlu translativ de proprietate care, daca ar fi valabil, el insusi ar fi suficient sa duca la dobandirea proprietatii in momentul cand actul s-a incheiat. Posesorul crede in puterea translativa a actului de proprietate, acesta, insa, din deficiente intrinseci nu are calitatea sau puterea de a-i transfera proprietatea, ci numai posesiunea bunului ce l-a achizitionat. Posesorului i se acorda tratamentul juridic, care consta in aceea ca dobandeste proprietatea daca a posedat cu buna-credinta timp de 10 sau 20 de ani, dupa cum adevaratul proprietar caruia i se opune prescriptia achizitiva locuieste sau nu in acelasi judet in care bunul este situat. Constatam ca buna-credinta si justul titlu sunt conditii fundamentale pentru uzucapiune si constituie elemente independente.

In situatia in care adevaratul proprietar a locuit succesiv in raza teritoriala a mai multor tribunale, termenul de prescriptie se calculeaza potrivit art.1896 C.civ. Astfel, la numarul de ani in care proprietarul a locuit in raza teritoriala unde se afla imobilul se adauga un numar dublu de ani cat el a locuit in raza teritoriala a altui tribunal, pentru ca sa fie 10 ani, dar nu mai mult de 20 de ani. De aceea se si spune ca aceasta uzucapiune este de la 10 pana la 20 de ani.

Un aspect de actualitate este acela de a sti daca in prezent pentru uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani, acest termen se aplica dupa cum adevaratul proprietar locuieste in 'circumscriptia curtii de apel' sau in 'raza teritoriala a tribunalului' unde se afla imobilul. In redactarea lui initiala codul prevedea la art.1895 ca 'daca adevaratul proprietar locuieste in circumscriptia curtii de apel unde se afla nemiscatorul'. Textul fiind clar, nu s-a pus nici o problema in doctrina si jurisprudenta pana la suprimarea triplului grad de jurisdictie. O importanta modificare a codului s-a produs in anul 1952 prin Decr.nr.132/19.VI.1952, cand a fost suprimat apelul si s-au desfiintat curtile de apel, dupa care au existat ca instante tribunalele raionale si regionale, dupa ce in prealabil, prin Legea nr.18/1948, se adusese o prima modificare substantiala. Prin Decr.135/17 febr.1968, art.XIV s-au introdus termenii de judecatorie si cel de tribunal judetean. Prin Legea nr.59/1993 se reintroduce calea de atac a apelului, se modifica competenta materiala, incluzand in circuitul competentelor la art.3 si pe aceea a curtilor de apel infiintate prin Legea nr.92/1992, pentru organizarea judecatoreasca.

Aceste modificari legislative succesive, indeosebi prin Legea nr.59/1993, reprezinta serioase inconveniente prin lipsa totala a unor corelari, lipsa de simetrie a unor dispozitii legale cu legatura intre ele. Deficientele sunt atat conceptuale cat si de fond, multe dintre ele fiind semnalate in literatura de specialitate pentru ca nu corespund realitatii. O necorelare evidenta pe care o semnalam este si intelesul ce trebuie dat textului art.1895 din C.civil. Se aplica prescriptia de 10 pana la 20 de ani, tinand seama daca proprietarul locuieste in circumscriptia curtii de apel sau a tribunalului? In literatura juridica actuala se propune diferit: dupa vechea redactare, adica daca proprietarul locuieste 'in circumscriptia curtii de apel'[xxxv] sau dimpotriva 'daca proprietarul locuieste in raza teritoriala a tribunalului'. Nu avem cunostinta sa se fi facut dupa anul 1948 o republicare a Codului civil, ceea ce consideram ca ar fi fost necesar. Au circulat diferite editii, care au modificat termenii, de multe ori dupa conceptia editorilor.

Legea nr.59/1993 nu a facut nici o referire la art.1895 din C.civil. In lipsa unei modificari exprese, care sa indice revenirea la redactarea initiala, textul in cauza se aplica asa cum este redactat dupa editiile sale din anul 1958 si 1981 de catre Ministerul Justitiei, care tine seama de cele doua modificari importante de denumiri din anii 1952 si 1968. Asa fiind, apreciem si noi ca, dupa reglementarile de astazi in vigoare, conditia este ca adevaratul proprietar sa locuiasca in raza teritoriala a tribunalului unde se afla imobilul, care este interpretarea corecta a art.1895 C.civil. Propunem, de lege ferenda, revenirea la redactarea initiala a acestui articol si adaugarea sintagmei: 'sa domicilieze si sa locuiasca efectiv' pentru a simplifica sensul probatiunii. Ratiunile care impun modificarea constau in faptul ca, fata de mijloacele rapide si moderne de informare, comunicare, deplasare si de evidenta care exista astazi, fiecare are la indemana posibilitati multiple de a cunoaste care este situatia proprietatii sale.

Despre buna-credinta in cadrul acestei uzucapiuni aratam ca ea trebuie sa existe in momentul 'castigarii imobilului', adica acela al dobandirii posesiei, si concomitent cu justul titlu. Uzucapiunea curge in favoarea posesorului chiar daca ulterior buna-credinta inceteaza sau titlul sau nu mai este valabil. In practica judiciara s-a confirmat constant ca trasaturile bunei-credinte apar si sunt analizate in raport de imprejurari si de persoana posesorului, ea este un factor de ordin psihologic care tine de posibilitatile de analiza a vointei interne a fiecarui individ. Aceasta este o chestiune de fapt lasata la aprecierea judecatorilor, in toate fazele judecatii.[xxxvi] S-a admis ca buna-credinta fundeaza uzucapiunea atat in caz de eroare de fapt, cat si de eroare de drept.[xxxvii]

Consideram ca, in prezent, eroarea de drept nu mai poate fi invocata in beneficiul acestei uzucapiuni. In conditiile actuale principiul nemo censetur ignorare legem isi gaseste aplicarea mai ferma, configuratia relatiilor din societate si mijloacele de informare sunt cu totul altele fata de timpul cand autorii vechi au sustinut acest punct de vedere. Desigur, eroarea de drept nu poate ramane fara consecinte, ea poate sa duca la uzucapiunea de 30 de ani, unde nu mai este necesara buna-credinta.

In calificarea bunei-credinte art.1898 din C.civ. se deosebeste de corespondentul sau francez.[xxxviii] In alin.2, care nu are echivalent in art.2269 C.civ.fr., se defineste buna-credinta ca fiind credinta posesorului ca cel de la care dobandeste are toate insusirile cerute de lege spre a-i servi la transmiterea proprietatii. Prin urmare, daca achizitorul avea cunostinta de viciul titlului autorului sau, el nu mai poate fi considerat de buna-credinta. Alineatul al doilea din art.1898 C.civ.rom. este asemanator cu art.2269 din corespondentul sau francez. Buna-credinta este aprecierea gresita facuta de posesor ca bunul provine de la adevaratul proprietar. Atunci cand posesorul cunoaste nevaliditatea titlului el este de rea-credinta.[xxxix] Faptul ca vanzatorul nu avea dreptul sa transmita bunuri determinate dintr-o succesiune neimpartita nu impiedica prescriptia, atunci cand cumparatorul este de buna credinta, deoarece prescriptia scurta implica tocmai situatia ca vanzarea se face de adevaratul proprietar, conform art.1895 C.civil.[xl]

Buna-credinta este prezumata si pentru ca tine de forul interior al fiecarei persoane; spre deosebire de unele puncte de vedere din doctrina[xli], nu gasim necesar ca posesorul sa-si dovedeasca bunele intentii prin investigatii asupra situatiei reale a bunului. Sarcina probei ii revine celui care contesta buna-credinta si nu posesorului. Stabilirea ei este o chestiune de fapt lasata la aprecierea judecatorului care, in analiza ce o face, porneste de la prezumtia bunei-credinte.

Justul titlu este o alta conditie alaturi de buna credinta pentru dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea scurta. Justul titlu trebuie sa fie un titlu translativ de proprietate care emana de la o alta persoana decat adevaratul proprietar, pentru ca daca provine de la adevaratul proprietar nu se mai pune problemea uzucapiunii. El este denumit 'justa cauza' de art.1879 si 1899 din C.civil, unde si sunt enumerate exemplificativ 'vinderea si schimbul etc.', textul lasand posibilitatea de a fi considerate ca atare si alte titluri translative. Facand aceasta enumerare, care apare criticabila, iesind din tiparele de redactare riguroasa ale unui act normativ, legiuitorul de atunci a voit sa sugereze ca este vorba doar de titluri translative ce au la baza un raport juridic de natura contractuala, adica sa fie acel negotium intervenit intre parti.[xlii]

In jurisprudenta s-a retinut ca textul art.1897 C.civ. cuprinde notiunea de justa cauza, prin care se intelege justul titlu care este o operatiune juridica, un negotium, care are ca scop sa transforme proprietatea. El nu are aceasta calitate cand este lovit de nulitate absoluta in privinta transmiterii proprietatii, deoarece, potrivit art.1897 al.2 C.civ., un titlu nul nu poate servi de baza prescriptiei de 10 pana la 20 de ani. Potrivit aceleiasi solutii, atat buna-credinta cat si justul titlu trebuie sa coexiste.

Fiind incheiat acest act translativ, de regula guvernat de principiul consensualitatii, se pune problema daca justul titlu impune si respectarea unor dispozitii de forma actului juridic si de publicitate impuse de legi succesive. Au fost asemenea dispozitii succesive impuse de forma scrisa si autentica: art.30 din Legea nr.58/1974, Decr.144/1958, Legea nr.9/1990, art.46 din Legea nr.18/1991, reglementarea dreptului de preemptiune prin Legea fondului funciar si Legea arendarii nr.16/1994 (art.9). Se pune problema, pentru a fi considerat just titlu, daca actul translativ care a fost incheiat cu incalcarea acestor dispozitii, mai poate fi invocat pentru uzucapiune.

Suntem de parere ca daca termenul de uzucapiune s-a implinit, conditia justului titlu este realizata, actul avand neajunsul semnalat, se poate dobandi dreptul de proprietate prin uzucapiune. Rolul posesiei este acela de a o consolida si presupune ca inauntrul termenului cel care pretinde un drept trebuie sa si-l valorifice, altfel actioneaza si fata de el sanctiunea prescriptiei achizitive care-i este favorabila posesorului. Altminteri, am lasa in continuare raporturile juridice neclarificate, evidenta cadastrala ar deveni haotica, ceea ce nu corespunde intereselor generale ale societatii organizate.

Pe de alta parte, nu ar fi justificata in nici un fel protectia juridica pentru proprietarul initial sau succesorul sau pentru neglijenta dovedita in timpul defipt de lege. In sprijinul acestui punct de vedere pot fi folosite ca argumente de text art.10 alin.3 din Legea cadastrului, potrivit caruia functia juridica a cadastrului se realizeaza pe baza actului de proprietate, coroborat cu art.11 pct.c din aceeasi lege, unde se dispune ca identificarea bunurilor imobile se face si pe baza posesiei exercitata sub nume de proprietar. Interpretarea este situata in concordanta si cu elementul bunei credinte, pentru ca posesorul care se bucura de aceasta prezumtie s-a increzut in promisiunea celui care i-a transmis de a-i intocmi un act apt pentru transmiterea proprietatii, de vreme ce i-a transmis in mod valabil posesiunea imobilului si nu cu scopul de a poseda in interesul transmitatorului, adica i-a transmis o posesie legitima. In principiu, calitatea de neproprietar a celui care transmite si care nu a fost cunoscuta dobanditorului, constituie astfel un element ce-l caracterizeaza ca un just titlu. Apreciem ca importanta preocuparea ca exista posibilitatea ca si alte elemente pot sa existe si sa defineasca justul titlu.[xliii] Impartasim intru-totul aceasta opinie.

In primul rand, s-a evocat ca titlul anulabil nu poate fi opus posesorului decat de cel ce ar fi avut dreptul de a cere anularea sa.[xliv] In consecinta, un titlu lovit de nulitate absoluta nu poate constitui un just titlu. Dar sustinem ca existenta titlului lovit de nulitate absoluta lasa deschisa calea, daca posesia continua, sa se dobandeasca dreptul prin uzucapiunea de 30 de ani, unde posesia este utila, facand abstractie de calitatile titlului si de buna sau reaua-credinta.

In literatura juridica s-a recunoscut ca in unele cazuri sa fie posibil ca titlul sa emane chiar de la proprietar.[xlv] Aceasta ar rasturna deja o traditie constanta in doctrina si jurisprudenta noastra.[xlvi] Realitatile vietii juridice ne obliga a vedea lucrurile si a le analiza si in noua lor lumina. Marea majoritate a autorilor au apreciat ca este esential ca justul titlu sa provina de la un neproprietar. Daca ar proveni de la adevaratul proprietar, actul juridic respectiv ar fi suficient sa produca, prin el insusi, efectul dobandirii proprietatii, fara a mai fi necesara o posesie indelungata. Constatam ca, intr-adevar, aceasta este calea de realizare a dreptului, care ar exclude posibilitatea valorificarii prin actiunea in constatare, potrivit art.111 din C.pr.civ.

In ipoteza aceasta, o uzucapiune pe baza unui titlu ce emana de la adevaratul proprietar este de neconceput, asa cum s-a pronuntat practica judiciara si s-au adus argumente solide in doctrina, de altfel, nici interesul dobanditorului nu mai este acela de a recurge la actiunea in constatarea uzucapiunii. Bunaoara, au trecut trei ani de la data incheierii si i se refuza transcrierea, sau nu mai indeplineste conditiile de a fi transcris potrivit unor reglementari legale succesive in materia dobandirii imobilelor. Transmitatorul initial refuza sau nu poate sa-i dea un nou act translativ, in ce mod isi valorifica dreptul posesorul? Si, de asemeni, este de vazut ce se intampla cu imobilul, cui apartine acesta daca se admite uzucapiunea. Apreciem ca, cu atat mai mult, trebuie sa existe calitatea de 'just titlu" daca el emana de la adevaratul proprietar, iar buna-credinta a posesorului ca a incheiat raport juridic cu proprietarul este consolidata si cu atat mai mult justificata.

Cu nimic nu ar impieta ordinea de drept, daca se iese din campul atragator al fictiunii juridice si pe reazemul solid al realitatii s-ar creea in practica judiciara posibilitatea posesorului de a-si valorifica, prin uzucapiunea scurta, dreptul de proprietate, prin considerarea justului titlu si cand acesta emana de la adevaratul proprietar, dar, care titlu, din pricina unor impedimente, nu isi poate produce direct efectele juridice. Chiar si fara consideratiile precedente, problema justului titlu ramane in continuare controversata in materia uzucapiunii. Vom analiza actele translative de proprietate care pot constitui just titlu, semnalate in literatura si practica judiciara.

Cumparatorul unei portiuni de teren, mai mare decat cea care era proprietatea vanzatorului, necunoscand acest lucru si fiind deci de buna-credinta, el va dobandi aceasta diferenta de teren si contractul de vanzare-cumparare cu neproprietarul constituie just titlu pentru uzucapiunea scurta.[xlvii] Ivocarea unei chitante sub semnatura privata pe baza careia s-a cumparat un bun imobil nu poate sa duca la constatarea ca un atare inscris reprezinta un just titlu, translativ de proprietate, ci numai o promisiune de vanzare, care poate fi perfectata numai prin incheierea unui act autentic de vanzare-cumparare sau prin pronuntarea unei hotariri judecatoresti care sa tina locul actului autentic.[xlviii]

Intr-o alta speta, s-a conchis ca certificatul de mostenitor eliberat de notar nu poate fi caracterizat ca just titlu, in intelesul art.1897 C.civ., pentru dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.[xlix] Certificatul de mostenitor nu face dovada dreptului de proprietate, ci numai a calitatii de mostenitor. Solutia pe care o impartasim a fost statuata si in practica C.S.J.[l]

S-a retinut in practica judiciara ca posesiunea, ca sa se intemeieze pe just titlu, adica pe orice titlu translativ de proprietate, pentru a fi valid este necesar sa aiba data certa. Instanta[li] a respins titlul solicitat de reclamant, consemnat intr-un inscris sub semnatura privata, cu motivarea ca nu intruneste cerintele unui act potrivit naturii sale (art.1182 C.civ.).

Este justificata obiectia adusa hotararii instantei ca data certa a inscrisului devine, atunci cand inscrisul este prezentat oficial unei institutii, conditia opozabilitatii priveste pe tertii care sa nu fie lezati prin acte fictive. Ori, in speta, paratul nu era un tert, ci un succesor in drepturi al celui de la care emana inscrisul si care era adevaratul proprietar al bunului din litigiu. Respingerea actiunii este considerata justificata pentru ca inscrisul nu provine de la altcineva, ci de la proprietar.[lii] Data certa a fost subliniata ca fiind importanta atat pentru opozabilitatea fata de terti cat si pentru faptul ca termenul uzucapiunii incepe sa curga de la data certa.

In practica judiciara s-a pus problema daca o hotarare judecatoreasca poate sau nu constitui just titlu. Este necesar a se distinge intre hotararile declarative si cele translative. Este citata de literatura juridica, cu caracter de principiu, Dec. nr.70/13 apr.1979 a fostului T.S.[liii], din considerentele careia rezulta ca hotararile judecatoresti, prin care are loc o translatiune a dreptului de proprietate, avand deci caracter constitutiv, pot fi invocate ca just titlu. Dimpotriva, cele declarative, prin care se contata numai un drept preexistent, nu pot servi just titlu.

In acelasi sens, instanta suprema a mai precizat ca o hotarare prin care instanta nu suplineste consimtamantul partii, ci doar interpreteaza actul de vanzare-cumparare, nu poate fi considerata ca avand caracter translativ de proprietate si deci nu poate fi just titlu.[liv] Efect translativ de proprietate au acele hotarari judecatoresti care suplinesc consimtamantul vanzatorului la efectuarea vanzarii cum este cazul ordonantei de adjudecare sau acelora care s-au pronuntat in baza art.12 din Decr.144/1958, in vremea cand acest act normativ a fost in vigoare.[lv]

De asemenea s-a statuat ca hotararea judecatoreasca prin care s-a dispus trecerea in proprietatea statului a unui imobil - potrivit Decr.111/1951 -, constituie just titlu pentru stat in ipoteza ca a fost pronuntata in contradictoriu cu non dominus. Aici impartasim rezerva ca statul nu poate opune o posesie utila daca fostul proprietar a fost supus violentei morale, intretinuta de temerea ca va suferi un rau daca ar fi actionat pentru revendicarea dreptului sau. Aceste hotarari sunt considerate de decizia citata ca dau eficienta transmiterii dreptului de proprietate in favoarea statului si sunt suficiente prin ele insele - cand procesul s-a purtat cu adevaratul proprietar si pot fi invocate ca just titlu in sensul art.1895-1897 C.civ., iar cand procesul s-a purtat cu o persoana care din eroare a fost considerata ca proprietar, asa cum s-a aratat, pentru consolidarea actului este necesara si buna-credinta, ambele unite cu o posesie utila.

Tot in legatura cu hotararea judecatoreasca, atunci cand indeplineste cerintele prevazute de art.11 al.3 din Legea nr.7/1996, privind cadastrul si publicitatea imobiliara, suntem de parere ca poate constitui just titlu pentru dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

In literatura de specialitate s-au purtat discutii referitoare la jurisprudenta contradictorie daca un antecontract de vanzare-cumparare poate fi considerat un just-titlu. Au fost exprimate opinii ca un antecontract poate fi considerat un just titlu. Mentionam solutia unei instante care a acceptat uzucapiunea scurta, avand la baza un antecontract de vanzare a unei case instrainata de constructorul de buna-credinta pe terenul unui tert. S-a apreciat ca este o conventie valabila, care insereaza toate elementele necesare transmiterii dreptului de proprietate, ca atare constituie just titlu.

In majoritate, autorii de specialitate sustin ca niciodata un antecontract nu poate fi considerat just titlu, pentru ca prin antecontract nu se transmite proprietatea, aptitudine necesara pentru just titlu, prin el ia nastere doar obligatia personala de "a face" si nu o obligatie de a de "a da."[lvi] Justul titlu trebuie sa fie valabil in sine si sa aiba toate calitatile de a fi eficace, cu exceptia situatiei cand este privit ca atare atunci cand este lovit de o nulitate relativa. Or, antecontractul nu are aceste valente. Sensul dat de art.1897 alin.1 C.civ., se refera la calitatea lui de negotium si nu la aceea de instrumentum.

In privinta constructiilor, unde se cere consimtamantul valabil prin materializarea vointei printr-un act sub semnatura privata, nu este necesara instrumentarea in forma autentica si, drept urmare, in consens cu solutia amintita mai sus, se pare ca un asemenea inscris, cunoscut in literatura sub denumirea de 'antecontract', poate fi apreciat ca avand puterea unui just titlu.

In ce priveste terenurile, nu pot fi instrainate decat prin act autentic, cu luarea in vedere a prevederilor normative: Decr.144/1958 pana la aparitia Legilor nr.58 si 59/1974, abrogarea acestora, intrarea in vigoare si abrogarea Legii nr.9/1990, a Legii nr.18/1991, Legea nr. 54/1998, ca sa le amintim pe cele mai importante. Art. 66 din Legea nr. 1/1991, republicata, apoi art. 1 din Legea nr. 54/1998, privind regimul juridic al circulatiei terenurilor prevede pentru instrainarea acestora prin acte juridice intre vii forma autentica. In noul cadru legislativ toate terenurile proprietate privata sunt in circuit civil, indiferent de titularul lor (art.1).[lvii] Fara nici o indoiala antecontractul, avand ca obiect teren, nu poate fi invocat ca just titlu. Continuarea posesiei poate fi folosita ca utila pentru uzucapiunea de 30 de ani.

Tot controversata este si problema daca succesiunea poate constitui just titlu. In doctrina veche s-a retinut ca 'este neindoielnic ca legiuitorul nostru a considerat succesiunea universala, atat cea ab intestat cat si cea testamentara ca un just titlu' pentru fundarea uzucapiunii. Si jurisprudenta acelui timp in mod constant s-a pronuntat favorabil.[lviii] In cadrul acestei conceptii se remarca faptul ca succesiunea nu putea fi opusa ca just titlu decat tertilor nemostenitori, iar nu celorlalti comostenitori, aspect deplin valabil si in prezent. Cu atat mai mult in cazul sezinarilor pusi de drept in posesia mostenirii.

Considerandu-se ca efectul propriu al uzucapiunii de 10 pana la 20 de ani este acela de a consolida un titlu de dobandire viciat prin aceea ca emana de la neproprietar, acesta este acoperit prin posesia utila care a dainuit in termenul cerut de lege s-a conchis, intr-o alta opinie, ca mostenitorul nu se afla intr-o situatie in care sa se poata aplica uzucapiunea, iar efectele acesteia nu-i pot fi de nici un folos. Un asemena comostenitor nu are titlu care sa emane de la un neproprietar. Dupa acest autor, pe de o parte, mostenitorul dobandeste bunurile succesorale care au apartinut autorului sau si nu exista nici un viciu care sa fie acoperit prin posesiune indelungata, pe de alta parte, ea nu functioneaza nici fata de terti, pentru ca mostenitorul continua posesiunea cu caracterele pe care defunctul i-a transmis-o odata cu succesiunea.[lix] Si aici el poate uzucapa in timp de 30 de ani, pentru ca succesiunea nu-i poate servi de just titlu.

Partajul judiciar sau voluntar este declarativ de drepturi. Prin exceptie, cand vanzarea se face prin licitatie publica, ea poate sa constituie un just titlu, pentru ca fata de achizitor partajul este constitutiv de drepturi. Fata de acesta opereaza o transmitere prin act juridic.

Am aratat ca actul lovit de nulitate absoluta nu poate fi invocat ca just titlu. Tot asa, putem aprecia ca nici titlul putativ nu poate avea atare calitati. Cu atat mai putin suficient va fi un simplu titlu putativ, pentru ca nu are o existenta reala, chiar daca posesorul crede in aceasta. Titlul putativ da dreptul sa se culeaga fructele. Tranzactia dintre parti poate fi invocata ca just titlu pentru uzucapiunea scurta.[lx] Discutiile se pot ivi, dupa parerea noastra, atunci cand tranzactia este extrajudiciara, intocmita cu scopul de a preintampina un proces referitor la un imobil si nu a fost incheiata in forma autentica sau nu are alta data certa pentru vremea cand forma autentica nu era necesara (in perioada Decr.144/1958 sau tinand seama de Decr.151/1952). Daca tranzactia extrajudiciara este ulterior prezentata in instanta sau incheiata in fata instantei, ea devine o tranzactie judiciara ce se consfinteste prin hotararea de expedient pronuntata de instanta potrivit art.271-272 din C.pr.civ., devenind astfel inscris autentic. Cerintele formei autentice sunt necesare la terenuri, daca se constituie un drept. Tranzactia intre comostenitori are efect declarativ ca si partajul.

Tranzactia, chiar cuprinsa in dispozitivul hotararii judecatoresti, este un contract cu caracterele juridice ce ii sunt specifice (art.1704 C.civ.) si are calitatea de just titlu ca orice contract pe care il da intelesul de justa cauza din art.1897 C.civ., 'precum: vanzarea, schimbul etc.', la care adaugam pe cel de donatie, intretinere, legatul particular, adjudecarea imobiliara precum si altele nenumite sau nespecifice (ex.vanzarea-cumpararea cu clauza de intretinere), avand ca trasatura comuna puterea de a transmite dreptul de proprietate spre un nou titular.

Nu constituie just titlu conventiile prin care un lucru imobil ajunge in stapanirea unui detentor precar sau in temeiul altui titlu in care posesiunea nu este exercitata pentru sine, cum sunt: locatiunea, depozitul, comodatul, contractul de inchiriere incheiat potrivit Legii nr.5/1973, care este o varietate a locatiunii, atribuirea in folosinta prin acte administrative conform Legii 15/1990, contractul de arendare conform Legii nr.16/1994, contractul de concesionare a unor imobile, cand este opus acel titlu unui alt mod de dobandire, cum este exproprierea pentru utilitate publica, conventiile de imparteala din cadrul unui partaj etc.

Proba justului titlu cade in sarcina posesorului spre deosebire de buna-credinta, despre care am aratat ca se prezuma. Mijloacele de proba si ordinea de administrare sunt cele puse la indemana de dreptul procesual civil.

Pentru a concluziona in analiza ce am facut-o notiunii de just titlu, ca o conditie alaturi de buna-credinta pentru a dobandi dreptul de proprietate prin uzucapiune, in definitiv el este un titlu care are ca scop sa transfere proprietatea, dar nu-si poate indeplini scopul propus prin el insusi din cauza ca nu este pe deplin valabil.

5. Uzucapiunea in regimul de carte funciara.

Este cunoscuta realitatea ca pe teritoriul Ramaniei se aplica sistemul de publicitate prin transcriptiuni si inscriptiuni, in vechiul regat, unde uzucapiunea este reglementata de Codul civil. In teritoriul Transilvaniei, Banatului si Bucovina de Nord, unde a mai ramas o mica portiune din teritoriu in componenta Romaniei, este aplicabil sistemul de publicitate prin carti funciare, aici uzucapiunea fiind reglementata prin Legea nr.115/1938. Aceasta lege a intrat in vigoare succesiv si diferit in zonele cu regim de carte funciara, datorita unor evenimente istorice vitrege, care au impiedicat unificarea sistemului legislativ pe cuprinsul tarii. Aceasta face ca uzucapiunea sa fie carmuita diferit in sistemul Legii nr.115/1938, subzistand insa in paralel, dupa cum vom vedea, si posibilitatea uzucapiunii dupa legiuirile care au fost in vigoare anterior pe aceste teritorii, respectiv Codul civil austriac, legislatia locala si dreptul cutumiar maghiar.

Reglementarea stricta prin Legea nr.115/1938 a dus la concluzia ca in aceste situatii nu mai actioneaza prevederile art.1846 si 1895 din C.civil, pentru ca aceasta lege cuprinde dispozitii contrare Codului civil, facandu-l neaplicabil. Acest aspect a ramas controversat inca in literatura si practica, parerea dominanta este ca in sistemul de carte funciara uzucapiunea are un caracter de exceptie. Sub aspect temporal Decr.-lege nr. 115/1938, a intrat in vigoare prin Legea nr. 241/1947, care cuprinde norme tranzitorii menite sa solutioneze conflictele posibile cu alte reglementari.

S-a conchis in practica recenta a C.S.J. ca este gresita aplicarea, in solutionarea pricinii, a prevederilor Codului civil in materie de prescriptie achizitiva, daca imobilul se afla situat intr-o regiune in care functioneaza regimul de carte funciara. In trecut, in sistemul de carte funciara dreptul de proprietate se dobandea, in afara de cazurile in mod expres prevazute de lege, numai prin inscrierea in cartea funciara, iar in cazul uzucapiunii aceasta inscriere se face numai in conditiile expres prevazute de Decr.-Lege nr.115/1938. Rezida de aici ca prevederile diferite din C.civ. referitoare la uzucapiune nu sunt aplicabile in teritoriile aflate sub regimul publicitatii cartilor funciare.[lxi]

Nu trebuie, spunem noi, confundata uzucapiunea cu posesiunea. Aceasta posesiune se exercita in conditiile legii, dupa cum o cere Legea nr.241/1947, care in art. 6 alin.2, arata ca prescriptiile implinite, precum si cele incepute inaintea punerii sale in aplicare ramaneau carmuite de dispozitiile legii sub care au inceput. Adica pana in 1943 se aplica codul civil austriac, din 1943 pana in 1947 Decr.-lege nr. 389/1943, iar dupa 1947 se aplica Decr.-lege 115/1938. In succesiune legislativa discutia este deschisa dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 7/1996. Numai posesiunea ceruta in vederea uzucapiunii trebuie sa indeplineasca conditiile din Codul civil, conform art.8 al legii sus-mentionate. Problema poate fi clarificata avand in vedere succesiunea legilor in timp pe aceste teritorii, pentru Transilvania doua momente prezentand importanta deosebita.[lxii] Primul moment este cand prin Legea nr.389 din 21 iunie 1943 s-a extins legislatia civila si comerciala a vechiului Regat in Romania de peste Carpati, deci si a Codului civil. Prin art.41 al acestei legi sunt scoase din vigoare Codul civil austriac si legile maghiare. In Nordul Transilvaniei extinderea si revenirea legislatiei romanesti a avut loc in aceleasi conditii, prin Legea nr.260/1945, ca urmare a anularii Diktatului de la Viena din 30 apr.1940.

Al doilea moment l-a constituit iulie 1947 cand, prin Legea nr.241/1947, a fost pus in aplicare Decr.Lege 115/1938 pentru unificarea dispozitiilor de carte funciara in teritoriile de peste Carpati. Acest moment a fost necesar pentru ca mentinerea art.3 din Legea nr.389/1943, referitor la pastrarea in vigoare a dreptului local privitor la inscrierile drepturilor reale, a creat neajunsuri si situatii anacronice pentru reglementarea situatiilor cu caracter tranzitoriu.

Legea nr.115/1938, pentru unificarea dispozitiilor de carte funciara, urma sa intre in vigoare in Transilvania odata cu Codul civil unificat. Acesta, republicat la 6 sept.1940, nu a mai intrat in vigoare datorita evenimentelor istorice cu caracter exceptional prin care trecea tara. Prin Legea nr. 951/1940 s-a amanat pentru o data ulterioara, insa nu a mai fost pus in aplicare, asa ca in urma extinderii prevederilor Decr.-Lege nr.115/1938 prin Legea nr.241/1947 a ramas valabil numai regimul dobandirii drepturilor reale prin uzucapiune. Codul civil unificat ar fi urmat sa intre in vigoare la 1 ian.1941 si aducea, in ce priveste uzucapiunea, deosebiri fundamentale fata de Codul civil ramas in vigoare. Aceste reglementari erau simetrice celor cuprinse in Decr.-Lege nr.115/1938, sistemul de publicitate al cartilor funciare urma sa stea la baza dobandirii proprietatii, pe cand Decr.-Lege nr.115/1938 era un act normativ tehnic de punere in aplicare a codului si urma ca intrarea lor in vigoare sa fie concomitenta. Pentru ca a fost extins Codul civil de la 1864 a aparut, iata, o alta neconcordanta intre sistemul general de drept comun cuprins in cod, care recunoaste uzucapiunea ca mod de dobandire a proprietatii si Decr.115/1938, care o reglementeaza si deschide calea aplicarii ei in spiritul si sistemul unui cod care nu a mai fost aplicat. Semnaland inca o lipsa de corelare esentiala intre normele dreptului nostru civil, care pare sa fie deja o traditie negativa, a fost rolul doctrinei si al jurisprudentei sa completeze acest vid de sistem. Curios, daca dispozitiile C.civ. s-au extins, in regimul Legii nr.115/1938 dobandirea nu se poate realiza in afara inscrierii in cartea funciara. Prevederile acestei legi se aplica numai uzucapiunilor incepute sub imperiul ei, deci dupa 12 iul.1947. In art.6 alin.2 din Legea nr.241/1947 se prevede ca prescriptiile incepute sau implinite inainte de extinderea Legii nr.115/1938, in regiunile unde s-a facut sunt si raman carmuite in continuare, in ce priveste natura, durata si efectele lor, de dispozitiile legale sub care au inceput, respectiv Codul civil austriac si legilor locale maghiare, iar dupa extinderea prin Decr.389/1943 de prevederile Codului civil.

Pana la extinderea legislatiei de care am vorbit, in Transilvania uzucapiunea a fost reglementata de legile locale si cutumele maghiare (uzucapiunea era de 32 de ani), iar in tinuturile unde se aplica Codul civil austriac uzucapiunea opera printr-o posesiune exercitata timp de 30 de ani. Pentru toate drepturile reale ea opera de plin drept, fara intabulare in cartea funciara (art.1460, 1467-1469 C.civ.austriac).[lxiii] In aceste doua sisteme de drept uzucapiunea era o institutie de drept real spre deosebire de prescriptie, care era o institutie de drept obligational, de unde consecinta ca uzucapiunea (denumita si deposedare) constituie drept de proprietate pentru posesor. Era admisa atat uzucapiunea mobilelor, cat si a imobilelor, ca o reminiscenta a Curiei regesti ungare, avand ca termen general de 32 de ani, iar pentru bunurile ecleziastice s-a mentinut dreptul vechi de 40 de ani pentru uzucapiune.

In rezumat, sunt trei stadii ale reglementarii de care ne ocupam.

In primul rand, prescriptiile implinite sau incepute inainte de extinderea C.civ.roman sunt si raman reglementate de legile locale maghiare sau, dupa caz, de Codul civil austriac, care prevedeau uzucapiune ca mod originar de dobandire in afara cartii funciare, in conditiile art.1460 si urm. din aceasta legiuire. Codul civil austriac constituia regula in aplicabilitate.

In al doilea rand, prescriptiile incepute intre datele de extindere ale legilor civile romane si momentul punerii in aplicare a Legii nr.115/1938, in doctrina si practica, s-a sustinut ca sunt guvernate de C.civ.roman,[lxiv] care a fost extins.

In al treilea rand, dupa data de 12 iulie 1947, uzucapiunea poate incepe si isi produce efectele numai in cadrul reglementat strict al Decr.Lege nr.115/1938, in art. 27 si 28.

In fine, o particularitate reprezinta si zona Bucovina aflata anterior sub reglementarile legislatiei austriece, unde a fost pusa in vigoare Legea nr.115/1938 prin Decr.-Lege nr.511/1938, cu aceleasi intentii de unificare legislativa. Legislatia civila a fost extinsa in Bucovina prin Decr.nr.478/1938, iar prin Decr.nr.511/1938 a fost pusa in aplicare legea pentru unificarea dispozitiilor de carte funciara, unde dispozitii speciale in materia uzucapiunii au aplicabilitate redusa.

In Bucovina s-a facut inaintea celorlalte provincii extinderea legii cartilor funciare cuprinzand reglementari precise ce, in consecinta, dau uzucapiunii un caracter cu totul exceptional. Prevederile Codului civil austriac, in special art.1468, au continuat sa ramana in vigoare in Bucovina, fiind intocmite mai repede cartile funciare. Acest cod a prevazut o conditie in plus pentru uzucapiunea de lunga durata, respectiv buna- credinta a posesorului, aplicandu-se cumulativ cu dispozitiile Codului civil roman in ce priveste modul de exercitare a posesiunii.

Si in solutiile instantei supreme s-a statuat ca este admisibil a se constata dreptul de proprietate prin uzucapiune, chiar fara inscrierea in cartea funciara, conform dispozitiilor cuprinse in Codul civil austriac si a Decr.Lege nr.511/1938. S-a argumentat, in speta, ca potrivit art.1452 C.civ.austr., dreptul de proprietate poate fi dobandit prin uzucapiune, realizata prin exercitarea posesiunii in conditiile art.1460 si urm., din acelasi cod, termenul fiind de 30 ani. S-a conchis ca dispozitiile sus-citate sunt aplicabile si dupa intrarea in vigoare a Legii nr.115/1938, aspect desprins din art.8 din Decr.-Lege nr.511/1938, in care se arata ca posesiunea ceruta in vederea uzucapiunii trebuie sa indeplineasca conditiile cerute de codul civil si ca posesiunea, anterioara punerii in aplicare a acestei legi, va fi luata in seama numai daca indeplineste conditiile cerute atat de legea locala (C.civ.austriac), cat si de Codul civil. Uzucapiunile au fost carmuite pana la acea data de Codul civil austriac. In prezent, o mica portiune din acest teritoriu a intrat in componenta nationala a statului roman. Uzucapiunile incepute anterior datei de 15 oct.1938, dar neimplinite, in conformitate cu art.8 alin.2 din Decr.-Lege nr.511/1938, au putut duce la dobandirea dreptului de proprietate numai daca erau indeplinite atat conditiile Codului civil austriac cat si ale celui roman. Acest aspect ramane insa controversat atat in literatura, cat si in jurisprudenta.[lxv] S-a sustinut intr-un punct de vedere recent[lxvi] ca nu au fost abrogate tacit prevederile C.civ. referitoare la uzucapiune, deci aceasta s-ar aplica in sistemul de publicitate al cartilor funciare, chiar si in celelalte regiuni ale Ardealului. Opinia se bazeaza pe argumentul de text al art.6 alin.1 din Legea nr.241/1947. In atare situatie conchidem ca, cu atat mai mult, sunt aplicabile aceste dispozitii in Bucovina.

In prezent si in cazul uzucapiunii trebuie avuta in vedere noua reglementare a cadastrului si publicitatii imobiliare nr.7/1996, care pune intr-o ipostaza noua publicitatea imobiliara, in primul rand ca dobandirea proprietatii nu mai este conditionata de inscrierea in cartea funciara nemaiavand caracter constitutiv. Ea are numai caracter de publicitate, iar uzucapiunea este, potrivit art.22, un titlu. Dreptul de proprietate este opozabil fata de terti, fara inscrierea in cartea funciara, alaturi de provenienta lui prin succesiune, accesiune si vanzare silita si prin uzucapiune.

Vom analiza pe rand uzucapiunea reglementata de art.27 si 28 din Legea nr.115/1938, care este tabulara si extratabulara, precum si cea recunoscuta in jurisprudenta ca fiind carmuita de legiuirile anterioare.

5.1. Uzucapiunea tabulara este reglementata de art.27 din Legea nr.115/1938, care prevede ca in cazul in care s-au inscris fara cauza legitima, adica pe baza unui titlu nevalabil, drepturi reale care pot fi dobandite prin uzucapiune, ele vor ramane valabil dobandite daca titularul dreptului le-a posedat cu buna-credinta, potrivit legii, timp de 10 ani. Acest fel de uzucapiune se numeste convalescenta titlului, expresie care sugereaza ca trecerea unui anumit timp, are ca efect curatirea titlului de viciile sale si se consolideaza dreptul existent pana atunci intr-o stare de aparenta. In acest fel inceteaza posibilitatea unui dezacord permanent intre starea de drept si ceea ce rezulta din intabularea dreptului real in cartea funciara. Aceasta uzucapiune opereaza retroactiv si se numeste uzucapiunea tabulara. Pentru stabilirea domeniului de aplicare reglementata de art. 7, va trebui eliminata ipoteza dobandirii cu buna credinta de la un non dominus, pentru ca acest dobanditor este protejat de art. 33 si nu are nevoie de consolidarea titlului sau. Buna credinta este insa o conditie pentru realizarea acestui efect, ceea ce practic reduce simtitor sfera de aplicare a acestui caz de uzucapiune, doar la dobanditorul nemijlocit de buna credinta.

Dupa trecerea unui timp de 10 ani, aparenta creata de un titlu nevalabil sau chiar putativ produce atat efectul apararii tertilor dobanditori, cat si consolidarea retroactiva a dreptului lor, adica chiar de la data inscrierii nevalabile facuta in favoarea lui, ce devine similara cu inscrierea facuta in temeiul unui titlu valabil.

Practica judiciara da caracter exceptional uzucapiunii stabilind in intelesul textului ca ea duce la dobandirea dreptului: cand s-a inscris in cartea funciara fara cauza legitima un drept de proprietate iar titularul lui il poseda cu buna-credinta, potrivit legii, timp de 10 ani. Tot astfel, avand caracter de exceptie si intrucat se sustine ca dreptul statului roman a fost inscris in cartea funciara, in anul 1956, fara cauza legitima, instanta are obligatia de a verifica daca a operat uzucapiunea prevazuta de art.27 din Legea nr.115/1938, conditiile cerute in acest sens corespunzator dreptului real intabulat. Pentru a reliefa aceasta uzucapiune tabulara in activitatea instantelor, aratam ca s-a retinut ca reclamantii care s-au prevalat de titlul bunicilor, nu puteau sa-l valorifice pentru uzucapiunea de 10 ani pentru ca posesiunea acestora a fost intrerupta prin comasarea terenului la fostul CAP, dupa care a fost folosit ca lot ajutator de catre antecesori. Faptul ca ei au intrat in folosinta in anul 1991 nu are nici o relevanta, decat in situatia cand aceasta posesiune ar dura timpul prevazut de lege, ea neputand fi unita cu a bunicilor. Dreptul lor trebuia sa si-l valorifice in temeiul Legii nr.18/1991, privind fondul funciar iar nu prin uzucapiunea reglementata de Legea nr.115/1938.[lxvii] Conditiile prescriptiei tabulare sunt: a) inscrierea nevalabila a dreptului; b) posesia de buna credinta; c) posesia de 10 ani.

Efectele uzucapiunii tabulare constau in aceea ca, cel inscris in mod nelegitim dobandeste dreptul asupra caruia a fost inscris, modul de dobandire fiind un mod originar. Aparenta creata se consolideaza retroactiv, prin aceea ca titlul se curata de viciile initiale.

Se vorbeste in doctrina si jurisprudenta de convalescenta titlului, care se produce prin trecerea celor 10 ani, in mod retroactiv, titularul isi vede situatia consolidata, ca si cum de la inceput inscrierea s-a facut in temeiul unui titlu valabil.

5.2. Uzucapiunea extratabulara este reglementata de art.28 din Legea nr.115/1938, operand atunci cand titularul dreptului real intabulat fiind decedat, dreptul dobandit pe cale de succesiune nu s-a inscris in favoarea mostenitorilor, in care caz posesorul care a posedat imobilul in conditiile legii, timp de 20 de ani dupa moartea titularului, poate sa ceara intabularea in favoarea sa. Avand in vedere faptul ca posesorul dobandeste dreptul de proprietate, fara sa fi fost intabulat la inceperea posesiei, aceasta uzucapiune a primit denumirea de uzucapiune extratabulara. Conditiile cerute de lege pentru uzucapiunea extratabulara sunt: a) titularul dreptului real de proprietate care este intabulat in cartea funciara sa fie decedat; b) cel ce invoca uzucapiunea sa posede imobilul timp de cel putin 20 de ani de la moartea titularului; c) aceasta posesie sa fie utila, neavand relevanta daca posesorul este de buna sau de rea-credinta. Despre utilitatea posesiei putem sustine ca sunt valabile aptitudinile acesteia pe care le-am analizat si care sunt reglementate de art.1864-1867 din Cod.civil, fara a se crede prin aceasta ca uzucapiunea duce la dobandirea proprietatii in sistemul Codului civil.

O problema de actualitate priveste procedura dupa care se dobandeste uzucapiunea reglementata de art.28 din Legea nr.115/1938. In art.130 din lege se prevede ca cererea de intabulare se adreseaza judecatoriei de la locul situarii imobilului si va fi publicata prin afisare, pentru ca cei interesati sa poata face opozitii. Daca in termen de o luna nu s-au facut opozitii, judecatorul de carte funciara va dispune intabularea dreptului de proprietate, prin incheiere motivata. Aceasta ar fi o procedura necontencioasa, pentru ca nu exista un litigiu propriu-zis, generat de un conflict de interese. Atunci cand s-au facut opozitii ele se noteaza in cartea funciara cu pricina si cauza se inainteaza instantei de judecata spre solutionare.

In temeiul aceluiasi art.130 din Legea nr.115/1938, precum si ale Decr.nr.40/1953 si Decr.nr.377/1960, privind activitatea notariala, precum si a unei practici indelungate in materie, cererea se putea adresa notarului de stat competent de la locul situarii imobilului care dispunea prin incheiere intabularea dreptului dobandit prin uzucapiune, urmand aceeasi procedura in caz de opozitie. Constatam ca in urma abrogarii Decr.nr.40/1953 si Decr.nr.377/1960 privind activitatea notariala, prin art.117 din Legea nr.36/1995 privind functionarea notarilor publici, nu s-a revenit - ca si in cazul pe care l-am semnalat referitor la art.1895 C.civil, cu circumscriptia Curtii de Apel -, lasand nelamurita situatia daca se mai pot adresa cereri pentru constatarea uzucapiunii in fata notarului public. Instantele au fost confruntate cu asemenea aspecte si s-a pus problema spre solutionare in tripla ipoteza. Intr-o prima ipoteza, daca sub regimul Decr.nr.377/1960 si 40/1953 privind activitatea notariala era posibila stabilirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, recurgand la procedura de adresare a cererii notariatului de stat competent. Suntem si la aceasta ipoteza in prezenta mai multor legi succesive in timp.[lxviii] Posibilitatea oferita de art.130 din Legea nr.115/1938, care trebuia sa se adapteze la competentele instantelor de judecata prin Legea nr.59/1968, de organizare judecatoreasca si ale Decr.nr.40/1953 privind activitatea notariala, evidenta si operatiile de carte funciara erau in competenta notariatelor de stat. O atare cerere adresata notarului, daca indeplinea cerintele legale si nu s-a facut opozitie, putea fara nici o discutie sa duca la intabularea dreptului real prin uzucapiunea de 20 de ani, reglementata de art.28 alin.1 din Legea nr.115/1938. In acest sens s-a pronuntat si jurisprudenta, precizand ca se aplica numai daca nu sunt cunoscute persoanele care ar putea sa se opuna.[lxix]

Sub regimul Legilor nr.58 si 59/1974, nu se mai putea dobandi dreptul de proprietate prin uzucapiune. Pentru uzucapiunile la care teremenul de 20 de ani s-a implinit, anterior acestor legi, era posibila inscrierea dreptului de proprietate dobandit prin uzucapiune. Dispozitiile art.28 si 130 din Legea nr.1938 referindu-se la inscrierea dreptului dobandit prin uzucapiune rezulta ca se constata preexistenta nasterii acestuia. Inscrierea dispusa de notariat se face cu scopul asigurarii publicitatii si nu este o conditie a existentei dreptului, pentru ca el este preexistent si se prezuma constatat.

In privinta constructiilor apreciem ca si sub regimul acestor legi era posibila uzucapiunea, dar nu se putea recurge la procedura necontencioasa notariala. Reclamantul, pentru constatarea dreptului sau de proprietate dobandit prin uzucapiune, trebuia sa urmeze cadrul impus de un proces civil in fata instantei in contradictoriu cu mostenitorii proprietarului tabular sau orice alte persoane interesate, inclusiv statul. Citarea statului poate avea ca efect prezentarea certificatului de vacanta succesorala conform cu art. 680 C.civil. Constatarea dreptului de proprietate asupra constructiilor avea ca efect trecerea in proprietatea statului a terenului aferent, conform art.30 alin.II al Legii nr.58/1974, sau superficie, daca a fost o conventie anterioara. Acest drept de superficie dobandit anterior intrarii in vigoare a Legii nr.58/1974, ramane valabil dobandit daca se face dovada lui.[lxx] Indeplinirea conditiilor uzucapiunii prevazute de art.28 din lege trebuiau verificare de instanta prin administrare de probe pentru a nu se eluda legea, solicitandu-se chiar si organelor locale datele necesare, dupa cum se arata in considerentele unei decizii de speta[lxxi] a fostei instante supreme.

Deci, in aceasta ipoteza era posibila dobandirea prin uzucapiune, cu distinctia ca pana la aparitia celor doua legi se putea face prin cerere adresata notariatului de stat competent si incheiere notariala, iar dupa intrarea in vigoare a Legilor nr.58 si 59/1974 dobandirea dreptului de proprietate asupra terenului era admisibila numai prin actiune civila si pronuntarea unei hotarari judecatoresti in contradictoriu cu partile, daca termenul de uzucapiune s-a implinit anterior ea isi produce efectele chiar daca dreptul nu fusese inscris in cartea funciara.

A doua ipoteza, daca este posibila aceeasi procedura de a dispune prin incheiere notariala dupa abrogarea Legilo nr.58 si 59/1974, dar pana la abrogarea Decr.nr.40/1953 prin Legea nr.36/1995, privind notarii publici. Nu analizam aici problema curgerii uzucapiunii pe durata legilor abrogate, aspect controversat in doctrina si jurisprudenta. Suntem de parere ca termenii uzucapiunii de 20 de ani, reglementata de art.28 alin.1 din Legea nr.115/1938, pot fi analizati deci in cadrul unui proces civil la instanta competenta. Tinand seama de evidenta precara care exista la notariatele de stat dupa anul 1990 si de regimul greoi, uneori depasit al procedurii de identificare topografica, faptul ca nu au fost conduse inscrierile la zi precum si noul cadru legislativ al statului de drept, care impune o analiza mai riguroasa a stabilirii dreptului de proprietate, sunt argumente de oportunitate pentru a nu fi acceptata aceasta procedura prin simpla cerere adresata notariatului, care sa emita apoi incheiere de intabulare.

Reintroducerea terenurilor in circuitul civil a creat o avalansa de aspecte inedite chiar si in materia uzucapiunii, iar pentru cercetarea ei se impune un probatoriu mult mai amplu, deseori fiind necesara expertiza topo pentru aducerea la zi a hartilor topografice si pentru identificarea lor, in timpul cat a functionat economia socialista nu au fost notate schimbarile dese de proprietari, de semne de hotare, de destinatie agricola sau stramutari de vetre ale localitatilor. Toate aceste aspecte pot fi lamurite si corect solutionate doar prin mijloacele oferite de un proces cu garantiile ce-i sunt specifice.

Intrarea, intre timp, in vigoare a unor acte normative cu referire directa la dreptul de proprietate, cum sunt: Constitutia din dec.1991, Legea nr.18/1991, privind fondul funciar, altele care fac referire si la dreptul de proprietate care si-a schimbat total fizionomia juridica, precum Legile nr.58/1991, 69/1991, 15/1990, H.G.nr.834/1991 etc. In noul climat juridic al apararii dreptului de proprietate, regimul dobandirii acestuia trebuie sa fie mai riguros verificat si aplicat in practica. Vechile reglementari trebuie privite printr-o noua viziune. Nu putem sa nu recunoastem ca o serie de acte normative si legiuiri vechi si-au redobandit actualitatea, dar in aceeasi masura altele au devenit anacronice si depasite. Rolul dreptului este acela de a sprijini ordinea sociala si progresul societatii, de realitatile carora nu poate face abstractie. Toate acestea sunt ratiuni care ne duc la concluzia ca uzucapiunea pe cale notariala, conform art.28 si 130 din Legea nr.115/1938, nu mai este acceptabila nici pentru acest rastimp.

A treia ipoteza, dupa intrarea in vigoare a Legii notarilor publici, fiind desfiintate notariatele de stat, ca institutii, nu mai poate in nici un caz sa se desfasoare procedura notariala de constatare si inscrierea in cartea funciara a uzucapiunii extratabulare. Noua lege nu aminteste nimic de procedura de intabulare adresata judecatoriei si care se rezolva de judecatorul de carte funciara. Competenta materiala a instantelor in solutionarea unor cereri sau actiuni este strict si expres reglementata. Prin abrogarea Decr.nr.40/1953 si a Decr.nr.377/1960, urmata de darea in competenta judecatoriilor a conducerii evidentelor de carte funciara, nu inseamna revenirea automata si la procedura instituita de art.130 din Legea nr.115/1938. Aceasta, dupa cate stim, a fost pusa in aplicare intr-un moment legat de anumite scopuri propuse de legiuitor, ce nu mai sunt de actualitate, importanta ei practica, chiar necontestata, a creat o serie de neajunsuri, inclusiv in materia uzucapiunii.

Incheierea data de judecator are caracterul unei hotarari judecatoresti, cu puterea pe care i-o da aceasta calitate. Pronuntarea unei incheieri, in alte conditii decat dupa procedura de drept comun, constituie o exceptie de procedura civila si este necesar sa fie reglementata expres.

Daca legiuitorul ar fi dorit-o, ar fi reglementat-o prin Legea nr. 7/1996, privind cadastrul funciar. Mai mult de atat, in baza art. 49-57 din lege s-a emis Regulamentul de functionare al birourilor de carte funciara aprobat prin Ordinul Ministrului Justitiei nr. 2371/c/1997, care arata competenta judecatorului delegat de carte funciara cu privire la operatiunile de inscriere, fara sa figureze posibilitatea constatarii uzucapiunii extratabulare fara proces. Situatia poate deveni anormala cand pe parcursul procesului au intervenit succesiv mai multe acte normative. Intr-o astfel de cerere, in care se face opozitie in anul 1991, inaintata judecatoriei care o solutioneaza in anul 1994 in sensul respingerii opozitiei si admiterii, conform art.130 din Legea nr.115/1938, a inscrierii dreptului de proprietate prin uzucapiunea extratabulara a unei constructii cu curte si gradina in suprafata de 3.864 mp. Solutia este schimbata in apel, in 1995, cu motivarea ca in anul 1979 a intervenit un schimb de teren cu cel din litigiu si astfel nu este continuata o posesie utila.[lxxii] In recurs se mentine decizia tribunalului, adaugandu-se ca temei faptul ca in contextul legislativ actual nu mai este posibila constatarea si intabularea uzucapiunii pe cale notariala, fiind desfiintat notariatul de stat, legile de procedura fiind de imediata aplicabilitate.[lxxiii] Impartasim aceasta solutie, in care se mai retine ca odata cu aparitia Legii fondului funciar, reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului se face dupa art.11 si urmatoarele din aceasta lege, peste care nu se poate suprapune procedura prevazuta de art.27 si 28 din Legea nr.115/1938. Apreciem ca Legea fondului funciar are intaietate, continand o procedura care duce la realizarea dreptului si atunci uzucapiunea nu poate fi invocata, de nici un fel, acolo unde atribuirea proprietatii se face prin aceasta lege.

Consideram ca de lege ferenda se impune o reglementare asemanatoare celei prev. de art. 130 din Legea nr. 115/1938, in care incheierea judecatorului delegat sa fie precedata de dovezi concludente. Modificarea normativa poate avea loc in chiar continutul Legii nr. 7/1996 si ale regulamentului sau de aplicare, cu forme de publicitate aferente corespunzatoare pentru ca procedura sa avizeze pe tertii interesati.

La uzucapiunea extratabulara posesorul are recunoscut retroactiv un drept de proprietate tabulara, adica din momentul cand posesia sa a inceput a curge. Cand proprietarul tabular a decedat si nu a lasat urmasi care sa accepte succesiunea, este posibila uzucapiunea extratabulara. Este importanta aceasta remarca pentru ca inainte de 1989, in lipsa mostenitorilor sau daca acestia au renuntat, mostenirea era considerata vacanta si bunul trecea in proprietatea statului fara a mai putea fi uzucapat. Posesorul putea pretinde uzucapiunea extratabulara daca succesorul acceptant a omis sa se intabuleze.[lxxiv]

In contextul legislativ actual este posibila uzucapiunea extratabulara, atat daca nu exista mostenitor acceptant, cat si in cazul bunurilor cu privire la care s-a renuntat de catre proprietar, care mai apoi a decedat. Daca nici o clipa bunul nu a fost fara stapan dupa deces, sau daca nu s-a facut o renuntare in favoarea statului, posesorul poate sa uzucapeze, in situatia prevazuta de art.28 alin.1, din Legea nr.115/1938. Daca bunul astfel parasit si ramas fara stapan a fost preluat in domeniul privat al statului, fara ca statul sa se intabuleze, mostenirile vacante nu sunt enumerate ca apartinand domeniului public, ele pot fi uzucapate de orice subiect de drept.[lxxv] Daca statul s-a intabulat nu mai este indeplinita cerinta ca proprietarul tabular sa fie decedat si exprimam parerea ca nu se poate uzucapa, chiar daca este domeniu privat. In cazul cand se incadreaza la criteriile prevazute de art.4 si 5 al Legii nr.18/1991 sau daca li s-a dat ulterior o utilitate publica prin expropriere sau transformate in institutii publice (scoli, biblioteci, sedii etc.), ele vor trece in domeniul public, acest fapt intrerupe curgerea uzucapiunii pentru ca vor trece in domeniul public devenind inalienabile si imprescriptibile (Legile nr.69/1991 si nr. 213/1998). Domeniul privat al statului are regimul juridic similar cu al oricaror bunuri aflate in proprietate privata.[lxxvi] Autorul citat nu a avut in vedere situatia cand statul si-a intabulat dreptul in sistemul de carte funciara. Cu precizarea deja aratata, ca pot fi uzucapate imobilele din domeniul privat al statului, dat fiind situatia restrictiva si conditiile impuse de art.28 din Legea nr.115/1938, nu pot fi, in conceptia noastra, uzucapate impotriva cartii funciare daca s-a facut intabularea de pe defunct pe stat sau unitati administrativ-teritoriale. Daca intabularea pe stat se radiaza in urma admiterii unei actiuni in rectificare de carte funciara, atunci este posibila aceasta uzucapiune, altminteri, nu, pentru ca statul nu poate fi considerat "decedat", indiferent de temeiul intabularii in favoarea lui.

5.3. Uzucapiunea dupa legiuiri locale.[lxxvii]

Consideram necesar a face o tratare aparte a uzucapiunii care are loc dupa Codul civil austriac si sporadic prin legile locale sau cutumele maghiare, fie si succint, fiind amintite in treacat in acest capitol al lucrarii. Justificarea are o dubla semnificatie: prima, ca aceasta uzucapiune este creatia practicii judiciare si, a doua, ca isi mai pastreaza actualitatea in unele zone ale tarii.

Astfel, dupa intrarea in vigoare a Legilor nr.58 si 59/1974 s-a sustinut in doctrina si s-a statuat in practica instantelor ca fara nici o exceptie, nu mai pot fi admise actiunile pentru dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, indiferent cand au inceput sa curga si indiferent cand s-a implinit termenul. Acest mod de dobandire pare a fi deja de domeniul istorie dreptului, aratand mai mult ca in regimul de carte funciara situatia a fost oricum restrictiva.

Instanta suprema a dezlegat problema de drept, atat in ce priveste Legea nr.115/1938, cat si alte legiuiri locale aplicabile, prin Dec.nr.11/7 februarie 1976.[lxxviii] Aceasta decizie a directionat apoi atat practica proprie in materie cat si a altor instante, iar autorii de specialitate au facut comentarii ample pe marginea problemei. Ea a statuat ca este admisibila actiunea in constatare privind dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, daca aceasta s-a implinit anterior intrarii in vigoare a dispozitiilor restrictive din Legile nr.58 si 59/1974.

In teritoriile in care este aplicabil regimul de carte funciara, dispozitiile Decr.115/1938, referitoare la interzicerea dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune in afara cartii funciare, nu sunt aplicabile daca este vorba despre o uzucapiune implinita sau inceputa sub imperiul legislatiei locale. Aceasta solutie a avut in vedere procesul istoric lent si greoi in interpretarea legilor care s-au succedat in materia proprietatii si evidentei funciare, o succesiune nesincronizata datorata, printre altele, si conceptiilor de scoli si sistem diferite, care au stat la baza legilor care au fost in vigoare, a activitatii normative in general.

Am aratat conditiile stricte ale aplicarii Decr.-Lege nr.115/1938 in materia uzucapiunii, impus ca o legislatie a viitorului, cum se credea atunci, in care uzucapiunea urma sa fie un mod de dobandire exceptional, corespunzator cerintelor unui regim de carte funciara bazata pe evidenta cadastrala, situatiile tranzitorii urmand a fi rezolvate prin legea de punere in aplicare. Acest lucru s-a facut prin Legea nr.241/1947, care a dat doua rezolvari. In primul rand se prevede in art.6 alin.2 ca prescriptiile implinite, precum si cele incepute inainte de punerea in aplicare a acestei legi, "sunt carmuite, in ce priveste natura, durata si efectele lor de dispozitiile legii sub care au inceput." In al doilea rand, prevederea din art.41 din lege privind dreptul posesorului de a cere, pe baza de actiune in constatare, rectificarea cuprinsului cartii funciare, daca nu mai corespunde cu situatia juridica reala. In speta citata uzucapiunea a inceput in anul 1919 in raport de care se aplica legea atunci in vigoare, respectiv art.1460 si urm. din C.civ. austiac care prevedea uzucapiunea ca mod originar de dobandire a proprietatii in afara cartii funciare.

In literatura s-a retinut ca nu se va putea uni timpul posesiunii care a curs sub vechile legi locale cu timpul ce se va scurge sub legea extinsa, care este C.civil roman, cu toate ca, dupa cum am mai aratat, vechile legi locale prevedeau pentru posesia utila conditii mai severe. Astfel, art.1468 C.civil austriac cerea ca posesorul sa fie de buna-credinta la intrarea in posesie, pe cand aceasta conditie nu se cere dupa art.1897 din Codul civil roman.

Conceptia acestei solutii a fost impartasita ulterior in doctrina si numeroase solutii de speta[lxxix]. Intr-o speta s-a retinut ca uzucapiunea a inceput in anul 1938, deci inainte de extinderea prevederilor Legii nr.24/1947, care lege nu este incidenta, ci prevederile legiuirii sub care a inceput, respectiv art.1460 C.civ.austr. O solutie a unei alte instante[lxxx], prezentand interes prin ineditul rezolvarii si a faptului ca este de data recenta, a retinut in fapt ca autorul reclamantului a dobandit imobilul de la proprietarul de carte funciara in anul 1938. Proprietarul dispare cu evenimentele de razboi, decedand in strainatate si dreptul nu a fost intabulat pe dobanditor, care, la randul sau, decedeaza in anul 1978. Instanta admite actiunea reclamantului, care continua dupa 1978 posesiunea autorului sau pana la data cand se pronunta hotararea (1993). Se retine ca posesiunea celui care a dobandit de la proprietarul tabular, a exercitat o posesie utila in conditiile art.1460 si urm. din C.civ.austr., care prevedea uzucapiunea ca mod originar de dobandire. Conditiile de exercitare ale posesiei sunt cele aratate de art.1846 si 1847 C.civ., la care se adauga buna-credinta din Codul austriac. Solutia este discutabila, pentru ca fiind decedat proprietarul de carte funciara, fara urmasi, se pune problema daca nu era cazul a se folosi de uzucapiunea prevazuta de art.28 alin.1 din Legea nr.115/1938. Este adevarat ca posesiunea a inceput anterior intrarii in vigoare a acestei legi dar, cum proprietarul a decedat ulterior, este discutabil daca suntem in prezenta unei uzucapiuni extratabulare sau a unei uzucapiuni impotriva cartii funciare. Este adevarat ca instanta nu a clarificat data decesului proprietarului tabular. Dupa practica Curiei maghiare, la achizitionarea obiectului cu rea-credinta posesorul nu este tinut a arata temeiul posesiunii sale si nici legitimitatea data de vreun titlu.

In solutiile aparute in practica judiciara[lxxxi] s-a stabilit, dupa aceea, in mod constant ca dupa Codul civil austriac este posibila dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, dupa aceasta legiuire uzucapiunea este un mod originar de dobandire a proprietatii in afara cartii funciare. Acest lucru este posibil, potrivit art.6 alin.2 din Legea nr.124/1947, potrivit caruia, prescriptiile incepute inaintea punerii in aplicare a acestei legi sunt supuse dispozitiunilor legale sub care au inceput, implinirea lor putand fi constatata de instanta competenta. In asemenea situatii nu se aplica dispozitiile art.28 din Legea nr.115/1938 care, tot cu titlu de exceptie, reglementeaza dobandirea proprietatii prin uzucapiune in afara cartii funciare. Drepturile dobandire pe aceasta cale sunt drepturi castigate si nu pot fi afectate de Legea nr.58/1974.

Sunt situatii cand este dificil a se stabili daca uzucapiunea este reglementata dupa art.27 sau 28 din Legea nr.115/1938 sau dupa legiuirile locale anterioare in vigoare. In cazul cumpararii unui teren de la rudele proprietarilor decedati in perioada deportarii 1944-1945, care a fost intabulat conform Decr.nr.113/1948, in anul 1952, pe numele Federatiei comunitatilor evreiesti din Romania, tribunalul a stabilit ca terenul a devenit prin uzucapiune proprietatea celor care l-au cumparat in anul 1947, conform art.28 din Legea nr.115/1938, din moment ce s-a dovedit o posesie de peste 20 de ani. Solutia apare judicioasa daca cumpararea s-a efectuat dupa 12 iulie 1947, cand, prin Legea nr.24/1947, a intrat in vigoare Legea nr.115/1938, facand efectiv aplicabile dispozitiile art.28 din aceasta din urma lege. Insa, daca inceputul uzucapiunii a avut loc in anul 1947, dar pana la 12 iulie 1947, solutia instantei apare discutabila, fiindca in atare situatie se aplica regulile prescriptiei achizitive de 32 de ani (dupa legile locale ungare) sau de 30 de ani (dupa art.1460 C.civ.austr.), dupa caz. Aici apare si conflictul temporal de legi, respectiv intre Codul civil austriac si Decr.-lege nr. 389/1943.

Si in conditiile de dupa 1989 s-a decis ca dreptul de proprietate asupra unui imobil poate fi constatat si inscris in cartea funciara, daca uzucapiunea invocata a operat dupa regulile dreptului local existent in Transilvania, cu incepere din anul 1920 pana la aplicarea in aceasta parte a tarii a Decr.nr.115/1938, respectiv a Codului civil austriac si a dreptului cutumiar maghiar, care cunosteau si reglementau institutia dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune, fara inscrierea in cartea funciara a dreptului. Dupa cum se poate constata, a ramas si este de actualitate aceasta orientare a jurisprudentei impartasita de doctrina, in situatiile cand mai apare.

6. Jonctiunea posesiilor

Jonctiunea posesiilor este adaugirea la posesia ce o exercita posesorul actual, a intervalului de timp cat posesia a fost exercitata de catre autorul sau, insemnand ca cele doua posesiuni reunite succesiv sa implineasca termenul necesar pentru dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

In codul nostru jonctiunea posesiilor este reglementata de art.1859-1860 cu precizarea facuta in art.1861, diferind de art.2235 C.civ.fr., care lasa posibilitatea unei interpretari mai largi prin precizarea facuta ca adaugarea posesiunii la posesiunea autorului nostru are loc "in orice chip" sau "in orice mod" (". de quelque maniere ."), facand-o posibila atat pentru succesiunea universala cat si pentru cea cu titlu particular. In doctrina mai este denumita si accesiunea posesiunilor, cei doi termeni "de adaugire" si "de accesiune" avand aici acelasi sens. Legiuitorul roman asimileaza pe succesorii universali cu cei particulari.

Din art.1860 C.civ. rezulta ca jonctiunea posesiilor este o facultate lasata la aprecierea posesorului, care poate deci sa se foloseasca sau sa renunte la ea. El poate sa inceapa o posesie diferita cand nu se mai poate prevala de cea a autorului sau. "Autor" este acela care a posedat anterior si nu este titular al dreptului de proprietate, iar acesta a transmis posesia ca stare da fapt. In acest sens, practica judiciara a stabilit ca pentru a uzucapa, posesorul actual nu poate uni posesiunea cu cea exercitata anterior de titularul dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv. Posesiunea anterioara sa fie exercitata de un neproprietar. Jurisprudenta a statuat ca autorul celui care invoca jonctiunea nu poate fi proprietarul imobilului. Prin "autor" se intelege numai persoana care, ca si cel care invoca uzucapiunea, nu este titularul dreptului real, deoarece in cazul titularului acesta poate sa-si transmita dreptul fara a mai face necesara invocarea uzucapiunii.

Pentru a se uni si opera cele doua posesii intr-una singura, se cere indeplinirea cumulativa a doua conditii: sa fie vorba de o posesie propriu-zisa; posesorul actual sa fi dobandit de la autorul sau pe baza unui raport juridic. Acest raport juridic trebuie sa stea la baza faptului material al transmiterii stapanirii efective a lucrului, adica este necesar sa indeplineasca conditia unui act translativ de proprietate. Spre exemplu, daca transmiterea s-a bazat pe un act lovit de nulitate absoluta nu poate opera jonctiunea posesiilor. Stramutarea are loc, in exprimarea art.1859 C.civil, in mod universal sau particular. La modul universal se are in vedere transmiterea succesorala, atunci cand succesorii intra in posesia universalitatii patrimoniului defunctului si vor putea cere reunirea posesiunii lor cu aceea a autorului.

Transmiterea posesiei in temeiul unui raport juridic cu titlu particular are valoare pentru jonctiunea posesiei, atunci cand actul translativ din orice motive devine ineficient, cum ar fi un antecontract de vinzare-cumparare sau orice alta conventie nevalabila care da dreptul posesorului sa prescrie impotriva titularului dreptului. Predarea materiala a bunului este tot o astfel de transmitere. Interes practic au in prezent asa-zisele predari-primiri prin protocoale intre persoane juridice, cand predatorul nu este titular al dreptului real. Consideram ca si aici prin predarea bunurilor imobile opereaza jonctiune posesorie. Asemenea protocoale sunt prevazute de H.G. emise in temeiul Legii nr. 15/1990, acele H.G. prin care si-au incetat activitatea centralele industriale. Cand s-au facut predari de patrimonii intre persoanele juridice vechi supuse reorganizarii si cele nou infiintate (ex. H.G. nr. 1135/1990; 1225/1990; 120/1991).

Intr-o speta[lxxxii] proprietarul tabular vinde astfel in 1957, cumparatorii, la randul lor, vand in anul 1965. Instanta constatand ca dupa decesul proprietarului tabular au trecut 20 de ani prin unirea celor doua posesii, operand jonctiunea, este admisa uzucapiunea in temeiul art.28 din Legea nr.115/1938. Solutia este corecta, pentru ca raportul juridic a rezultat dintr-un act sub semnatura privata de vanzare-cumparare, care nu mai poate fi valorificat prin Decr.nr.144/1958, proprietarii tabulari fiind decedati iar acest act normativ abrogat prin Legea nr.50/1991.

Uzurpatorul nu poate invoca jonctiunea cu posesia pe care a uzurpat-o. Este cazul semnalat de practica, atunci cand s-a constituit dreptul de proprietate prin Legea nr.18/1991, dar uzurpatorul ignora si preia posesia fara acordul titularului. El nu poate invoca posesia antecesorului care avea titlu de proprietate pentru ca este o cauza intrerupatoare. Este necesar sa existe o posesie propriu-zisa si nu una precara. Cel care o invoca trebuie sa fie un succesor in drepturi al autorului si nu un uzurpator. In practica instantelor s-a precizat ca posesia care nu se exercita sub nume de proprietar poate deveni posesie utila, printre altele, in cazul in care transmiterea ei de la un detinator la altul se realizeaza printr-un act cu titlu universal, daca succesorul este de buna-credinta, conform prevederilor art.1858 pct.4 C.civ. In atari situatii se poate cere jonctiunea cu posesia exercitata de autorul mostenitorului, termenul de prescriptie achizitiva fiind cel de 30 de ani, termen de care avea nevoie si autorul acestuia pentru a putea uzucapa.

Pentru a fi incidenta jonctiunea posesiilor, legat de aspectul ce-l analizam, adica posesiile succesive sa aiba aceeasi calitate si sa fie doar vorba de posesii, este esential de retinut ca atat autorul, cat si succesorul sau sa nu fi fost titularii dreptului real (subl.nr.). Prin urmare, nu este posibila unirea duratei posesiunii titularului dreptului real cu aceea exercitata de netitular. Daca posesorii actuali au dobandit dreptul de proprietate de la autorii lor prin act translativ, pentru ca acestia erau proprietari de drept inscris in cartea funciara, nu exista o jonctiune a posesiei si nu poate duce la uzucapiune.[lxxxiii] Posesia trebuie sa aiba aceeasi calitate cu a autorului, principiu in raport de care pot sa apara trei situatii a) cand posesia actuala este de aceeasi natura cu posesia autorului, fiind de buna sau de rea-credinta. Posesorul actual continua calitatea si are acelasi termen ca autorul putand uzucapa, dupa caz, in 30 de ani sau de la 10 la 20 de ani; b) cand posesorul actual este de rea-credinta iar autorul sau a exercitat o posesie de buna-credinta si cu just titlu, el va putea uzucapa numai in termenul de 30 de ani prevazut pe art.1890 C.civ.; c) situatia inversa, cand posesorul actual este de buna-credinta si are just titlu, iar autorul sau a exercitat o posesie de rea-credinta, el are facultatea fie sa inceapa o prescriptie noua de 10-20 de ani, fie sa beneficieze de jonctiunea posesiile, cand opereaza in mod obligatoriu uzucapiunea de 30 de ani.

Referitor la calitatea posesiilor, in practica judicara s-a retinut ca atunci cand antecesorul a inceput posesia in conditiile unei reglementari, cel ce invoca jonctiunea trebuie sa aiba aceeasi calitate a posesiei. Astfel, in speta, posesiunea inceputa de autor potrivit legislatiilor locale aplicabile in Transilvania pentru uzucapiune se cere o posesie reala, justa, de buna-credinta, adevarata si continua sub intreaga durata fixata de lege. Posesorul care alege sa uneasca posesia sa cu aceea a autorului sau trebuie sa continue aceeasi posesie si sa se indeplineasca termenul cerut pentru posesia autorului.

Concluzia care se desprinde de aici este ca si posesiunea ulterioara, pentru ca cele doua posesiuni sa jonctioneze intre ele, este necesar sa aiba aceeasi natura si sa indeplineasca cerintele aceleiasi legiuiri. Cu alte cuvinte, nu s-ar putea uni posesiunile care curg sub regimuri juridice diferite si nu ar putea invoca jonctiunea posesorie dintre posesiunea exercitata sub regimul Codului civil austriac si apoi continuata sub regimul Legii nr.115/1938 sau cele ale Codului civil.

In practica sunt rar intalnite situatiile cand uzucapantul are nevoie de a uni posesia exercitata in regimuri juridice succesive. Aceasta, pentru ca, atunci cand a inceput sub regimul Codului civil austriac ea isi urmeaza acelasi curs, iar daca a inceput sub regimul Legii nr.115/1938 de asemeni. Mai mult teoretica, aceasta problema, suntem de parere ca atunci cand apare se poate invoca jonctiunea autorului pentru a o adauga in beneficiul jonctiunii posesorii. Aceasta, pentru ca am vazut ca in regimul juridic anterior conditiile impuse erau mult mai severe si atunci ea poate fi adaugata la un termen al posesiunii ulterioare, care este mai putin restrictiva. Fiecare posesor trebuie sa indeplineasca conditia utilitatii posesiei sale pentru epoca cand o dispozitie legala este in vigoare.

7. Efectele uzucapiunii

Principalul efect al uzucapiunii este tocmai acela care este si tema acestei lucrari, adica duce la dobandirea dreptului de proprietate asupra bunului uzucapat. Acest efect se rasfrange retroactiv, in sensul ca uzucapantul va fi considerat proprietar al bunului din ziua in care a inceput a poseda si aceasta posesie a fost utila. Uzucapiunea poate fi invocata pe calea actiunii principale sau reconventionale in justitie, in temeiul art.111 din C.pr.civ., in care posesorul in calitate de reclamant solicita acest lucru. Ea mai poate fi invocata pe cale de exceptie ca un mijloc de aparare impotriva actiunii in revendicare introdusa de adevaratul proprietar sau de o alta persoana. Mai poate fi aparata si prin actiunea posesorie, dar aceasta actiune nu duce la constatarea si consolidarea dreptului de proprietate.

Ca o consecinta a dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de catre posesor, corelativ se stinge acest drept pe care l-a avut pana atunci fostul proprietar. In actiunea prin care se cere constatarea dreptului de proprietate asupra unui imobil, prin uzucapiune, nu poate avea legitimare procesuala pasiva persoana care nu are nici un raport cu proprietarul bunului si nu poate pretinde vreun drept.[lxxxiv] Invocarea uzucapiunii poate sa o faca doar cel interesat sau reprezentantul acestuia, mandatat pentru a o cere. Nu se poate invoca uzucapiunea de un tert, nici de catre instanta din oficiu, conform art.1841 C.civil, care prevede ca in materie civila judecatorii nu pot aplica prescriptia daca cel interesat nu va fi invocat acest mijloc. Este si opinia exprimata in general in literatura si jurisprudenta.[lxxxv] De aceea pare discutabila o solutie comentata din practica judiciara, daca uzucapiunea este dovedita poate fi invocata si din oficiu de catre instanta.

In cadrul sistemului nostru legislativ constatam o inadvertenta intre prevederile art.1841 din C.civ. si Decr.nr.167/1958 privind prescriptia extinctiva. In conditiile aplicarii decretului sus-mentionat prescriptia este de ordine publica, aspect consacrat in doctrina si practica, odata ea constatata trebuie pusa in discutie din oficiu, cu caracter de exceptie, ceea ce impune aplicarea ei cu titlu sanctionator chiar daca cel caruia ii profita nu o invoca.[lxxxvi] Dispozitiile referitoare la prescriptia extinctiva au un caracter imperativ si se impun vointei subietilor de drept. Nu credem ca prin Decr.nr.167/1958 a fost abrogat implicit art.1841 C.civil, in virtutea principiilor generale de drept, titularul dreptului de proprietate poate renunta la dreptul sau si poate ignora faptul ca posesiunea sa indelungata ii creeaza situatia avantajoasa a dobandirii proprietatii prin prescriptie achizitiva.

Constatam diferentierea de esenta a reglementarilor si interpretarilor pe aceasta tema din textul art.2223 al C. civ. fr., unde facultatea este lasata la aprecierea titularului dreptului de a o invoca si ca atare interdictia judecatorilor de a putea aplica din oficiu este de ordine publica, pe cand dupa regulile generale ale prescriptiei extinctive in dreptul nostru este exact invers, prescriptia fiind imperativa si ocolirea ei este o cauza de nulitate absoluta.[lxxxvii] Apreciem ca se impune, de lege ferenda, clarificarea situatiei in sensul de a reveni la valorile traditionale ale disponibilitatii lasate la aprecierea titularului care sa poata invoca sau, dimpotriva, sa poata renunta la beneficiul prescriptiei.

De regula, prescriptia achizitiva este opusa actiunii in revendicare a vechiului proprietar, facandu-se dovada uzucapiunii caracteristice si aplicabile in conditiile analizate in acest paragraf. Posesorul poate renunta la beneficiul oferit de uzucapiune, actul sau de renuntare se poate face dupa implinirea ei. Renuntarea poate sa fie expresa sau tacita, cel care o face sa fie capabil sa indeplineasca acte de dispozitie, cu alte cuvinte sa aiba capacitatea de a instraina. Sunt considerate ca au legitimare de a cere constatarea uzucapiunii, in conformitate cu art.1843 din C.civ. si creditorii posesorului uzucapant, pe calea actiunii oblice. Ei pot cere cenzurarea actului de renuntare a titularului sau o pot face cand beneficiarul a renuntat la ea. Dreptul lor este cu atat mai puternic cu cat se constata ca renuntarea sau delasarea s-a facut pentru a le frauda interesele, cand pot solicita revocarea acelei renuntari, prin actiune pauliana. Atacarea renuntarii pe motiv de frauda obliga pe creditor sa faca dovada actelor frauduloase dupa regulile dreptului comun. In privinta momentului pana la care se poate invoca beneficiul uzucapiunii, art.1842 C.civ. prevede ca poate fi invocata in orice faza in cursul judecatii, pana cel mai tarziu la inchiderea dezbaterilor in fata Curtii de Apel. Aceasta a fost interpretarea textului original al Codului civil in doctrina si jurisprudenta antebelica, precizandu-se ca nu putea fi invocata pentru prima oara in Casatie.[lxxxviii] Invocarea prescriptiei se poate face in orice stare a procesului, pana la pronuntarea unei hotarari definitive si inainte de inchiderea dezbaterilor.[lxxxix] Simpla neinvocare in instantele inferioare nu inseamna ca tacit s-a renuntat la ea.

Ne exprimam rezerve daca in prezent poate fi invocat beneficiul uzucapiunii la oricare instanta care judeca in grad ordinar de jurisdictie. Opinam ca, fata de reglementarile actuale ale caii de atac a recursului in fata Curtii de Apel, la aceasta instanta nu mai poate fi invocata uzucapiunea nici pe cale principala si nici prin exceptie. Daca am ajuns la concluzia ca, potrivit art.1841 C.civ., judecatorii nu pot aplica prescriptiunea daca cel interesat nu va fi invocat acest mijloc, si deci nu este de ordine publica, atunci cu siguranta nu mai poate fi pusa in discutie cu succes la Curtea de Apel in recurs. Calea de atac a recursului si motivele de casare ce se realizeaza sunt reglementate de art.299-304 C.pr.civ., iar cadrul procesual a recursulu-i nu ofera in prezent atare posibilitate. Pot face obiectul recursului raporturile solutionate in instantele inferioare. Controversa este data tot de o nesincronizare de texte din legi succesive, ultima fiind Legea nr.59/1993, unde legiuitorul nu s-a preocupat de acest aspect. In fine, recursul este o cale de atac de reformare si se analizeaza in limita motivelor de casare ale hotararii atacate.

Din coroborarea textelor legale ale art.1842 C.civil, 282 si urm. C.pr.civ., la instanta de apel (tribunal) se poate invoca beneficiul uzucapiunii. Tribunalul este instanta la care se face apel in materie de uzucapiune, cale de atac care are caracter devolutiv si este instanta care, potrivit legii, pronunta o hotarare definitiva dupa reglementarile actuale. In prezent, textul art.1842 al C.civ. nu poate fi decat astfel interpretat, posesorul pierde posibilitatea de a mai invoca uzucapiunea in fata Curtii de Apel.

In literatura juridica s-au exprimat opinii diferite asupra dobandirii dreptului in cazul uzucapiunii prev. de art. 28 din Legea nr. 115/1938, discutie generata de faptul ca dreptul este constituit din momentul intabularii.[xc] Sub influenta jurisprudentei instantei supreme, opinia mai realista si de interes practic la care subscriem, este ca in cazul uzucapiunii prev. de art. 28 din Legea nr. 115/1938, dreptul real se dobandeste retroactiv, de la data implinirii uzucapiunii, chiar daca nu s-a intabulat in cartea funciara. Ca argument suplimentar este perspectiva oferita de Legea cadastrului in care intabularea nu mai are efect constitutiv ci de publicitate. Pana atunci uzucapantul a avut un drept de proprietate extratabulara

8. Aspecte de actualitate ale reglementarii uzucapiunii in cadrul succesiunii legilor in timp

Ne propunem sa analizam aici unele aspecte pe care le consideram de actualitate pentru regimul juridic aplicabil in materia uzucapiunii: primul, legat de intrarea si scoaterea din vigoare a Legilor nr.58 si 59/1974; al doilea, uzucapiunea in interferenta cu Legea nr.18/1991, privind fondul funciar.

8.1. Efectele Legilor nr.58 si 59/1974 asupra dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune. Atat doctrina, cat si jurisprudenta anterioara anului 1990, au sustinut si au consacrat in solutii ale instantelor ca prin intrarea in vigoare a Legilor nr.58 si 59/1974, dreptul de proprietate a terenurilor nu putea fi dobandit pe calea uzucapiunii. Cursul prescriptiei a fost considerat intrerupt prin scoaterea terenurilor din circuitul civil, in conditiile art.30 din Legea nr.1974 si art.44 din Legea nr.59/1974, care prevedeau ca unica modalitate dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor mostenire legala. S-a sustinut ca legea a voit sa excluda orice alt mod de dobandire al proprietatii unor astfel de bunuri imobile.

In jurisprudenta s-au pronuntat solutii potrivit carora cele doua legi faceau referire la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor nu si asupra constructiilor. Termenul uzucapiunii, daca nu a fost implinit la intrarea in vigoare a Legii nr.58/1974, iar inscrierea dreptului nu s-a facut in cartea funciara, termenul de prescriptie este intrerupt iar dreptul nu se mai poate inscrie. Instanta suprema a mai statuat prin decizia citata ca dispozitiile acestor legi nu se aplica retroactiv pentru uzucapiunile implinite anterior, potrivit art.6 din Legea nr.241/1947. Daca posesia a inceput sub Legea nr.115/1938, pusa in Transilvania in aplicare prin Legea nr.241/12 iulie 1947, nu se putea dobandi dreptul de proprietate asupra terenului in conditiile art.17 din Legea cartilor funciare, adica prin inscrierea lui. Daca pana la intrarea in vigoare a Legii nr.58/1974 nu a avut loc inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara, nu mai exista posibilitatea dobandirii dreptului, chiar daca s-a realizat una din situatiile prevazute de art.27 sau 28 din Legea nr.115/1938.

Aceeasi lege nu a impus restrictii asupra dobandirii prin uzucapiune a constructiilor, ceea ce inseamna ca s-a putut implini termenul si constata ulterior dupa intrarea acestei legi in vigoare. Dobandirea constructiilor era asimilata instrainarilor la care se referea art.30 alin.II al legii si avea ca efect odata cu constatarea uzucapiunii constructiilor si trecerea terenului aferent in proprietatea statului. Am aratat ca instanta suprema a acceptat, dupa un timp, ca este admisibila actiunea in constatarea dreptului de proprietate dobandit prin uzucapiune, daca acesta s-a implinit anterior intrarii in vigoare a dispozitiilor Legilor nr.58 si 59/1974. In principiu, aceste decizii statuteaza ca cele doua legi nu aduc atingere drepturilor de proprietate preexistente, fiind vorba de drepturi castigate cu conditia ca termenele de prescriptie incepute anterior sa fie implinite pana la data de 1 dec.1974, prescriptiile incepute dar neimplinite ramanand fara efect. Codul civil austriac prevedea in art.1460 si urm. uzucapiunea ca mod originar de dobandire a proprietatii in afara cartii funciare. Potrivit art.6 alin.2 din Legea nr.241/1974, prescriptiile incepute dupa legiuirile anterioare sunt supuse dispozitiilor legale sub care au inceput, implinirea lor a putut fi constatata de catre instantele judecatoresti.

Tot o situatie aparte, care impiedica dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune o constituie art.1 si 2 din Legea nr.19/1968, prin care terenurile fara constructii din orase si municipii, proprietatea persoanelor fizice au fost declarate indisponibile si expropriabile. Aceste terenuri nu mai puteau fi grevate de sarcini reale, proprietarii pastrandu-si posesia si folosinta lor si se puteau transmite prin mostenire. Dreptul de proprietate asupra acestor terenuri nu se mai putea dobandi prin uzucapiune, iar posesia inceputa anterior devenea intrerupta de drept.

Dupa abrogarea celor doua legi, terenurile au fost reintroduse in circuitul civil si deci au redevenit susceptibile de a putea fi dobandite in proprietate prin uzucapiune. Problema care se pune este in legatura cu caracterul interpretativ al prescriptiei achizitive pe care l-au luat cele doua legi - nr.58 si 59/1974 -, pe perioada 1974-1989, cat au fost in vigoare. Ea a fost amplu dezbatuta in literatura juridica si a facut obiectul unor solutii contradictorii in practica instantelor judecatoresti.

Am vazut ca rezolvarea unanima a doctrinei si jurisprudentei, anterioare anului 1989, a fost in sensul ca intrarea in vigoare a celor doua legi a avut ca efect intreruperea naturala a cursului uzucapiunii. Aceasta prima teza a fost impartasita si dupa 1989. Se considera - in opinia acestor autori - ca dreptul de proprietate asupra terenurilor nu poate fi dobandit pe calea uzucapiunii, intrucat cursul prescriptiei a fost intrerupt prin scoaterea terenurilor din circuitul civil.[xci] Problema a fost ridicata in fata instantelor pentru ca si in situatia ca erau in vigoare aceste legi, posesia, ca stare de fapt, a continuat in tot sau in parte din acest rastimp, precum si ulterior anului 1989. Atunci s-a pus problema invocarii posesiei exercitata in intervalul de timp cuprins intre anii 1974-1989, la care sa se adauge timpul cat posesia a durat dupa abrogarea Legilor nr.58 si 59/1974. In favoarea acestei teze s-a mai adus si argumentul ca existenta in vigoare a legilor respective a exclus existenta unei posesii utile, asa incat ea nu a mai fost continua si netulburata, cum cere art.1847 C.civil, iar faptul ca au fost abrogate prin Decr.-Lege nr.1/1989 nu prezinta nici o relevanta pentru ca nu are caracter retroactiv. El nu poate repune posesia pe fagasul avut, facand abstractie de existenta in vigoare la timpul lor a Legilor nr.58 si 59/1974.

Impartasind aceasta opinie, intr-o solutie s-a conchis ca nu se poate face abstractie de existenta si de faptul ca Legile nr.58 si 59/1974 au fost in vigoare. Acest lucru nu poate ramane fara consecinte juridice, cea mai importanta dintre consecinte este aceea a suspendarii cursului prescriptiei, unica modalitate a dobandirii proprietatii prin mostenire legala era expresa si imperativa, chiar daca din perspectiva sistemului juridic actual apar ca fiind legi excesive si apartinand unui regim social constrangator. In practica, la fel, s-a statuat ca daca a intervenit Legea nr.58/1974, dupa ce incepuse exercitarea posesiei, ea este intrerupta si impiedica dobandirea proprietatii prin uzucapiune. Termenul de prescriptie a fost intrerupt de la aceasta data intrucat terenurile au fost scoase din circuitul civil. S-a considerat ca pentru ca un teren sa fie dobandit pe aceasta cale, dupa abrogarea mentionatei legi, este necesar sa inceapa o noua posesie. Prescriptia care s-a intrerupt are drept urmare consecinta ca nu poate fi invocata nici dupa abrogarea intervenita prin Decr.-Lege nr.1/1989, pentru ca ea nu a mai fost continua si netulburata asa cum cere art.1847 C.civil.

In justificarea aceleiasi teze s-a mai retinut ca Legile nr.58 si 59/1974 au exclus existenta unei posesii utile, asa incat aceasta nu a mai fost continua si netulburata, cum cere art.1847 C.civ., iar faptul ca ulterior aceste legi au fost abrogate nu prezinta relevanta pentru ca Decr.-Lege nr.1/1989 nu are caracter retroactiv. Constatam ca aceasta teza reitereaza doctrina si practica judiciara, anterioara anului 1990, existenta inainte de abrogarea Legilor nr.58 si 59/1974 si deci termenele pentru prescriptia achizitiva nu puteau incepe, nu puteau continua si nu se puteau implini in perioada 1 dec.1974 - 29 dec.1989. Controversa are la baza continutul si redactarea diferita ale textelor legale incidente pentru acest interval de timp, respectiv art.1844 si 1864 pct.2 C.civil, pe de o parte, si art.30 alin.1 din Legea nr.58/1974, respectiv art.44 alin.1 din Legea nr.59/1974, pe de alta parte. Astfel, art.1844 statueaza ca "nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaratie a legii nu pot fi obiecte de proprietate privata, ci sunt scoase in fara din comert." In acord cu aceasta este si art.1864 alin.2 C.civil, care dispune ca intreruperea naturala a prescriptiei intervine si cand "lucrul este declarat imprescriptibil in urma unei transformari legale a naturii sau destinatiei sale."

La randul lor, textele art.30 din Legea nr.58/1974 si art.44 din Legea nr.59/1974 stabilesc ca dobandirea terenurilor, de orice fel, se poate face numai prin mostenire legala. De mentionat faptul ca prin Legea nr.112/1984 s-a reglementat posibilitatea dobandirii prin conventie de terenuri in anumite conditii intre parinti si copii. Dar si in aceste situatii in conceptia tezei nu se putea dobandi prin uzucapiune, in sensul ca posesorul nu putea invoca beneficiul uzucapiunii, de catre posesorul copil impotriva proprietarului parinte, sau sa se uneasca prin jonctiune cele doua posesii. Aceasta teza asimileaza inalienabilitatea terenurilor, care sunt scoase in cvasitotalitatea lor din circuitul civil general de catre legile in discutie, cu inalienabilitatea si neprescriptibilitatea domeniului public consacrat in art.1844 din cod, tragand concluzia ca legile amintite au avut ca efect si intreruperea naturala a cursului prescriptiilor precum si impiedicarea, in perioada 1974-1989, a inceperii unei noi prescriptii asupra terenurilor de orice fel, or, legat de aceasta este de observat ca art.1844 si 1864 vizeaza bunurile care prin natura lor proprie sau printr-o declaratie a legii sunt afectate uzului sau interesului public si nicidecum nu priveste lucrurile proprietate privata, apartinand persoanelor fizice sau ale statului supuse regimului juridic de drept comun. Prevederea art.1844 si evident art.1846 pct.2 este o reglementare de exceptie care ingradeste circuitul civil al unor bunuri care nu poate fi extinsa prin analogie, fiind de stricta interpretare.

In sfarsit, intr-o alta teza se sustine ca termenul de prescriptie a curs si in perioada cat au fost in vigoare Legile nr.58 si 59/1974, legi care nu au determinat o intrerupere legala a prescriptiei achizitive. Mai mult decat atat, s-a considerat ca uzucapiunea a putut incepe sa curga si sub imperiul acelor reglementari. Argumentul principal care se aduce este faptul ca aceste legi au interzis doar instrainarea terenurilor prin acte juridice si nu au cuprins dispozitii care sa declare expres ce anumite fapte producatoare in timp de consecinte juridice, precum posesia utila asupra terenurilor, nu poate sa produca efectul constatarii uzucapiunii.

Se considera ca art.1864 alin.2 C.civil nu poate fi invocat in sprijinul celor doua legi, situatia si conceptia legiuitorului fiind in cele doua momente total diferite. Bunurile la care se refera art.1864, adica scoase din circuitul civil ("scoase in afara de comert") sunt acelea care prin natura lor sau ca urmare a unei dispozitii legale nu pot constitui obiect al proprietatii private. Inainte de anul 1948 erau bunurile apartinand domeniului public, dupa reglementarile de atunci, aceasta era interpretarea din jurisprudenta antebelica data sintagmei "bun scos in afara de comert". Notiunea de domeniu public nu mai era cand s-a emis Legea nr.58/1974 si Legea nr.59/1974, insa erau categorii de bunuri ale "proprietatii socialiste", conform art.7 si 9 din Constitutia de la 1965, asimilate intrucatva sub aspectul regimului juridic cu domeniul public.

Reglementand restrictiv dobandirea dreptului de proprietate, prin acte juridice, aceste legi nu au spus nuimic cu referire la dobandirea dreptului, prin fapte juridice. S-a considerat ca anterior s-a facut o interpretare extensiva cuprinzand si uzucapiunea, alaturi de actele juridice, ca imposibilitate de dobandire a dreptului de proprietate, situatie care apare ca nelegala in conceptia celei de a doua teze. Pentru aceasta ar fi absurd sa se adopte si in prezent punctul de vedere potrivit caruia prescriptia achizitiva a fost intrerupta in perioada cat au fost in vigoare Legile nr.58 si 59/1974, aplicandu-se ceea ce a fost creat pe cale de interpretare extensiva, in timp ce insesi legile interpretate au fost abrogate.

In consecinta, daca cele doua legi au interzis doar instrainarea terenurilor prin act juridic, per a contrario, transmiterea terenurilor pe calea uzucapiunii care este un fapt juridic nu a fost prohibita. Teza prin care se considera ca nu a fost intrerupt si nici suspendat cursul prescriptiei pentru epoca cat au fost in vigoare cele doua legi tinde sa-si faca loc, fiind impartasite de majoritatea autorilor si de jurisprudenta. Nimeni nu a putut pune la indoiala ca posesiunea a existat si in acel rastimp, ca intrunea cele doua elemente corpus si animus, care nu au disparut, deci starea de fapt a existat in continuare. Intrarea in vigoare a celor doua legi nu a insemnat ca cei care aveau corpus possessionis au incetat de a mai detine lucrul pentru sine si ca au inceput sa detina pentru altii. Ramanand posesiunea ca stare de fapt si pastrand aceleasi caracteristici nu poate ramane intr-o situatie incerta. Aceasta posesiune nu a fost recunoscuta pentru altul si nu a avut in continuare animus domini exercitat sub nume de proprietar. Posesorul trebuie aparat, chiar daca nu este proprietar are prezumtia de neprecaritate; pe timpul Legilor nr.58 si 59/1974 si-a conservat aceeasi calitate, bucurandu-se de art.1858 C.civ., in sensul ca se prezuma ca nu a aparut o intervertire de titlu pentru ca nu a fost cazul si nu s-a dovedit situatia doar a unui simplu detentor. Pe intreaga perioada de aplicare a celor doua legi, posesorii s-au bucurat de protectia drepturilor lor prin actiunea posesorie, aceasta fiind o dovada a caracterului real si util al posesiunii exercitate. Avand caracter durabil in timp si continuand ulterior abrogarii celor doua legi, pana la zi, ducand la consecinta la care poate duce posesia indelungata.[xcii] Aceeasi practica a mai statuat ca dispozitiile art.1844 C.civ. nu sunt aplicabile in cauza, deoarece la data inceperii prescriptiei achizitive, in speta in anul 1957, terenul nu putea face obiectul proprietatii private, iar prin adoptarea Legilor nr.58 si 59/1974 nu a intervenit vreunul din cazurile de intrerupere prevazute de art.1865-1873 C.civ. sau vreo cauza de suspendare prevazuta de art.1874-1885 C.civ. a cursului prescriptiei.

Pentru o clarificare a situatiei se impune examinarea comparativa a cazurilor de intrerupere naturala si cea de intrerupere civila a prescriptiei achizitive, la baza deosebirii dintre ele stand ideea de deposedare. In caz de intrerupere naturala posesiunea nu se mai poate manifesta prin acte concrete de folosinta, fiindca elementul material, vizibil obiectiv, dispare. Toate ipotezele prevazute de art.1864 se deosebesc de intreruperea civila (art.1865 C.civ.), unde posesorul continua sa aiba elementul material (corpus) dar pierde elementul intentional (animus domini).

Toate ipotezele de intrerupere naturala a prescriptiei achizitive au la baza ideea de deposedare, adica pierderea folosintei, se interpreteaza aici potrivit deductiei logice ca efectele intreruperii sunt absolute in toate situatiile reglementate de art.1864 C.civ. Legiuitorul a prevazut, cu titlu de exceptie, ca ipoteza reglementata de art.1864 alin.2 C.civ. duce la intreruperea naturala si fara deposedare, de unde concluzia ca Legile nr.58 si 59/1974 nu au dus la pierderea vreunuia din cele doua elemente ale posesiunii, fiindca in marea majoritate a cazurilor posesorii sub nume de proprietari nu au pierdut folosinta si detentia imobilelor respective. Ele au ramas in posesia acelorasi persoane sau urmasilor lor, care au exercitat stapanirea pentru sine. In afara de promulgarea celor doua legi cu conditii restrictive pentru transmiterea terenurilor, statul nu a mai luat alte masuri pentru a impiedica pe posesori sa exercite acte de stapanire in nume propriu. Starile de fapt existente au continuat sa dainuie, ele nu puteau fi transformate in stari de drept, pentru ca numai mostenirea legala putea duce la dobandirea dreptului de proprietate.

Am vazut la analiza posesiunii precum si la ideea care prevaleaza in teoria posesiei, ca ea apare ca raportul de fapt dintre o persoana si un lucru, care se exteriorizeaza, animus possidendi ce concretizeaza vointa de a poseda pentru sine si este un element decisiv in aceasta privinta. Ea, ca stare de fapt, are o existenta de sine-statatoare, deplin independenta de eventualul drept asupra aceluiasi lucru si se poate vorbi de posesiune si atunci cand stapanirea faptica este contrara dreptului.

In conditiile aplicarii legilor mentionate posesiunea detentorului care este publica, continua, neintrerupta si sub nume de proprietar apare ca o posesiune utila, adica atipica (subl.ns.) pentru care titularul beneficiaza de protectie juridica concretizata in admisibilitatea actiunii posesorii potrivit art.674 C.pr.civ. Dar este de precizat ca el nu beneficia si de posibilitatea dobandirii dreptului de proprietate prin prescriptie achizitiva fiind interzisa de dreptul obiectiv pana la finele anului 1989, pentru ca ea a ramas iremediabil o stare de fapt, tocmai pentru ca transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor nu putea avea loc. Dar nu pentru ca posesia a fost intrerupta, ci pentru ca atunci actiunea a fost inadmisibila, totul fiind restrans la mostenirea legala.

Avand in vedere ca textul art.645 nu a suferit nici o abrogare partiala, ca toate celelalte texte pe care le-am analizat aici si-au pastrat caracterul si valabilitatea, este clar ca dupa abrogarea Legilor nr.58 si 59/1974, odata cu disparitia interdictiilor impuse de ele, nimic nu mai impiedica pe posesori, daca se afla in continuare in stapanirea bunurilor in baza unei posesii utile, sa poata cere recunoasterea dreptului lor de proprietate. Este de remarcat aici ca cele de mai sus nu isi gasesc aplicare in cazul uzucapiunii scurte de 10 pana la 20 de ani, pentru ca justul titlu este lovit de nulitate absoluta si nu poate duce la prescriptia achizitiva. Actul de instrainare invocat just titlu incheiat sub imperiul legilor respective sau cand a fost incheiat anterior, iar durata legala a expirat inaintea abrogarii acestor legi. Nimic nu impiedica insa ca acest timp sa fie folosit pentru calcul la uzucapiunea de 30 de ani, care suntem de parere ca poate fi acceptata. In privinta uzucapiunii reglementata de art.28 din Decr.-Lege nr.115/1938 relativ la situatia pe care o analizam, regimul juridic aplicabil este ca si in cazul uzucapiunii de 30 de ani, insa este esential ca termenul sa se implineasca dupa abrogarea Legilor nr.58 si 59/1974.

In concluziile ce se trag de aici este ca la uzucapiunea derivand dintr-un fapt juridic, nu a fost afectat cursul prescriptiei de existenta Legilor nr.58 si 59/1974. Este adevarat insa ca problema curgerii termenului pe timpul acestor legi, chiar acceptata, este rezolvata din unghiuri diferite. Nu se prevedea nimic la prohibirea dobandirii proprietatii prin fapte juridice si ar fi fost necesar ca aceasta sa fie prevazuta expres, pentru ca exceptiile sunt de stricta interpretare.

Intr-o alta interpretare se considera ca aceste prevederi exprese nici nu erau necesare din moment ce s-a reglementat ca dobandirea dreptului de proprietate nici nu se poate face decat prin mostenire legala. Cu neajunsul care a constat in redactarea si corelarea cu alte dispozitii legale asupra carora nu s-au facut referiri, in sensul abrogarii lor, s-a ajuns la singura solutie corecta din punct de vedere logic, ca terenurile nu se puteau dobandi prin nici una din celelalte modalitati legale exercitate in dreptul comun, fara a distinge intre fapte si acte juridice ca izvoare ale raportului juridic concret. Mentiunea expresa a fost ca nu pot opera transmiteri prin acte juridice si in acel context dobandirea prin uzucapiune nu mai trebuie mentionata, pentru ca s-ar fi instituit o exceptie la exceptie. Afara de mostenirea legala totul era exclus. Aceasta impiedica, ca dupa abrogare, posesia din acel timp sa fie utila pentru a dobandi prin uzucapiune.

In favoarea celei de-a doua teze, cu referire la art.28 din Legea nr.115/1938, este ca uzucapiunea este un fapt juridic, izvor de structura complexa, in alcatuirea lui reunindu-se o pluralitate de elemente producatoare de efecte juridice. Aceste elemente s-au constituit din succesiunea intervalelor de timp in care au actionat in caracteristica fiecarei faze de succesiune dupa prevederile tuturor dispozitiilor legale. Faptele juridice concomitente sau succesive sunt: inceperea stapanirii terenului de catre uzucapant, punand in valoare bunul lasat de proprietarul nepasator, care lasat asa s-ar fi degradat; s-au exercitat acte de folosinta materiala, culegerea fructelor si ameliorarea bunului pe intreaga durata a uzucapiunii, in final constatarea prin hotarare a dobandirii dreptului real. Faptul juridic s-a pastrat in continuarea posesiunii, ducand in prezent la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenului de catre uzucapant, pe langa argumentele prezentate si in virtutea aplicarii imediate a legii noi la situatiile juridice in curs de formare, constituire, chiar de finalizare. La termenele prescriptiei implinite dupa abrogarea intervenita prin Decr.-Lege nr.1/1989, nu se poate vorbi de o situatie juridica consumata in trecut (facta praeterita), ci de una in curs de constituire de o lege noua si dreptul ramane castigat.

Solutia ce se da in materie de uzucapiune privind terenurile proprietate privata, in ipoteza cand prescriptia s-a implinit dupa abrogarea legilor sus-amintite, apreciem ca impune la fel, o apreciere tinand seama de legislatia aparuta dupa anul 1990, anume: Legea nr.9/1990, Legea nr.15/1990, Legea nr.18/1991, cu modificarile ulterioare, Legea nr. 7/1996, reactualizarea legislatiei civile ramase neabrogate dar si neaplicata in regimul trecut, avand ca izvor principal de interpretare principiile constitutionale si regimul juridic al dreptului de proprietate, care sa-si gaseasca adevaratele valente. Practica instantelor a impartasit punctul de vedere care a admis cuprinderea pentru constatarea uzucapiunii si a posesiei exercitate anterior anului 1989. Desigur nu trebuie inteles prin aceasta ca era imposibila intreruprea si suspendarea cursului prescriptiei pentru situatiile legal reglementate de Decr.nr.167/1958, privind prescriptia extinctiva si art.1864 C.civil. Instanta este datoare sa stabileasca daca titularul dreptului de proprietate a fost sau nu in imposibilitate sa faca acte de intrerupere in perioada regimului comunist, sa constate daca este cazul de suspendare a prescriptiei extinctive pentru forta majora, conform art.13 lit.a din Decr.167/1958. Daca intervine intreruperea sau suspendarea prescriptiei se aplica regulile dreptului comun in materie.

8.2. Uzucapiunea in interferenta cu Legea nr.18/1991. Solutia uzucapiunii terenurilor proprietate privata, pentru ipoteza cand termenele de uzucapiune s-au implinit dupa abrogarea Legilor nr.58 si 59/1974, trebuie analizata si in raport de legislatia aparuta intre timp cu privire la terenuri, importanta fiind Legea nr.18/1991, privind fondul funciar. Daca terenul in litigiu cade sub incidenta Legii fondului funciar se pune problema soartei uzucapiunii in doua ipoteze: cand termenul s-a implinit anterior intrarii in vigoare a acestei legi; cand, dimpotriva, s-a implinit ulterior, se mai poate constata uzucapiunea? Sunt si situatiile terenurilor reglementate de art.22 si 35 din Legea nr.18/1991,[xciii] care se cuvin detinatorilor actuali, respectiv proprietarului constructiei in temeiul acestei legi. Aici aspectul uzucapiunii devine superfluu.

In doctrina s-a aratat ca daca simplilor detentori precari, potrivit art.35 din Legea nr.18/1991, li s-a recunoscut un adevarat drept de proprietate asupra terenurilor pe care se aflau constructiile pe care le-au dobandit sub imperiul Legii nr.18/1991, cu atat mai mult trebuie sa li se recunoasca calitatea de posesori acelora care au stapanit si folosit terenurile persoanelor fizice o perioada indelungata, sanctionand astfel pasivitatea si neglijenta proprietarului imobilului respectiv. Ni se pare facuta cu prea multa usurinta asemanarea dintre cele doua situatii. Uzucapiunea este total diferita de situatiile de dobandire a proprietatii potrivit Legii nr.18/1991, care este o lege speciala si contine reglementari aparte. Ea nu stabileste alte conditii posesiei decat aceea prevazuta in cele doua texte, respectiv art.22 si 35 ale legii, cu trimitere la Decr.-Lege nr.42/1990. Uzucapiunea nu are nici o legatura cu aceasta si nu i se pot aduce in sprijin atari argumente, pentru ca altele si diferite sunt regulile dupa care se carmuiesc posesiile cerute pentru fiecare situatie in parte.

In al doilea rand, problema daca poate sa se constate dobandirea dreptului de proprietate pe cale de uzucapiune pentru acele terenuri care ar fi facut obiectul reconstituirii sau constituitii dreptului de proprietate, prin invocarea posesiei anterioare, raspunsul nu poate fi decat negativ. Daca asupra terenului s-a procedat la reconstituirea dreptului de proprietate in favoarea fostului proprietar s-au a unui tert, posesia este intrerupta prin faptul reconstituirii si redobandirii dreptului. Este o cauza de intrerupere declarata de lege. Acolo unde se impune aplicarea Legii nr.18/1991, nu poate fi invocata nici uzucapiunea, fie pe cale principala fie pe cale de exceptie si nici revendicarea. In cazul constituirii dreptului potrivit legii fondului funciar rationamentul este discutabil pentru ca efectul declarativ al uzucapiunii, lasa ineficienta constituirea care este un act juridic ulterior si nu se pot face constituiri ale dreptului de proprietate asupra terenurilor apartinand particularilor.

S-a considerat in jurisprudenta ca si posesorul, daca este el insusi indreptatit la atribuirea terenului pe care l-a posedat, dupa procedura Legii fondului funciar, nu poate recurge la constatarea uzucapiunii. Legea fondului funciar este un mod nou si specific care duce la dobandirea dreptului de proprietate, iar cel indreptatit este obligat sa-si valorifice dreptul apeland la prevederile acesteia. Daca a omis acest lucru nu poate invoca uzucapiunea peste Legea fondului funciar. Posesorul, pierzand posibilitatea de a mai dobandi proprietatea terenului, comisia anume infiintata va putea sa atribuie acel teren unei alte persoane indreptatite si impotriva titlului acesteia nu se poate opune prescriptia achizitiva rezultata din calitatea sa de mostenitor, unind posesia cu aceea a autorului sau. Atata timp cat terenul din litigiu face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate potrivit Legii nr.18/1991, nu i se poate substitui uzucapiunea ca mod de dobandire a dreptului de proprietate in regimul de carte funciara, dupa situatiile reglementate de Legea nr.115/1938.[xciv]

In ipoteza in care posesiunea isi urmeaza cursul si proprietarul caruia i s-a reconstituit nu-si revendica dreptul sau nu a fost pus in posesie, curge un nou termen de prescriptie achizitiva. Se mai poate ivi si situatia ca asupra terenului sa nu se fi constituit sau reconstituit in favoarea altei persoane dreptul proprietate si practic stapanirea faptica a posesorului nu a fost deranjata in nici un fel. Asemenea situatii inca nu cunoastem din practica. Credem ca dupa incheierea procedurii de validare a lucrarilor comisiilor si punerea in posesie a tuturor titularilor din localitatile tarii, posesorul care a exercitat o posesie utila poate cere constatarea uzucapiunii. Aici trebuie avute in vedere si prevederile Legii cadastrului si publicitatii imobiliare nr.7/1996 si ale Regulamentului de carte funciara.

In practica s-a statuat ca detentorul precar nu este indreptatit la reconstituirea dreptului de proprietate in baza Legii fondului funciar, invocand posesia anterioara asupra terenului pe care a avut-o la data inscrierii in fostul C.A.P., prin faptul ca era un simplu detinator, neavand clarificat dreptul prin uzucapiune. Proprietarul anterior este cel indreptatit la reconstituire. Actiunea posesorie si, de altfel, orice fel de posesiune nu poate fi opusa titularului al carui drept a fost reconstituit prin titlu prin Legea fondului funciar. Reclamantii posesori nu pot intra in stapanirea terenului care a fost atribuit ulterior paratilor de catre comisie. Chiar daca acestia nu au fost pusi ulterior in posesie, posesia reclamantului a devenit precara pentru ca a intervenit reconstituirea dupa Legea nr.18/1991.[xcv]

Dupa opinia noastra este discutabila solutia pentru ca titularul dreptului nefiind pus in posesie, daca posesia continua ea poate duce la dobandirea proprietatii prin uzucapiune, pentru ca proprietarul a stat in expectativa si si-a neglijat dreptul sau. Dimpotriva, posesiunea anterioara de durata si utila figurand si in registrul agricol din anul 1956, posesiune exercitata de parintii care l-au inscris in C.A.P., duce la dobandirea dreptului, dar prin reconstituirea potrivit aceleiasi Legi nr.18/1991. Nu are nici o relevanta inscrierea de carte funciara care a existat anterior, in anul 1929, rezultand deci ca nu opereaza nici uzucapiunea dupa legile locale si nici cea reglementata de Legea nr.115/1938.

Au fost cazuri cand s-a invocat existenta unui titlu dobandit anterior colectivizarii. In acest sens a fost criticata o solutie din practica judiciara, care, raportata la prevederile Legii nr.18/1991, a considerat lipsita de relevanta apararea paratului ridicata pe cale de exceptie pe temeiul ca a uzucapat terenul inainte de cooperativizare. Autorul da prioritate uzucapiunii, sustinand ca daca ea se confirma, titlul obtinut de partea adversa in baza Legii nr.18/1991 este lipsit de eficienta juridica. Consideram discutabil acest punct de vedere pentru ca daca terenul din litigiu a fost cooperativizat, uzucapiunea anterioara a fost anihilata. Ea poate fi invocata cu ocazia reconstituirii pentru a i se atribui terenul pe aceasta cale, nicidecum nu poate fi opusa pe cale de exceptie si sa lipseasca de eficienta titlul de proprietate. Acest titlu insa nu este opozabil celui care revendica dreptul de proprietate, pentru ca nu au participat la procedura de obtinere a lui. Instantele judecatoresti sunt indreptatite sa hotarasca asupra actiunii in revendicare, fie si ca urmare a invocarii uzucapiunii. Problema care se ridica este ca reclamantul care revendica sa se fi adresat la randul lui comisiei pentru aplicarea Legii fondului funciar pentru a i se reconstitui dreptul, altminteri este decazut din posibilitatea de a-l pretinde in contradictoriu cu paratul.

O problema de interes practic pe viitor este daca dreptul s-a reconstituit potrivit legii fondului funciar, dar proprietarul nu a fost pus in posesie, iar aceasta posesie este exercitata de un tert, care va opune proprietarului uzucapiunea. Punerea in posesie nu trebuie confundata cu stapanirea efectiva si materiala a terenului. Lipsa actului de punere in posesie nu justifica expectativa proprietarului.

Dobandirea proprietatii are loc in baza titlului de proprietate, imprejurare ce-l indreptateste pe proprietar sa-si exercite prerogativele acestei calitati, inclusiv punerea in posesie. Aceasta neexercitata creeaza in timp incertitudinea dreptului care sta la temelia ratiunii de a fi a uzucapiunii.