Diferite contracte speciale - contractul de locatiune

Contractul de locatiune

Sectiunea 1

Dispozitii generale

§1. Despre cuprinsul contractului

Notiune Art.1385 - Locatiunea este contractul prin care o parte se obliga sa asigure celeilalte folosinta unui lucru, pentru un anumit timp si in schimbul unui pret convenit, cu titlu de chirie.

Felurile locatiunii

Art.1386 - (1) Locatiunea bunurilor imobile si aceea a bunurilor mobile se numeste inchiriere, iar locatiunea bunurilor agricole poarta denumirea de arendare.

(2) Dispozitiile prezentei sectiuni sunt aplicabile, in mod corespunzator, inchirierii locuintelor si arendarii, daca sunt compatibile cu regulile particulare prevazute pentru aceste contracte.

Bunurile ce pot face obiectul locatiunii

Art.1387 - Toate bunurile, atat mobile cat si imobile, pot face obiectul locatiunii, daca dintr-o prevedere legala sau din natura lor nu rezulta contrariul.

Pretul locatiunii

Art.1388 - Dispozitiile privitoare la stabilirea pretului vanzarii sunt aplicabile, prin analogie, si pretului locatiunii.

Incheierea contractului de locatiune

Art.1389 - Contractul de locatiune se considera incheiat indata ce partile au convenit asupra bunului si pretului.

Durata maxima a locatiunii

Art.1390 - Locatiunile nu se pot incheia pentru o perioada mai mare de 30 de ani; orice termen mai lung se va reduce de drept la 30 de ani.

Incapacitati

Art.1391 - (1) Dispozitiile privitoare la incapacitati de a vinde si de a cumpara sunt aplicabile, prin analogie, si locatiunii.

(2) Daca legea nu dispune altfel, locatiunile incheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot face decat acte de administrare nu vor depasi cinci ani.

Locatiunea fara durata determinata

Art.1392 - Daca in contract partile nu au aratat durata locatiunii, fara a-si fi dorit sa contracteze pe o durata nedeterminata, locatiunea, in lipsa obiceiului locului, se considera incheiata:

a) pentru un an, in cazul locuintelor nemobilate sau spatii pentru exercitarea unei profesii, intreprinderi sau comert,;

b) pe durata corespunzatoare intervalului de timp pentru care s-a calculat chiria, daca este vorba de camere sau de apartamente mobilate;

c) pe durata corespunzatoare intervalului de timp pentru care s-a calcula chiria, daca este vorba de bunuri mobile,;

d) pe durata locatiunii imobilului insusi, daca este vorba de bunuri mobile furnizate de locator pentru inchirierea unui imobil urban.

§2. Obligatiile locatorului

Obligatiile principale ale locatorului

Art.1393 - Locatorul este tinut, chiar fara vreo stipulatie expresa:

a) sa predea locatarului bunul dat in locatiune;

b) sa mentina lucrul in buna stare de folosinta pe toata durata locatiunii;

c) sa asigure locatarului pasnica folosinta a bunului pe tot timpul locatiunii.

Predarea bunului

Art.1394 - (1) Locatorul este dator sa predea lucrul in buna stare, impreuna cu toate accesoriile lui.

Sarcina reparatiilor

Art.1395 - (1) Locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a intretine lucrul pe toata durata locatiunii potrivit destinatiei convenite.

(2) Sunt in sarcina locatarului reparatiile locative, a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului.

(3) Daca, dupa incheierea contractului, se iveste nevoia unor reparatii care sunt in sarcina locatorului, iar acesta din urma, desi incunostintat, nu incepe sa ia de indata masurile necesare, reparatiile pot fi facute de locatar. In acest caz, locatorul este dator sa restituie, in afara sumelor avansate de locatar, dobanzi socotite de la data efectuarii cheltuielilor.

(4) In caz de urgenta, locatarul poate instiinta pe locator si dupa inceperea reparatiilor, dobanzile la sumele avansate neputand curge decat de la data instiintarii.

Asigurarea folosintei

Art.1396 - Locatorul este obligat sa intreprinda tot ce este necesar pentru a asigura in mod constant locatarului folosinta completa si pasnica a bunului, fiind dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni o asemenea folosinta.

Garantia pentru vicii

Art.1397 - Locatorul garanteaza pentru toate viciile lucrului care impiedica sau micsoreaza folosirea lui, chiar daca nu le-a cunoscut la incheierea contractului si fara a tine seama daca ele existau dinainte ori au survenit in cursul locatiunii.

Efectele garantiei pentru vicii

Art.1398 - (1) Daca locatorul nu inlatura viciile in cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scadere proportionala a chiriei. In cazul in care viciile sunt atat de grave incat, daca le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul in locatiune, el poate cere rezilierea contractului.

(2) Atunci cand aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat si la daune-interese, in afara de cazul cand dovedeste ca nu le-a cunoscut si ca, potrivit imprejurarilor, nu era dator sa le cunoasca.

Garantia pentru lipsa calitatilor convenite

Art.1399 - Dispozitiile privitoare la garantia pentru vicii se aplica si atunci cand bunului dat in locatiune ii lipsesc calitatile convenite de parti.

Tulburarile de fapt

Art.1400 - Locatorul nu este tinut sa-l garanteze pe locatar de tulburarea cauzata prin fapta unui tert care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afara numai daca tulburarile incepute inaintea folosirii bunului impiedica pe locatar sa intre in posesiune.

Tulburarile de drept

Art.1401 - (1) In lipsa chiar si a unei tulburari de fapt, daca un tert pretinde vreun drept sau chiar posesiunea bunului, locatorul este dator sa-l apere pe locatar de tulburare si, daca locatarul sfarseste prin a fi lipsit in tot sau in parte de folosinta bunului, sa-l despagubeasca pe acesta de toate prejudiciile suferite.

(2) In caz de tulburare, indiferent de gravitatea acesteia, locatarul poate cere o scadere proportionala a pretului, daca a denuntat-o locatorului, iar daca tulburarea este atat de grava incat cunoscand-o, locatarul nu ar fi incheiat contractul, poate cere rezilierea acestuia.

(3) Locatarul care, la incheierea contractului, cunostea cauza de evictiune nu poate primi daune interese.

Chemarea in garantie a locatorului

Art.1402 - (1) Daca locatarul este chemat in judecata de un tert care pretinde un drept asupra bunului inchiriat si exista riscul pierderii bunului in tot sau in parte ori se pretinde respectarea unei servituti, el are dreptul sa ceara introducerea in proces a locatorului, in conditiile Codului de procedura civila.

(2) Locatarul va fi tinut sa il despagubeasca pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a nedenuntarii tulburarii. El nu va fi insa tinut la despagubiri daca dovedeste ca locatorul nu ar fi avut castig de cauza sau ca, avand cunostinta de tulburare, nu a actionat.

§3. Obligatiile locatarului

Obligatia de a plati chiria

Art.1403 - Locatarul este obligat sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilit.

Data platii

Art.1404 - (1) In lipsa de stipulatie contrara, locatarul este obligat sa plateasca chiria la termenele stabilite potrivit obiceiului locului.

(2) Daca obiceiul locului nu poate fi stabilit si nu exista stipulatie contrara, chiria se plateste dupa cum urmeaza:

in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna;

la inceputul fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna dar mai mica de un an,

la inceputul fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin un an.

Obligatii privind folosirea bunului

Art.1405 - (1) Locatarul este obligat sa foloseasca bunul ca un bun proprietar.

(2) De asemenea, el este obligat sa intrebuinteze bunul potrivit destinatiei stabilite prin contract sau, in lipsa, potrivit celei prezumate dupa anumite imprejurari cum ar fi: natura bunului, destinatia sa anterioara ori cea potrivit careia locatarul il foloseste.

Schimbarea destinatiei bunului

Art.1406 - Daca locatarul schimba destinatia bunului sau daca il intrebuinteaza in mod abuziv ori prejudiciabil pentru locator, acesta poate cere daune interese si, dupa caz, rezilierea contractului.

Instiintarea locatorului despre nevoia de reparatii

Art.1407 - Locatarul este obligat, sub sanctiunea platii de daune interese si a suportarii oricaror alte cheltuieli, sa notifice de indata locatorului necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina sa.

Reparatiile locative

Art.1408 - In lipsa de stipulatie contrara, reparatiile de intretinere curenta sunt in sarcina locatarului.

Lipsa de folosinta in caz de reparatii urgente

Art.1409 - (1) Daca in timpul locatiunii bunul are nevoie de reparatii urgente si care nu pot fi amanate pana la sfarsitul locatiunii, locatarul va suporta restrangerea necesara a locatiunii datorata acestor reparatii.

(2) Daca, totusi, reparatiile dureaza mai mult de 10 zile, pretul locatiunii va fi scazut proportional cu timpul si cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.

(3) Daca reparatiile sunt de asa natura incat, in timpul executarii lor, bunul devine impropriu pentru intrebuintarea convenita, contractul va putea fi reziliat.

Obligatia de a permite examinarea bunului

Art.1410 - Locatarul este obligat sa permita examinarea bunului de catre cei care doresc sa-l cumpere sau, care, la incetarea contractului, doresc sa-l ia in locatiune, fara insa ca prin aceasta sa i se cauzeze o stanjenire nejustificata.

§4. Despre sublocatiune si cesiunea contractului de locatiune

Dreptul de a subcontracta si de a ceda contractul

Art.1411 - (1) Locatarul poate sa incheie o sublocatiune ori chiar sa cedeze locatiunea unei alte persoane daca aceasta facultate nu i-a fost interzisa in mod expres. Cu toate acestea, daca bunul este mobil, sublocatiunea ori cesiunea nu este permisa decat cu acordul scris al locatorului.

(2) Atat sublocatiunea, cat si cesiunea locatiunii poate fi totala sau partiala.

Interdictia sublocatiunii si a cesiunii

Art.1412 - Interdictia de a incheia o sublocatiune include si pe aceea de a ceda locatiunea. Interdictia de a ceda locatiunea nu include pe aceea de a incheia o sublocatiune, afara numai daca locatorul dovedeste ca a dorit ca bunul sa fie folosit numai de locatar.

Efectele sublocatiunii. Actiuni impotriva sublocatarului

Art.1413 - (1) In caz de neplata a chiriei cuvenite in temeiul locatiunii, locatorul il poate urmari pe sublocatar pana la concurenta chiriei pe care acesta din urma o datoreaza locatarului principal. Plata anticipata a chiriei pe termen de 6 luni facuta locatarului principal nu poate fi opusa locatorului decat daca dobandise data certa inainte ca sublocatarul sa afle de introducerea actiunii pentru neplata chiriei datorate in temeiul contractului de locatiune.

(2) Locatorul isi pastreaza dreptul prevazut la alin.(1) atunci cand chiria datorata in temeiul sublocatiunii a fost cesionata. Daca, insa, inainte de introducerea actiunii pentru neplata chiriei datorate in temeiul contractului de locatiune, cesiunea chiriei datorate in temeiul sublocatiunii fusese notata in cartea funciara sau, in celelalte cazuri, dobandise data certa, locatorul nu are actiune directa impotriva sublocatarului chiar daca chiria platita anticipat cesionarului nu ar indeplini conditiile prevazute la alin.(1).

(3) Locatorul poate, de asemenea, sa se indrepte direct impotriva sublocatarului pentru a-l constrange la executarea contractului de sublocatiune.

Efectele cesiunii locatiunii

Art.1414 - (1) Prin cesiune, cesionarul dobandeste drepturile si este tinut de obligatiile locatiunii, intocmai ca si cedentul.

(2) Cesiunea nu poate fi opusa locatorului decat daca acesta a aprobat-o in scris. Cedentul va fi in continuare tinut de obligatiile asumate fata de locator; el va raspunde solidar cu cesionarul pentru tot ce s-ar datora in temeiul locatiunii, chiar dupa ce bunul a fost remis cesionarului.

§5. Despre tacita relocatiune

Conditii Art.1415 - (1) Daca, dupa implinirea termenului stabilit prin contractul de locatiune, locatarul este lasat sa ramana in posesiune si plateste in continuare chiria se considera incheiata o noua locatiune, insa in conditiile celei vechi, inclusiv in privinta garantiilor.

(2) Noua locatiune va fi insa pe durata nedeterminata, daca prin lege sau conventia partilor nu se prevede altfel.

§6. Despre instrainarea bunului dat in locatiune

Opozabilitatea contractului de locatiune

Art.1416 - (1) Daca imobilul dat in locatiune este instrainat, dreptul locatarului este opozabil dobanditorului in urmatoarele situatii:

a) in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea a fost notata;

b) in cazul imobilelor neinscrise in cartea funciara, daca locatiunea are data certa;

(2) In cazul in care locatiunea are ca obiect un bun mobil, dreptul locatarului este opozabil:

a) daca au fost indeplinite formalitatile de publicitate, potrivit legii.

b) in celelalte cazuri, daca, la data instrainarii, bunul se afla in folosinta locatarului.

Incetarea locatiunii in caz de instrainare

Art.1417 - (1) Locatiunea inceteaza in cazul in care prin contractul de locatiune s-a prevazut incetarea pe motiv de instrainare.

(2) Locatiunea ramane opozabila dobanditorului, chiar si dupa ce locatarului i s-a notificat instrainarea, pentru un termen de doua ori mai mare decat cel caruia este supusa, potrivit legii sau obiceiului locului, notificarea denuntarii contractului.

(3) Dobanditorul raspunde fata de locatar pentru prejudiciile cauzate de intarzierea in notificarea instrainarii.

(4) Dispozitiile alin.(2) nu sunt aplicabile daca nu au fost indeplinite conditiile de opozabilitate prevazute la art.1429.

Raporturile dintre locatar si dobanditor

Art.1418 - In cazurile prevazute la art.1416 dobanditorul se subroga in toate drepturile si obligatiile locatorului care izvorasc din locatiune.

Efectele garantiilor constituite de locatar

Art.1419 - Cand locatarul bunului instrainat a dat garantii locatorului pentru indeplinirea obligatiilor sale, dobanditorul se subroga in drepturile izvorand din garantie.

Cesiunea si plata anticipata a chiriei

Art.1420 - Plata anticipata a chiriei pe termen de 6 luni sau cesiunea acesteia nu poate fi opusa dobanditorului decat daca, inainte de instrainare, fusese notata in cartea funciara ori, in celelalte cazuri, dobandise data certa.

§7. Despre anumite cazuri de incetare a locatiunii

Denuntarea contractului

Art.1421 - (1) Daca locatiunea a fost facuta fara determinarea duratei, oricare dintre parti poate denunta contractul prin notificare.

(2) Notificarea facuta cu nerespectarea termenului stabilit de lege sau, in lipsa, de obiceiul locului, nu produce efecte decat de la implinirea acelui termen.

Rezilierea locatiunii

Art.1422 - Neexecutarea obligatiilor nascute din contract da partii prejudiciate dreptul de a cere rezilierea locatiunii, cu daune-interese daca este cazul.

Distrugerea bunului

Art.1423 - (1) Daca bunul este distrus in intregime locatiunea este desfiintata de drept.

(2) Daca bunul este distrus numai in parte, locatarul poate opta pentru continuarea locatiunii, cu scaderea proportionala a chiriei.

(3) Atunci cand bunul este doar deteriorat, locatiunea continua, dispozitiile art.1395 ramanand aplicabile.

(4) In toate cazurile in care bunul este distrus sau deteriorat dintr-un caz fortuit, locatarul nu are drept la daune interese.

Imposibilitatea fortuita a folosirii bunului

Art.1424 - Este asimilata distrugerii bunului imposibilitatea folosirii acestuia potrivit destinatiei convenite.

Moartea locatorului sau a locatarului

Art.1425 - (1) Locatiunea nu inceteaza prin moartea locatorului sau a locatarului.

(2) Cu toate acestea, in cazul locatiunii cu durata determinata, mostenitorii locatarului pot denunta contractul in termen de 60 de zile de la data la care au luat cunostinta de moartea locatarului si existenta locatiunii.

Restituirea bunului

Art.1426 - (1) La incetarea locatiunii, locatarul este obligat sa restituie bunul luat in locatiune in starea in care l-a primit, in afara de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii.

(2) Pana la proba contrarie, locatarul este prezumat ca a primit bunul in buna stare de a fi folosit la intrebuintarea pentru care a fost luat in locatiune.

(3) Restituirea bunurilor mobile luate in locatiune se face in locul in care au fost predate.

Raspunderea locatarului pentru bunul inchiriat

Art.1427 - (1) Locatarul raspunde pentru degradarile si pierderile petrecute in timpul folosintei sale, afara de cazul in care dovedeste ca ele nu i se datoreaza.

(2) De asemenea, el raspunde pentru degradarile si pierderile ce se datoreaza faptelor membrilor familiei sale sau ale sublocatarilor sai.

Raspunderea locatarului in caz de incendiu

Art.1428 - Locatarul raspunde pentru daunele cauzate imobilului in caz de incendiu, afara numai daca dovedeste ca acesta nu i se datoreaza.

Imbunatatirile facute de locatar

Art.1429 - (1) Locatorul are dreptul de a pastra constructiile, plantatiile sau orice imbunatatiri aduse bunului pe durata locatiunii si nu poate fi obligat la despagubiri decat daca dreptul locatarului de a le efectua a fost prevazut in contract.

(2) Daca lucrarile au fost efectuate fara a fi stipulate in contract, locatorul poate alege sa ceara locatarului aducerea bunului in starea initiala, precum si plata de despagubiri pentru orice paguba ar fi cauzata bunului de locatar.

(3) Locatarul nu poate invoca, in nici un caz, dreptul de retentie.

Sectiunea a 2-a

Regulile particulare pentru inchirierea locuintelor

Durata inchirierii Art.1430 - Daca nu s-a stipulat un termen, inchirierea unei locuinte se considera ca fiind facuta pe durata in raport cu care se stabileste cuantumul chiriei sau, daca o asemenea durata nu este precizata in contract, potrivit obiceiului locului.

Inchirierea facuta fara determinarea duratei

Art.1431 - Daca inchirierea a fost facuta fara determinarea duratei si nu s-a convenit altfel, chiriasul poate denunta contractul:

a) pana la ora 12 a zilei in curs, daca pretul locatiunii se plateste cu ziua;

b) cu cel putin trei zile inainte de sfarsitul saptamanii, daca pretul locatiunii se plateste cu saptamana;

c) cu cel putin o saptamana inainte de sfarsitul lunii, daca pretul locatiunii se plateste cu luna sau la doua luni;

d) cu cel putin o luna inainte de sfarsitul trimestrului, daca pretul locatiunii se plateste trimestrial;

e) cu cel putin doua luni inainte de data la care chiriasul doreste sa inceteze contractul, in celelalte cazuri.

Denuntarea inchirierii pentru nevoile de locuit ale locatorului

Art.1432 - (1) In toate cazurile, proprietarul nu poate denunta contractul de inchiriere pe durata nedeterminata decat cu respectarea unui termen de doua luni.

(2) Cu toate acestea, daca in contractul de inchiriere s-a prevazut ca proprietarul va putea pretinde locuinta pentru nevoile locative proprii sau ale familiei sale, el poate denunta contractul potrivit termenelor prevazute la art.1431, chiar daca inchirierea este pe durata determinata.

Clauze nule

Art.1433 - Este lovita de nulitate absoluta orice clauza in temeiul careia:

chiriasul este obligat sa incheie o asigurare cu un asigurator impus de proprietar;

se impune ca modalitate de plata a chiriei semnarea in avans a unor ordine de plata, a unor cereri de retragere ori a unor cecuri, cambii sau bilete la ordin;

se prevede raspunderea colectiva a chiriasilor in cazul degradarii elementelor de constructii si a instalatiilor, obiectelor si dotarilor aferente partilor comune;

chiriasul se obliga sa recunoasca sau plateasca in avans, cu titlu de reparatii locative, sume stabilite pe baza estimarilor facute exclusiv de proprietar;

proprietarul este exonerat de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale imperative;

proprietarul este indreptatit sa diminueze sau sa suprime, fara contraprestatie echivalenta, prestatiile la care s-a obligat prin contract.

Vicii care ameninta sanatatea ori integritatea corporala

Art.1434 - (1) Daca imobilul inchiriat, prin structura sau prin starea sa, constituie o primejdie grava pentru sanatatea celor care lucreaza sau locuiesc in el, chiriasul, chiar daca a renuntat la acest drept, va putea cere rezilierea contractului de inchiriere.

(2) Chiriasul are dreptul si la daune-interese daca, la incheierea contractului, nu a cunoscut viciile bunului.

Denuntare a contractului in cazul mutarii chiriasului din localitate

Art.1435 - Chiriasii care, in baza unei dispozitii ori insarcinari primite in temeiul unui raport de subordonare, sunt obligati sa se mute din localitatea in care afla locuinta pot denunta contractul de inchiriere chiar inainte de implinirea duratei convenite, notificandu-l insa pe proprietar cu respectarea termenelor prevazute la art.1431. Orice clauza contrara este lovita de nulitate absoluta.

Inchirierea bunurilor mobile destinate exploatarii unei cladiri

Art.1436 - Inchirierea bunurilor mobile destinate sa mobileze o casa, un apartament, un spatiu comercial sau orice alta cladire, se socoteste facuta pe durata pentru care se incheie potrivit obiceiului locului, contractele de inchirieri de locuinte, spatii comerciale sau alte cladiri.

Dreptul de preferinta al chiriasului la inchiriere

Art.1437 - (1) La incheierea unui nou contract de inchiriere a locuintei, chiriasul are, la conditii egale, drept de preferinta. El nu are, insa, acest drept atunci cand nu si-a executat obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare.

(2) Dispozitiile referitoare la exercitarea dreptului de preemtiune in materia vanzarii sunt aplicabile in mod corespunzator.

Folosirea partilor si instalatiilor comune ale cladirii. Drepturi si obligatii

Art.1438 - (1) In cladirile cu mai multe apartamente, chiriasii au dreptul de a intrebuinta partile si instalatiile de folosinta comuna ale cladirii potrivit cu destinatia fiecareia.

(2) Chiriasii sunt obligati sa contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, incalzirea, curatirea partilor si instalatiilor de folosinta comuna, precum si la orice alte cheltuieli pe care legea le stabileste in sarcina lor.

Rezilierea contractului

Art.1439 - (1) Rezilierea contractului de inchiriere poate fi ceruta de partea prejudiciata prin neexecutarea obligatiilor ce revin celeilalte parti.

(2) De asemenea, contractul de inchiriere poate fi reziliat la cererea proprietarului si in cazul in care chiriasul sau persoana care locuieste cu el:

incalca grav ori in repetate randuri normele de folosire normala a locuintei sau a partilor comune ori regulile de convietuire sociala, facand imposibila convietuirea;

pricinuieste neajunsuri celor care locuiesc in aceeasi cladire prin felul necorespunzator in care o foloseste.

Evacuarea chiriasilor

Art.1440 - (1) Evacuarea chiriasului se poate face numai in baza unei hotarari judecatoresti irevocabile.

(2) Chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in contract pana la data executarii hotararii judecatoresti prin care s-a dispus evacuarea, precum si la repararea prejudiciilor de orice natura cauzate proprietarului pana la eliberarea locuintei.

(3) Asociatia de proprietari va putea cere in justitie rezilierea contractului si evacuarea chiriasului in cazurile prevazute la art.1439 alin.(2).

Alte persoane care locuiesc impreuna cu chiriasul

Art.1441 - (1) Chiar in lipsa unei stipulatii in acest sens, locuinta poate fi folosita de toti membrii familiei chiriasului, caz in care vor fi tinuti solidar cu acesta, pe durata folosintei exercitate, pentru oricare din obligatiile nascute din contract.

(2) Incetarea contractului de inchiriere, din orice cauza, precum si hotararea judecatoreasca de evacuare sunt de drept opozabile si se executa impotriva tuturor persoanelor care fac parte din familia chiriasului sau care locuiesc, cu orice titlu, impreuna cu acesta.

(3) Prin familie in sensul prezentului articol se intelege sotul, copiii si parintii, indiferent daca acestia locuiau sau nu impreuna cu chiriasul la data incheierii contractului de inchiriere.

Regimul inchirierii cladirilor supuse repartizarii

Art.1442- In cazul cladirilor supuse repartizarii, regimul inchirierii prevazut de legea speciala se intregeste cu prevederile prezentului cod.

Sectiunea a 3-a

Reguli particulare in materia arendarii

Bunuri ce pot fi arendate

Art.1443 - Pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:

terenurile cu destinatie agricola, si anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi -, pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajarile piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola;

animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole.

Incapacitati de a da si a lua in arenda

Art.1444 - (1) Regiile autonome, institutele si statiunile de cercetare si productie agricola, societatile comerciale si alte unitati care au in administrare sau folosinta terenuri agricole proprietate de stat nu pot da in arenda bunurile agricole.

(2) Functionarii publici si salariatii din conducerile regiilor autonome cu profil agricol, institutelor si statiunilor de cercetare si productie agricola, societatilor comerciale agricole pe actiuni si ale altor unitati care au in patrimoniu sau in administrare terenuri agricole proprietate a statului ori a unei unitati administrativ-teritoriale nu pot lua in arenda bunuri agricole.

Conditii speciale pentru calitatea de arendas

Art.1445 - (1) Arendasul persoana fizica trebuie sa aiba pregatire de specialitate agricola, practica agricola sau un atestat de cunostinte agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator. Atestatul va fi eliberat de organele abilitate de ministerul de resort, potrivit legii.

(2) Arendasul persoana juridica trebuie sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator.

(3) Contractul de arendare incheiat cu nerespectarea dispozitiilor prezentului articol este lovit de nulitate absoluta.

Clauzele contractului de arendare

Art.1446 - (1) Contractul de arendare va cuprinde, printre altele:

datele de identificare a arendatorului si arendasului;

descrierea detaliata a bunurilor agricole, inventarul acestora si planul de situatie al terenului;

obligatiile fiecareia dintre parti;

durata arendarii;

cuantumul arendei, modalitatile si termenele de plata ale acesteia.

(2) Orice suprafata de teren sau orice alt bun agricol ce se va retine de arendator se va identifica separat in cuprinsul contractului.

Arendarea facuta pe durata nedeterminata

Art.1447 - Daca durata nu este determinata, arendarea se considera a fi facuta pentru toata perioada necesara recoltarii fructelor pe care bunul agricol urmeaza sa le produca in anul agricol in care se incheie contractul.

Stabilirea arendei

Art.1448 - (1) Arenda se stabileste pentru fiecare categorie de folosinta a terenului in functie de suprafata, potentialul de productie, structura parcelara, relieful si gradul de accesibilitate a mecanizarii, posibilitatile de acces, distanta fata de locurile de depozitare, industrializare sau comercializare, starea cladirilor, amenajarile de imbunatatiri funciare sau alte dotari.

(2) In cazul terenurilor plantate cu vita de vie, pomi, arbusti fructiferi, hamei si duzi, arenda se poate stabili tinandu-se seama si de tipul de plantatie, varsta, soi, starea tehnica si biologica.

(3) In cazul efectivelor de animale, arenda se poate stabili in functie de specie, rasa, varsta, starea biologica, potentialul de productie si starea sanitar-veterinara a acestora.

(4) Instanta poate modifica arenda convenita atunci cand constata vadita sa disproportie fata de cuantumul la care s-ar fi ajuns daca s-ar fi tinut seama de criteriile prevazute in prezentul articol.

Conditii de forma

Art.1449 - (1) Contractul de arendare trebuie incheiat in forma scrisa, sub sanctiunea nulitatii absolute.

(2) Sub sanctiunea unei amenzi civile de 500.000 de lei pentru fiecare zi de intarziere, arendasul trebuie sa depuna un exemplar al contractului la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile agricole arendate, intr-un registru special tinut de secretarul consiliului local.

(3) Dispozitiile in materie de carte funciara raman aplicabile.

(4) Toate cheltuielile legate de incheierea si publicitatea contractului de arendare revin arendasului.

Drepturi si obligatii ale arendatorului

Art.1450 - (1) Arendatorul este obligat sa predea bunurile arendate in termenul si conditiile convenite, sa il garanteze pe arendas pentru evictiune totala si partiala, precum si sa execute toate obligatiile ce ii revin potrivit legii sau contractului.

(2) Arendatorul are dreptul de a controla oricand modul in care arendasul foloseste si exploateaza bunurile arendate.

Drepturi si obligatii ale arendasului

Art.1451 - (1) Arendasul are obligatia de a folosi bunurile arendate ca un bun proprietar, de a mentine potentialul lor productiv, de a plati arenda la termenele si in conditiile stabilite prin contract, precum si de a restitui bunurile arendate la incetarea contractului.

(2) Arendasul poate schimba categoria de folosinta a terenului arendat numai cu acordul prealabil, dat in scris, de catre proprietar si cu respectarea dispozitiilor legale in vigoare.

Taxe si impozite

Art.1452 - (1) Impozitele si taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile arendate sunt in sarcina arendatorului.

(2) Arendasul este considerat agricultor. Impozitele datorate de el pe veniturile rezultate din exploatarea bunurilor arendate se platesc potrivit dispozitiilor legale.

Suportarea daunelor

Art.1453 - Prin contractul de arendare se poate conveni asupra cazurilor si limitelor suportarii daunelor produse de calamitati naturale.

Asigurarea bunului arendat

Art.1454 - (1) Partile pot sa prevada prin contractul de arendare suportarea pierderilor totale ori partiale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forta majora.

(2) Arendasul este obligat, chiar in lipsa de stipulatie expresa, sa asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamitati naturale.

Reducerea arendei stabilite in bani in cazul pieirii recoltei

Art.1455 - (1) Atunci cand, pe durata arendarii, intreaga recolta a unui an sau cel putin o jumatate din ea a pierit prin caz fortuit sau de forta majora, arendasul poate cere reducerea proportionala a arendei daca aceasta a fost stabilita in bani.

(2) Daca arendarea este facuta pe mai multi ani, reducerea nu se va stabili decat la sfarsitul arendarii, cand se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosinta.

Exceptii

Art.1456 - (1) Arendasul nu poate obtine reducerea arendei in cazul in care pieirea recoltei a avut loc dupa ce a fost culeasa.

(2) Reducerea arendei nu va putea fi ceruta nici atunci cand cauza pagubei era cunoscuta la data incheierii contractului.

Riscul pieirii fructelor in cazul in care arenda este se plateste in fructe

Art.1457 - (1) Atunci cand arenda se plateste in fructe, pieirea fortuita, in tot sau in parte, a fructelor de impartit este suportata in comun si nu da nici uneia dintre parti actiune in despagubire impotriva celuilalt.

(2) Daca, insa, pieirea s-a produs dupa culegerea fructelor, cota cuvenita fiecaruia se considera ca si cum nu ar fi fost pierduta, iar partea aflata in intarziere sau in culpa este obligata sa plateasca celeilalte parti cota cuvenita acesteia din urma ori sa o compenseze, daca pierderea a fost numai partiala, afara numai daca dovedeste ca fructele ar fi pierit chiar daca impartirea fructelor se facea la timp.

Cesiunea arendarii

Art.1458 - Cu acordul scris al arendatorului, arendasul poate sa cesioneze contractul de arendare sotului care participa la exploatarea bunurilor arendate sau descendentilor sai majori.

Interdictia subarendarii

Art.1459 - (1) Nu sunt permise oficiile de arendasi.

(2) Subarendarea totala sau partiala este interzisa, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Reinnoirea arendarii

Art.1460 - Contractul de arendare se reinnoieste de drept, pentru aceeasi durata, daca nici una dintre parti nu a comunicat cocontractantului, in scris, refuzul sau cu cel putin 6 luni inainte de expirarea termenului, iar, in cazul terenurilor cu destinatie agricola, cu cel putin un an.

Dreptul de preemtiune

Art.1461 - Arendasul are drept de preemtiune cu privire la terenul agricol arendat, in conditiile legii.

Rezilierea contractului de arendare

Art.1462 - Arendatorul poate sa ceara rezilierea contractului, cu daune-interese, daca arendasul:

a) nu inzestreaza fondul cu animalele si instrumentele necesare pentru exploatare;

b) paraseste bunul agricol arendat;

c) nu il cultiva ca un bun proprietar;

d) da fondului o alta intrebuintare decat aceea pentru care a fost destinat;

e) nu executa orice alte obligatii ce ii revin potrivit legii sau in temeiul contractului.

Dreptul de retentie al arendasului

Art.1463 - Arendasul nu poate sa invoce dreptul de retentie decat asupra fructelor bunului arendat in cazurile in care are dreptul la o cota din acestea, potrivit dispozitiilor privind riscul pieirii fortuite a fructelor.