Casnicia - despre proprietatea privata - despre proprietatea comuna

Despre proprietatea comuna

Sectiunea 1

Dispozitii generale

Proprietatea comuna

Art.491 - (1) Dispozitiile prezentului capitol se aplica ori de cate ori, prin efectul legii sau in temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate cu privire la unul sau mai multe bunuri are doi sau mai multi titulari.

(2) Proprietatea comuna poate fi proprietate pe cote-parti 717j94h (coproprietate) ori in devalmasie.

(3) Daca bunul este comun, coproprietatea se prezuma, pana la proba contrarie.

Sectiunea a 2-a

Despre coproprietatea obisnuita

Intinderea cotelor-parti

Art.492 - (1) Fiecare coproprietar este proprietarul exclusiv al unei cote-parti ideale din bun.

(2) Cotele-parti sunt prezumate a fi egale, pana la proba contrara. Daca bunul a fost dobandit prin act juridic, proba contrarie nu se va putea face decat prin inscrisuri.

Repartizarea beneficiilor si a sarcinilor intre coproprietari

Art.493 - Coproprietarii vor imparti beneficiile si vor suporta sarcinile coproprietatii, proportional cu cota lor parte.

Exercitarea in comun a dreptului folosinta

Art.494 - (1) Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun in masura in care nu schimba destinatia si nu aduce atingere drepturilor celorlalti coproprietari.

(2) Cel care, in lipsa acordului celorlalti coproprietari, exercita in mod exclusiv folosinta bunului comun poate fi obligat la plata de despagubiri.

Fructele si veniturile bunului comun

Art.495 - Fructele si veniturile produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proportional cu cota lor parte.

Dreptul la restituirea cheltuielilor

Art.496 1) Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor, respectiv a veniturilor, are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de catre coproprietari, in proportie cu cotele lor parti.

(2) Fructele si veniturile bunului comun insusite de un coproprietar fac parte din masa partajabila cat timp ele nu au fost consumate ori instrainate si pot fi identificate distinct. In caz contrar, dreptul de a le reclama este supus prescriptiei.

Modul de folosire a bunului comun

Art.497 - Modul de folosire a bunului comun se stabileste prin acordul coproprietarilor, iar in caz de neintelegere, prin hotarare judecatoreasca.

Exercitarea actelor de conservare

Art.498- Fiecare coproprietar poate sa faca acte de conservare fara acordul celorlalti coproprietari.

Incheierea actelor de administrare si de dispozitie

Art.499 - (1) Actele de administrare, precum incheierea sau denuntarea unor contracte de locatiune, cesiunile de venituri imobiliare si altele asemenea pot fi facute numai cu acordul majoritatii coproprietarilor si a cotelor-parti.

(2) Actele de administrare care limiteaza in mod substantial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun ori care impun acestuia o sarcina excesiva prin raportare fie la cota sa parte, fie la cheltuielile suportate de catre ceilalti coproprietari nu vor putea fi efectuate decat cu acordul acestuia.

(3) Coproprietarii pot cere instantei sa suplineasca consimtamantul coproprietarului aflat in imposibilitate de a-si exprima vointa sau care se opune in mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil mentinerii utilitatii sau valorii bunului.

(4) Orice acte juridice de dispozitie, cesiunile de venituri imobiliare si locatiunile incheiate pe termen mai mare de trei ani, precum si actele care urmaresc exclusiv infrumusetarea bunului nu se pot incheia decat cu acordul tuturor coproprietarilor.

Sanctiuni

Art.500 - (1) Actele juridice facute cu nerespectarea regulilor prevazute la art.499 sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimtit, expres ori tacit, la incheierea actului.

(2) Coproprietarului vatamat i se recunoaste dreptul ca, inainte chiar de imparteala, sa exercite actiunile posesorii impotriva tertului care ar fi intrat in posesiunea bunului comun in urma incheierii actului. In acest caz, restituirea posesiei bunului se va face in folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, daca este cazul, in sarcina celor care au participat la incheierea actului.

Exercitiul drepturilor procesuale de catre coproprietari

Art.501 - (1) Fiecare coproprietar poate sta singur in justitie, indiferent de calitatea procesuala, in orice actiune privitoare la coproprietate, inclusiv in cazul actiunii in revendicare.

(2) Hotararile judecatoresti pronuntate in folosul coproprietatii profita tuturor coproprietarilor. Hotararile judecatoresti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalti coproprietari.

Contractele de administrare a coproprietatii

Art.502 - (1) Se poate deroga de la dispozitiile art.493, 496, 497 alin.(2), 499 si 500 alin.(1) printr-un contract de administrare a coproprietatii incheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.

(2) In cazul in care printre bunurile aflate in coproprietate se afla si bunuri imobile, contractele de administrare a coproprietatii vor fi notate in cartea funciara.

Reguli aplicabile in cazul co-titularilor altor drepturi reale

Art.503 - Dispozitiile prezentei sectiuni se aplica in mod corespunzator si in cazul exercitarii impreuna de doua sau mai multe persoane a unui alt drept real.

Sectiunea a 3-a

Despre coproprietatea asupra partilor comune

din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente

§. 1. Partile comune

Dreptul de coproprietate fortata

Art.504- Daca intr-o cladire exista spatii cu destinatie de locuinta sau cu alta destinatie avand proprietari diferiti, fiecare dintre acestia are un drept de coproprietate fortata si perpetua asupra partilor din cladire care, fiind destinate intrebuintarii spatiilor, nu pot fi folosite decat in comun.

Partile comune

Art.505 - Sunt considerate parti comune, in masura in care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:

a) terenul pe care se afla cladirea, compus atat din suprafata construita cat si din cea neconstruita necesara, potrivit naturii sau destinatiei constructiei, pentru a asigura exploatarea normala a acesteia; pentru excedent, proprietarii sunt titularii unei coproprietati obisnuite;

b) fundatia, curtea interioara, structura de rezistenta, acoperisul, terasele, cosurile de fum, scarile si casa scarilor, holurile, pivnitele si subsolurile, rezervoarele de apa, centralele termice proprii si ascensoarele;

c) canalele pluviale, paratrasnetele, antenele colective, instalatiile de telefon, instalatiile electrice, conductele de apa, de incalzire si de gaze pana la punctul de distributie catre partile aflate in proprietate exclusiva, precum si alte asemenea parti;

d) alte bunuri care, potrivit legii sau vointei partilor, sunt in folosinta comuna.

Atribuirea in folosinta exclusiva a partilor comune

Art.506 - (1) Partile comune pot fi atribuite coproprietarilor in folosinta exclusiva numai daca prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalti coproprietari.

(2) Decizia de atribuire in folosinta exclusiva trebuie adoptata cu o majoritate de ¾ din numarul coproprietarilor si al cotelor-parti. In cladirile unde sunt constituite asociatii de proprietari, decizia se adopta de catre adunarea generala, cu aceeasi majoritate.

Actele juridice privind cotele-parti

Art.507 - Cota-parte din partile comune este un bun accesoriu in sensul art.434 din prezenta carte; instrainarea sau ipotecarea cotei-parti nu se va putea face decat o data cu dreptul asupra spatiului detinut in proprietate exclusiva.

Stabilirea cotelor-parti

Art.508 - In lipsa unei stipulatii contrarii existente in titlurile de proprietate, cotele-parti se stabilesc in functie de suprafata locativa a spatiului detinut in proprietate exclusiva si suprafata locativa totala a cladirii.

§. Drepturile si obligatiile coproprietarilor

Exercitarea dreptului de folosinta

Art.509 - Fiecare coproprietar poate folosi, in conditiile acordului de asociere atat spatiul detinut in proprietate exclusiva, cat si partile comune, fara a aduce atingere drepturilor celorlalti proprietari si fara a schimba destinatia cladirii.

Cheltuielile legate de intretinerea, repararea si exploatarea partilor comune

Art.510 - (1) In lipsa de prevedere legala sau stipulatie contrara, fiecare coproprietar suporta cheltuielile legate de intretinerea, repararea si exploatarea partilor comune, in proportie cu cota sa parte.

(2) Cu toate acestea, cheltuielile legate de partile comune folosite exclusiv de catre unii dintre coproprietari cad in sarcina acestora din urma.

Obligatia de mentinere a cladirii in stare buna

Art.511 - Proprietarul este obligat sa asigure intretinerea spatiului detinut in proprietate exclusiva astfel incat cladirea sa se mentina in stare buna.

Obligatia de a permite accesul in spatiile detinute in proprietate exclusiva

Art.512- (1) Coproprietarii sunt obligati sa permita accesul in spatiile detinute in proprietate exclusiva pentru efectuarea lucrarilor necesare conservarii cladirii si intretinerii partilor comune.

(2) In aceasta situatie, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despagubiti, de catre asociatia de proprietari, sau, dupa caz, de catre proprietarul care a solicitat efectuarea lucrarilor.

Reguli aplicabile in cazul distrugerii cladirii

Art.513 - In cazul in care cladirea a fost distrusa dintr-un caz fortuit in intregime ori intr-o proportie mai mare de trei patrimi din valoarea ei, oricare coproprietar poate solicita vanzarea la licitatie publica a terenului si a materialelor de constructie ce au rezultat.

Reguli aplicabile in cazul distrugerii unei parti mai mici din cladire

Art.514 - In caz de distrugere a unei parti mai mici, proprietarii vor contribui la refacerea partilor comune, proportional cu cotele-parti. Daca unul sau mai multi coproprietari nu doresc sa participe la refacere, ei sunt obligati sa cedeze drepturile lor celorlalti coproprietari. Pretul se stabileste de parti ori, in caz de neintelegere, de catre instanta judecatoreasca.

§. Asociatia de proprietari

Constituirea asociatiilor de proprietari

Art.515 - In cazul cladirilor cu mai multe etaje sau apartamente, se constituie asociatia de proprietari care se organizeaza si functioneaza in conditiile legii.

Sectiunea a 4-a

Despre coproprietatea asupra despartiturilor comune

Prezumtia de coproprietate asupra despartiturilor comune

Art.516 - (1) Orice zid, sant sau alta despartitura intre doua fonduri aflate in intravilan este prezumata a fi in proprietatea comuna a vecinilor, daca nu rezulta contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori daca proprietatea comuna nu a devenit proprietate exclusiva prin uzucapiune, in conditiile legii.

(2) Dispozitiile art.507 sunt aplicabile in mod corespunzator.

Semne de necomunitate

Art.517 - (1) Exista semn de necomunitate a zidului atunci cand culmea acestuia este dreapta si perpendiculara spre un fond si inclinata spre celalalt fond. Zidul este prezumat a fi in proprietatea exclusiva a proprietarului fondului catre care este inclinata coama zidului.

(2) Exista semn de necomunitate a santului atunci cand pamantul este aruncat ori inaltat exclusiv pe o parte a santului. Santul este prezumat a fi in proprietatea exclusiva a proprietarului fondului pe care este aruncat pamantul.

(3) Vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac sa se prezume ca zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari.

Obligatia de construire a despartiturilor comune

Art.518 - (1) Oricare dintre vecini poate obliga pe proprietarii fondurilor invecinate sa contribuie la construirea unei despartituri comune.

(2) In lipsa unor dispozitii legale, a regulamentului de urbanism sau a obiceiului locului, inaltimea zidului comun va fi stabilita de parti, dar fara a depasi 2 metri, socotindu-se si coama zidului.

Cheltuielile de intretinere si reparare a despartiturilor comune

Art.519 - (1) Coproprietarii sunt tinuti sa suporte cheltuielile ocazionate de intretinerea si repararea despartiturii comune, proportional cu dreptul fiecaruia.

(2) Cu toate acestea, fiecare coproprietar poate sa nu participe la cheltuielile de intretinere si reparare, renuntand la dreptul sau de proprietate asupra despartiturii comune, dispozitiile in materie de carte funciara fiind aplicabile. Coproprietarul nu va putea fi aparat de a participa la cheltuieli, in cazul in care are o constructie sprijinita de zidul comun ori in cazul in care trage un alt folos din exploatarea despartiturii comune.

Constructii si instalatii aflate in legatura cu zidul comun

Art.520 - (1) Oricare dintre coproprietari are dreptul sa sprijine constructii ori sa instaleze grinzi in zidul comun cu obligatia de a lasa 54 milimetri spre celalalt coproprietar si fara a afecta dreptul acestuia de a sprijini constructiile sale ori de a instala propriile grinzi in zidul comun.

(2) Un coproprietar va avea dreptul de a scurta grinzile puse de vecinul sau pana  in jumatatea zidului, in cazul in care ar dori sa instaleze el insusi grinzi ori sa construiasca un cos de fum in acelasi loc.

Inaltarea zidului comun

Art.521 - (1) Oricare dintre coproprietari poate sa inalte zidul cu indatorirea de a suporta singur cheltuielile de inaltare peste limita zidului comun, precum si cheltuielile de intretinere ori reparare a partii comune a zidului datorate inaltarii acestuia.

(2) In cazul in care zidul nu poate rezista inaltarii, proprietarul care doreste sa faca aceasta inaltare este dator sa reconstruiasca zidul in intregime luand din fondul sau suprafata pentru a asigura grosimea necesara zidului nou ridicat.

Dobandirea coproprietatii asupra despartiturilor

Art.522 - Vecinul care nu a contribuit la construirea despartiturii comune poate dobandi coproprietatea despartiturii, platind jumatate din valoarea actualizata a materialelor si manoperei folosite si, dupa caz, jumatate din valoarea terenului pe care despartitura a fost construita. Dispozitiile in materie de carte funciara raman aplicabile.

Sectiunea a 5-a

Despre proprietatea comuna in devalmasie

Proprietatea comuna in devalmasie

Art.523 - Exista proprietate devalmasa atunci cand, prin efectul legii ori in temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate apartine concomitent mai multor persoane fara ca vreuna dintre acestea sa fie titularul unei cote-parti ideale determinate din bunul sau bunurile comune.

Regulile aplicabile proprietatii devalmase

Art.524 - (1) Daca se naste prin efectul legii, proprietatea devalmasa este supusa dispozitiilor acelei legi, care se completeaza, in mod corespunzator, cu cele privind regimul comunitatii legale.

(2) In cazul in care izvorul devalmasiei este un act juridic, dispozitiile privitoare la regimul comunitatii legale se aplica in mod corespunzator.

Sectiunea a 6-a

Despre imparteala

Imprescriptibilitatea actiunii de imparteala

Art.525 - Incetarea coproprietatii prin imparteala poate fi ceruta oricand daca nu s-a stabilit altfel prin lege, act juridic ori hotarare judecatoreasca.

Imparteala conventionala si imparteala judiciara

Art.526- Imparteala poate fi facuta prin buna invoiala sau prin hotarare judecatoreasca, in conditiile legii.

Imparteala partilor comune ale cladirilor

Art.527 - (1) Imparteala este inadmisibila in cazurile la care se refera Sectiunile a 3-a si a 4-a din capitolul de fata, precum si in alte cazuri prevazute de lege.

(2) Cu toate acestea, imparteala poate fi ceruta in cazul partilor comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente atunci cand aceste parti inceteaza de a mai fi destinate folosintei comune.

Conventiile privitoare la amanarea impartelii

Art.528 - Conventiile privind amanarea impartelii nu pot fi incheiate pentru o perioada mai mare de cinci ani. In cazul imobilelor, conventiile trebuie incheiate in forma autentica si supuse formalitatilor de publicitate prevazute de lege.

Amanarea  impartelii prin hotarare judecatoreasca

Art.529 - De asemenea, instanta poate dispune, pentru cel mult un an, amanarea impartelii pentru a nu se aduce prejudicii grave intereselor celorlalti coproprietari. Daca pericolul acestor prejudicii este inlaturat inainte de implinirea termenului, instanta, la cererea partii interesate, va reveni asupra masurii.

Conditii speciale privind capacitatea de exercitiu

Art.530 - Daca un coproprietar este lipsit de capacitatea de exercitiu ori are capacitate de exercitiu restransa, imparteala va putea fi facuta prin buna invoiala numai cu incuviintarea instantei tutelare, precum si, daca este cazul, a ocrotitorului legal.

Inadmisibilitatea impartelii in cazul uzucapiunii

Art.531 - Imparteala poate fi ceruta chiar atunci cand unul dintre coproprietari a folosit exclusiv bunul, afara de cazul cand acesta l-a uzucapat, in conditiile legii.

Reguli privitoare la modul de impartire

Art.532 - (1) Imparteala bunurilor comune se va face in natura, proportional cu cota-parte a fiecarui coproprietar.

(2) Daca bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil in natura, partajul se va face intr-unul din urmatoarele moduri :

a) atribuirea intregului bun, in schimbul unei sulte, in favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora;

b) vanzarea bunului in modul stabilit de coproprietari ori, in caz de neintelegere, la licitatie publica, in conditiile legii, si distribuirea pretului catre coproprietari proportional cu cota-parte a fiecaruia dintre ei.

Datoriile nascute in legatura cu bunul comun

Art.533 - (1) Oricare dintre coproprietari poate cere stingerea datoriilor nascute in legatura cu coproprietatea si care sunt scadente ori devin scadente in cursul anului in care are loc imparteala.

(2) Suma necesara pentru stingerea acestor obligatii va fi preluata, in lipsa unei stipulatii contrare, din pretul vanzarii bunului comun cu ocazia impartelii si va fi suportata de catre coproprietari proportional cu cota-parte a fiecaruia.

Executarea silita privitoare la bunul comun

Art.534 - (1) Creditorii unui coproprietar pot urmari silit cota sa parte ideala din bunul comun sau pot cere instantei imparteala bunului, caz in care urmarirea se va face asupra partii de bun sau, dupa caz, asupra sumei de bani cuvenite debitorului.

(2) In cazul vanzarii silite a unei cote-parti ideale dintr-un bun, executorul judecatoresc va notifica pe ceilalti coproprietari cu cel putin 2 saptamani inainte de data stabilita pentru vanzare. La pret egal, coproprietarii vor fi preferati la adjudecarea cotei-parti.

(3) Creditorii care au un drept de garantie asupra bunului comun ori cei a caror creanta s-a nascut in legatura cu conservarea sau administrarea acestuia au dreptul sa urmareasca silit bunul comun ori sumele rezultate din imparteala.

(4) Conventiile de suspendare a impartelii pot fi opuse creditorilor numai daca, inainte de nasterea creantelor, au fost autentificate sau, dupa caz, au fost indeplinite formalitatile de publicitate prevazute de lege.

Drepturile creditorilor personali ai coproprietarului

Art.535 - (1) Creditorii personali ai unui coproprietar vor putea, de asemenea, sa intervina, pe cheltuiala lor, in imparteala ceruta de coproprietari ori de un alt creditor. Ei nu pot insa sa atace o imparteala savarsita, afara numai daca aceasta s-a facut in lipsa lor si fara sa se tina seama de opozitia ce au facut-o, precum si in cazurile cand imparteala a fost simulata ori s-a facut astfel incat creditorii nu au putut sa intervina in proces.

(2) Dispozitiile alin 1) sunt aplicabile si in cazul creditorilor care au un drept de garantie asupra bunului comun ori cei a caror creanta s-a nascut in legatura cu conservarea sau administrarea acestuia.

Efectele juridice ale impartelii

Art.536 - (1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, dupa caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu incepere de la data impartelii.

(2) In cazul indiviziunii succesorale, drepturile de proprietate exclusiva se considera a fi nascute de la data deschiderii succesiunii.

(3) Dispozitiile in materie de carte funciara raman aplicabile.

Opozabilitatea actelor incheiate cu privire la bunul comun si garantiile constituite asupra cotei-parti din acesta

Art.537 - (1) Actele incheiate, in conditiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun, raman valabile si sunt opozabile celui care a dobandit bunul in urma impartelii.

(2) Garantiile constituite de un coproprietar asupra cotei sale parti se stramuta de drept asupra bunului sau, dupa caz, a sumelor de bani care i-au fost atribuite prin imparteala.

Garantia pentru evictiune si vicii ascunse

Art.538 - (1) Coproprietarii isi datoreaza, in limita cotelor-parti, garantie pentru evictiune si vicii ascunse, dispozitiile legale privitoare la obligatia de garantie a vanzatorului aplicandu-se in mod corespunzator.

(2) Fiecare este obligat sa despagubeasca pe coproprietarul prejudiciat prin efectul evictiunii sau al viciului ascuns. Daca unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorata de acesta se va suporta, proportional, de ceilalti coproprietari.

(3) Coproprietarii nu datoreaza garantie daca prejudiciul este urmarea faptei savarsite de un alt coproprietar sau daca au fost scutiti prin actul de imparteala.

Desfiintarea impartelii

Art.539 - (1) Imparteala prin buna-invoiala poate fi desfiintata pentru aceleasi cauze ca si contractele.

(2) Imparteala facuta fara participarea tuturor coproprietarilor este lovita de nulitate absoluta.

(3) Imparteala este insa valabila chiar daca nu cuprinde toate bunurile comune; pentru bunurile omise se poate face oricand o imparteala suplimentara.

Instrainarea bunurilor atribuite

Art.540 - Nu poate invoca nulitatea relativa a impartelii prin buna-invoiala coproprietarul care, cunoscand cauza de nulitate, instraineaza in tot sau in parte bunurile atribuite.

Reguli aplicabile bunurilor aflate in coproprietate si in devalmasie

Art.541 - Prevederile prezentei sectiuni sunt aplicabile bunurilor aflate in coproprietate, indiferent de izvorul sau, precum si celor aflate in devalmasie.