Hotararea judecatoreasca, ca mod de dobandire a dreptului de proprietate

Hotararea judecatoreasca, ca mod de dobandire a dreptului de proprietate

Regula generala este ca hotararile judecatoresti au caracter declarativ de drepturi. Aceste hotarari nu duc prin ele insele la dobandirea dreptului de proprietate, deoarece altul este titlul cu aceasta valoare. Hotararile instantelor de judecata constituie un mod de dobandire a dreptului de proprietate numai in cazul cand acestea au caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Intra in aceasta categorie, in principal, ordonanatele de adjudecare prin care se finalizeaza executarea silita prin vanzarea la licitatie publica a bunurilor ce apartin debitorului. In virtutea ordonantei de adjudecare cumparatorul devine proprietarul bunurilor, respectiv al imobilului pus in vanzare prin aceasta forma a licitatiei. Referitor la ordonanta de adjudecare s-a retinut ca nu i se p 747g64h oate aplica regimul juridic specific hotararilor judecatoresti. Ea constituie un act procedural care pune capat activitatii de executare silita, in sensul ca daca ramane definitiva, se transmite adjudecatarului dreptul de proprietate asupra imobilului vandut, drept ce l-ar avea si debitorul.[i]

Acest punct de vedere singular ramane neclar si nu poate fi impartasit. Ordonanta de adjudecare, ca si incheierile instantei au caracterul de hotarari judecatoresti constitutive de drepturi in ce-l priveste pe dobanditor, indiferent care este faza procesuala si procedura dupa care se materializeaza.

Consideram ca aici se impun o serie de restrictii legate de vanzarile imobiliare cand privesc ca imobile terenuri care intra sub incidenta restrictiilor si interdictiilor de instrainare stabilite prin Legea nr.18/1991. Prin ordonanta de adjudecare nu pot dobandi terenuri proprietate in Romania, cetatenii straini sau apatrizi, conform art.47 alin.1 din Legea nr.18/1991. Aceasta priveste si persoanele juridice care nu au nationalitate romana sau sediul in Romania (art.1 din Legea nr.35/1991 in reglementarea anterioara). Tot astfel, spre deosebire de alti autori, apreciem ca si in acest caz este necesara exprimarea dreptului de preemptiune reglementat de art.48 din Legea nr.18/1991 si art.9 din Legea nr.16/1994, privind instrainarea terenului in timpul contractului de arendare.[ii]

Ordonanta de adjudecare are valoarea unui act autentic si apreciem ca se pot adjudeca orice fel de terenuri care se afla in circuit civil, instrainarea operand astfel si cu respectarea conditiei formei autentice prevazute de art.46 din Legea nr.18/1991. In dreptul comparat, respectiv Codul civil austriac ale carui efecte prelungite in timp mai au pe alocuri unele reminiscente in zonele din Ardeal, de asemeni recunostea ca prin licitatie si adjudecare se dobandea dreptul de proprietate al lucrului, daca s-a facut plata pretului.[iii]

Rolul hotararilor judecatoresti de dobandire prin expropriere pentru cauza de utilitate publica a fost considerat ca atare de doctrina traditionala.[iv] Autorii dau hotararii judecatoresti de expropriere puterea de a fi transcrisa in formele de publicitate. Dupa intrarea in vigoare a Legii nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, consideram ca acest aspect poate fi repus in discutie, mai ales ca reglementarile antebelice in materie au constituit sursa de inspiratie pentru legiuitorul de azi care a alcatuit legea. Atunci cand expropriatul se opune, exproprierea se dispune prin hotarare judecatoreasca de catre instanta potrivit art.22 si 23 din lege. De altfel, textul art.28 vine in sprijinul acestei sustineri statuand ca: "transferul dreptului de proprietate. se produce indata ce obligatiile impuse prin hotarare judecatoreasca au fost indeplinite." Exproprierea dispusa prin hotarare judecatoreasca in baza Legii nr. 33/1994, se aplica exclusiv exproprierilor dupa data intrarii in vigoare a acestei legi (2 iunie 1994), pentru ca procedurile sale privesc numai situatiile pe care le reglementeaza pe viitor.

Spre deosebire de traditiune, dreptul de proprietate se dobandeste in conformitate cu art.26 din Legea nr.115/1938, fara transcriere in cartea funciara, in caz de moarte, vanzare silita si expropriere. Problema este ca titularul nu poate dispune de el, daca nu s-a facut inscrierea.[v] Mai este de observat situatia dobandirii proprietatii in cadrul partajului care este judiciar si voluntar. Partajul are caracter declarativ si in cazul celui voluntar nu se pune problema dobandirii dreptului de proprietate, deoarece efectele sale se rasfrang retroactiv din momentul in care starea de indiviziune a intervenit. La partajul judiciar, daca dreptul de proprietate este clarificat prin atribuirea unuia dintre copartasi sau masa de bunuri comod partajabila in natura se distribuie pe loturi copartasilor, datorita caracterului sau declarativ nu se dobandeste dreptul de proprietate ca efect al partajului. Cand, insa starea de indiviziune urmeaza sa fie sistata prin vanzarea la licitatie publica a bunurilor supuse impartelii, iar dupa efectuarea acestei proceduri bunul este achizitionat de un tert, hotararea de adjudecare este constitutiva de drepturi in privinta cumparatorului si, in consecinta, prin adjudecare s-a dobandit dreptul de proprietate.[vi]

Asadar, in cazul partajului judiciar, atunci cand el nu se poate realiza prin alte modalitati, in ordinea determinata de art.9 si 10 din Legea 603/1943 combinat cu art.728 C.civ. si se recurge la licitatie dispusa de instanta, se pronunta adjudecarea bunului si se stabileste pretul care poate fi mai mic sau mai mare decat cel stabilit de instanta din probele administrate. Adjudecarea bunului este modalitatea de dobandire de catre adjudecatar.[vii] La partajul care inceteaza prin modalitatea vanzarii la licitatie, trebuie facuta distinctie dintre situatiile cand achizitor este unul dintre copartasi sau daca este un tert, strain de coproprietate. Numai tertul este considerat dobanditor prin ordonanta de adjudecare care este constitutiva de drepturi, in ce-l priveste, cu ofertele pe care le implica. Aceasta este o exceptie si este constitutiva de drepturi deoarece creeaza o situatie noua, distincta de cea anterioara si in acelasi timp este translativa pentru ca apare un nou subiect de drept - tertul dobanditor, care schimba proprietarul.

Explicatia diferentei de regim juridic consta in aceea ca adjudecarea in favoarea unui copartas nu este considerata o noua dobandire a dreptului de proprietate, deoarece acest drept este deja castigat prin efectul cauzei care a dus la calitatea de copartas (ex.mostenitorului), pe cand alta este situatia tertului achizitor, care nu poate fi confundata nici cu a dobanditorului pentru cauza de conventii. Tot aici ar mai fi de observat problema daca copartasii convin prin tranzactie incheiata in temeiul art.1704 si urm. C.civ. consfintita prin hotarare de expedient de catre instanta potrivit art.271 C.pr.civ., sa lichideze starea de indiviziune prin licitatie publica este tot o adjudecare si deci dobandire prin hotarare judecatoreasca sau este o dobandire prin vanzare-cumparare.

Apreciem ca daca vanzarea la licitatie se face de catre executorul judecatoresc dupa indeplinirea formalitatilor procedurale specifice executiei silite, se emite ordonanta de adjudecare, iar tertul este considerat dobanditor in temeiul acestei adjudecari si nu a vointei copartasilor. Dimpotriva, daca dupa ramanerea definitiva a hotararii de expedient, folosindu-se de aceasta, copartasii sunt cei care organizeaza licitatia si efectueaza vanzarea, nu se mai emite ordonanta de adjudecare, transmitarea proprietatii catre tert opereaza in temeiul conventiei.

S-a mai pus problema daca hotararile judecatoresti care tin loc de contract autentic de vanzare-cumparare pot fi considerate sau nu in aceasta categorie, anume, daca duc la dobandirea dreptului de proprietate.[viii] Nu vom intra in detalii privind valabilitatea conventiei partilor, fiindca ne-am propus analizarea acestui aspect cu prilejul contractelor ca mod de dobandire a dreptului de proprietate. Vom analiza doar caracterul acestei dobandiri si daca poate fi asimilat dobandirii prin hotarare judecatoreasca. Cat timp a fost in vigoare Decr.nr.144/1958, prevedea la art.12 posibilitatea pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic la instrainarile imobiliare, in prezenta unei dispozitii legale exprese, era clar ca aceste hotarari judecatoresti erau constitutive de drepturi si se incadrau in acest mod definitiv de dobandire al proprietatii.

Fostul Tribunal Suprem a statuat, fara nici o rezerva ca hotararea pronuntata in temeiul art.12 din Decr.nr.144/1958 este constitutiva de drepturi, ca atare considerata act translativ de proprietate. Aceasta interpretare a fost impartasita illo tempore si de catre literatura de specialitate.[ix] S-a sustinut ca se deduce chiar din text ca este producator de efecte translative de proprietate.[x]

Abrogarea acestui act normativ prin Legea nr.50/1991 in lipsa unui temei legal expres, ar duce la concluzia ca hotararile instantelor care constata si consfintesc invoiala partilor exprimate prin antecontract nu mai constituie un mod de dobandire al proprietatii. Cu toate acestea, practica judiciara a pronuntat hotarari care tin loc de act autentic si in temeiul hotararii s-a transmis dreptul de proprietate.[xi]

Chiar daca se accepta ideea validarii antecontractelor de instrainare la constructii, prin impunerea de a duce obligatia de "a face" pana la capat, conventia partilor este aceea care transfera proprietatea si nu hotararea judecatoreasca care, in litigiu, dezleaga pricina dintre parti referitoare la obligativitatea finalizarii clauzei de transmitere a proprietatii ce a fost asumata.

In practica judiciara se observa ca s-au combinat cele doua moduri de dobandire - conventia si hotararea judecatoreasca sau pur si simpu s-a neglijat acest aspect. S-a acceptat posibilitatea obtinerii de catre cumparator a unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract autentic si sa produca transferul dreptului de proprietate, chiar in conditiile abrogarii art.12 din Decr.nr.144/1958.[xii]

Coroborand cu art.22 din Legea nr.115/1938, care prevede obligatia celui ce instraineaza sa predea si inscrisurile necesare evidentierii in cartea funciara, daca ele nu sunt predate, art.24 din acest decret da dreptul de a cere instantei sa dispuna inscrierea si atunci hotararea judecatoreasca opereaza transferul, fiind ca atare un mod de dobandire al dreptului de proprietate.[xiii]

Invocandu-se prevederile art.1073 si 1075 din C.civ., referitoare la dreptul creditorului de a cere indeplinirea obligatiei de a face, nu se pune la indoiala posibilitatea de a cere instantei de judecata pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic. Acest aspect nu-l dezbatem aici. Este de retinut, in esenta, ca aceste hotarari consfiintesc actul de vanzare-cumparare, fara ca ele insele sa constituie acest drept. Hotararea tine loc actului autentic pentru a se transcrie potrivit Legii nr.115/1938 sau pentru a suplini cerinta art.46 din Legea nr.18/1991, daca in cauza este vorba si de teren, dar instraineaza prin vointa partilor exprimata prin contractul sub semnatura privata, iar nu prin hotararea judecatoreasca chemata sa verifice daca vointa a fost liber exprimata precum si indeplinierea unor alte cerinte legale. Abrogarea Decr. nr. 144/1958 face ca obligatia asumata prin antecontract sa fie pusa in discutie, efectele sale sunt inlocuite cu principiul consensualismului si duce la realizarea transferului de proprietate. Instantele judecatoresti sunt in drept sa constate valabilitatea vanzarii-cumpararii, cu efect de la data pronuntarii hotararii in constatare.

In legatura cu dobandirea dreptului de proprietate prin hotarare judecatoreasca discutia se redeschide prin promulgarea Legii nr.7/1996, legea cadastrului si a publicitatii imobiliare.[xiv] In art. 22 alin. ultim al legii mentionate se arata ca hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila va inlocui actul prin care s-a constituit sau prin care s-a transmis dreptul de proprietate in mod valabil, dupa cum prevede alin.1 al aceluiasi articol. De aici concluzia ca hotararile pronuntate potrivit acestor texte din lege duc prin ele insele la dobandirea dreptului de proprietate, din moment ce "inlocuiesc" actul respectiv, acesta nemaiexistand sau neavand puterea de a constitui si transmite in mod valabil. Constatam ca legiuitorul a dorit sa suplineasca prin aceasta reglementare si in acelasi timp sa actualizeze dupa noile cerinte reglementarea anterioara a art.12 din D.144/1958 care a fost abrogat. Acest rationament ne indeamna sa consideram si decizia administrativa a autoritatii competente, prevazuta de acelasi text, pe cand actul administrativ nu este enumerat de art.644-645 din C.civ.