Caracterele juridice,natura juridica si structura contractului de leasing

Caracterele juridice,natura juridica si structura contractului de leasing

a) Caracterul sinalagmatic al contractului de leasing

Contractul de leasing este un contract sinalagmatic (bilateral), intrucat da nastere la obligatii reciproce intre cele doua parti contractante; astfel, locatorul/finantatorul se obliga sa asigure utilizatorului folosinta pentru o perioada determinata de timp a bunului dat in leasing, iar utilizatorul se obliga sa plateasca locatorului/finantatorului rata de leasing. Desi contractul de leasing da nastere, in principiu, la obligatii corelative si independente in sarcina ambelor parti, apare o importanta particularitate fata de dreptul comun, in sensul diminuarii caracterului sinalagmatic, prin imposibilitatea introducerii de catre utilizator a actiunii in reziliere sau invocarii exceptiei de neexecutare, in cazul in care bunul nu ii este pus la dispozitie de catre furnizor.

b) Caracterul oneros al contractului de leasing

Contractul de leasing este un contract cu titlu oneros intrucat ambele parti contractante urmaresc un interes patrimonial. Locatorul/finantatorul primeste periodic de la utilizator sume de bani cu titlu de rata de leasing, la care isi adauga un comision si o dobanda sau un beneficiu [art. 2 lit.d) din lege],iar utilizatorul beneficiaza de folosinta bunului pe toata perioada derularii contractului, cu posibilitatea ca la sfarsitul acestuia sa achizitioneze bunul la o valoare reziduala. Caracterul oneros al contractului de leasing este de insasi esenta sa, astfel ca, daca se transmite folosinta unui bun cu titlu gratuit, contractul nu mai este de leasing, ci de comodat, daca bunul s-a predat (comodatul fiind un contract real) si sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate.

Leasingul este un contract comutativ, intrucat existenta si intinderea prestatiilor la care partile s-au obligat nu depind de hazard, fiind strict stipulate prin lege si prin conventia partilor.

c) Caracterul consensual al contractului de leasing

Contractul de leasing este un contract consensual, simpla manifestare de vointa a partilor fiind suficienta pentru formarea consimtamantului in mod valabil. Sub aspect probatoriu insa, precum si pentru opozabilitatea fata de terti, forma scrisa a contractului de leasing este obligatorie, necesitatea unui inscris (instrumentum) care sa constate existenta contractului, rezultand fara echivoc din prevederile legale. Astfel, de pilda, art. 6 din lege arata principalele elemente care nu trebuie sa lipseasca dintr-un contract de leasing, iar art. 21 instituie obligativitatea inscrierii contractului de leasing care are ca obiect bunuri imobile, in Cartea funciara, partea aIII-a din registrul cadastral de publicitate imobiliara de la biroul judecatoriei in a carei raza teritoriala este situat bunul respectiv. Mai mult, art.27 alin.(1), prevede incadrarea in regimul vamal de admitere temporara a bunurilor mobile introduse in tara de catre utilizatori in baza unor contracte de leasing incheiate cu societati de leasing, persoane juridice straine, ori pentru a putea beneficia de aceasta facilitate, utilizatorul va trebui sa prezinte organului vamal inscrisul constatator al contractului de leasing.

d) Contractul de leasing - contract cu executare succesica

Contractul de leasing este un contract cu executare succesiva, intrucat din insasi definitia data de lege rezulta ca dreptul de folosinta se transmite pentru o perioada determinata de timp, iar rata de leasing se plateste periodic (art. 1). Prin urmare, finantatorul/locatorul asigura utilizatorului folosinta bunului dat in leasing, pana la incetarea contractului, iar rata de leasing, se plateste periodic. In consecinta in caz de neexecutare culpabila a unor obligatii de catre una din parti, desfiintarea contractului are efecte pentru viitor (ex nunc), aplicandu-se regulile specifice rezilierii contractului.

In ceea ce priveste durata contractului, aceasta este cea stabilita de parti in contract, dar nu poate fi mai mica de un an (art.7) .

e) Contract de leasing - contract numit

Contractul de leasing este un contract numit (tipic), intrucat in prezent este expres reglementat de legislatia in vigoare in tara noastra, ceea ce inseamna ca unui asemenea contract i se 454h76e vor aplica regulile prevazute de O.G. nr. 51/1997 republicata (si regulile specifice prevazute in alte acte normative cum ar fi O.G. nr. 88/1997, Legea nr.133/1999 etc.), iar in subsidiar, regulile comune in materie de contracte.

f) Contractul de leasing - contract negociat

Contractul de leasing este un contract negociat (si nu de adeziune), lucru care rezulta cel putin din prevederile art.6 alin. (3) si art. 11 din lege, unde se stipuleaza ca in contractul de leasing partile pot conveni si alte clauze, in afara celor minim prvazute de lege. Acest caracter al contractului de leasing este important a fi cunoscut in special de catre utilizatori, in cazul contractelor incheiate in baza O.G.nr. 88/1997 si Legii nr.133/1999 (leasingul ca forma de privatizare), intrucat locatorul - care intruneste si calitatea de proprietar - este o societate nationala la care statul este actionar majoritar sau o regie autonoma, iar utilizatorul, de regula, un mic intreprinzator, ori pozitiile juridice ale celor doua parti sunt evident inegale. De altfel, aceasta inegalitate apare frecvent si in toate celelalte forme ale leasingului, si duce la tendinta finantatorului (locatorului) de a stabili clauze contractuale defavorabile pentru utilizator sau chiar abuzive.

Desi in doctrina leasingul este considerat un contract negociat in practica de cele mai multe ori leasingul este un contract de adeziune, utilizatorul (ca aderent) urmand sa accepte conditiile si sa respecte termenele si modalitatile inserate in contract.

g) Contractul de leasing - contract incheiat intuitu personae

Contractul de leasing este un contract intuitu personae, in privinta utilizatorului, deoarece acesta va trebui sa transmita finantatorului, pe langa lista cu bunurile care vor constitui obiect al contractului, si documente din care sa rezulte situatia sa financiara (art.4). De asemenea, si in cazul utilizatorilor persoane fizice, societatile de leasing solicita indeplinirea unor conditii, cum ar fi existenta unui anumit nivel al venitului realizat de catre utilizator. In urma aprecierii si evaluarii acestor cerinte, rezulta ca o situatie financiara precara a potentialului utilizator persoana fizica sau juridica, este de natura a-l determina pe finantator sa nu incheie contractul de leasing, avand incertitudini in ceea ce priveste indeplinirea de catre utilizator a obligatiei principale de plata a ratelor de leasing.

Intrucat contractul este incheiat de catre finantator in consideratia persoanei utilizatorului, acesta nu poate cesiona contractul si nu poate instraina in nici un fel drepturile sale, catre o terta persoana, fara acordul finantatorului.

h) Contractul de leasing transmite dreptul de folosinta

Spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare in rate, prin contractul de leasing se transmite numai dreptul de folosinta supra bunului, nu si proprietatea. Cu toat acestea, prin exceptie de la dreptul comun (art.1423 si 1439C. civ.), riscul pieirii fortuite a bunului este suportat de catre utilizator, in lipsa unei stipulatii contrare [art. 10 lit.f)].

i) Natura juridica si structura

Pentru a stabili natura juridica a contractului de leasing este necesar sa se analizeze fiecare din componentele sale, complexitatea si originalitatea unui asemenea contract fiind marcate de faptul ca in intervalul dintre incheierea si incetarea acestuia se disting mai multe faze:

ð un contract de cumparare a unor bunuri de catre o societate specializata (societate de leasing) care devine proprietara acestor bunuri

ð un contract de locatie a bunurilor catre o persoana care le va utiliza in schimbul platii unei chirii

ð o promisiune de vanzare pe care cumparatorul bunului o face utilizatorului ca la expirarea unei anumite perioade de timp in care contractul de inchiriere se executa sa-i vanda bunul inchiriat daca utilizatorul isi manifesta dorinta de a-l cumpara.

a) Contactul de vanzare-cumparare

Intr-o prima faza - leasingul incepe printr-un contract de vanzare cumparare incheiat intre vanzatorul lucrului (care poate fi un furnizor, un constructor, un fabricant) si un cumparator (care este finantatorul), el furnizand banii necesari incheierii afacerii. Finantatorul devine in urma acestui contract, proprietaarul bunului.

Caracteristicile acestui contract de vanzare-cumparare ca parte componenta a operatiunii de leasing sunt:

- bunul ce face obiectul contractului de vanzare-cumparare este ales de catre utilizator (materialul, marca, tipul) in functie de nevoile sale si in considerarea ca exploatarea viitoare a bunului o va face el;

- fixarea pretului, conditiile de plata, locul modalitatea livrarii sunt stabilite de vanzator impreuna cu utilizatorul, cumparatorul jucand si sub acest aspect un rol pasiv;

- scopul imediat si urmator achizitionarii bunului de catre cumparator este inchirierea acestuia catre utilizator.

In definitia legala din dreptul romanesc in art.1 al Ordonantei 51/1997 modificata de L 99/1999 nu se mai face vorbire de momentul achizitionarii bunului care urmeaza sa fie pus la dispozitia utilizatorului "..o parte denumita locator/finantator, transmite pentru o perioada determinata dreptul de folosinta asupra unui bun al carui proprietar este celeilalte parti..". Faza initiala de dobandire a bunului este implicit dedusa din termenii "al carui proprietar este" din definitia data in art. 1 dar si din art.3 al aceleasi Ordonante potrivit caruia "in cadrul operatiunilor de leasing utilizatorul are dreptul de a-si alege, cu acordul societati de leasing,furnizorul care va deveni parte in contractul de vanzare-cumparare pentru achizitionarea bunului..'.

Credem ca prezinta interes si exista justificare legislativa sa se analizeze operatiile de leasing si sub aspectul acestei prime faze, de achizitie a bunului, obiect al contractului de leasing.

De altfel in art.1 al Conventiei UNIDROIT asupra leasingului financiar international 28.V.1988,(Ottawa), definitia data operatiei de leasing mentioneaza expres aceasta prima faza, vanzare-cumparare, sub forma contractului de furnizare "operatia de leasing financiar in care una din parti (locatorul):

Ñ incheie la indicatiile unei alte parti (locatorul),un contract (contract de furnizare) cu o terta parte (furnizorul) in virtutea caruia aceasta achizitioneaza echipament, materiale sau utilaje in termenii aprobati de catre locatar in masura in care acestia il privesc in mod direct si,

Ñ incheie un contract (contractul de leasing) cu locatorul prin care se acorda acestuia din urma dreptul de a utiliza bunul respectiv in schimbul platii chiriilor".

Particularitatile acestui contract de vanzare-cumparare aratate mai sus impun obligatii specifice in sarcina partilor contractante astfel:

- cumparatorul, devenit proprietar (locator, finantator) datoreaza pretul din momentul in care a primit procesul verbal de predare incheiat intre vanzatot si utilizator, desi acesta din urma nu este parte in contract;

- dupa incheierea contractului rolul cumparatorului (finantator) este practic incheiat, o eventuala actiune in garantie impotriva vanzatorului (pentru evictiune, vicii, etc.) este lasata la dispozitia utilizatorului fara nici o interventie din partea finantatorului care este totusi interesat indirect (este proprietar).

Este de presupus ca lipsa de referire in literatura de specialitate (la unii autori), la aceasta prima faza a derularii operatiei de leasing, este determinata, nu de inexistenta ei, ci de ponderea considerabila in efecte juridice si caracteristici imprimate contractului de leasing

de catre celelalte doua faze: inchirierea si promisiunea de vanzare .

Rolul principal pe care il joaca utilizatorul in cadrul acestei prime operatii, vanzare-cumparare, in care se achizitioneaza bunul care desi nu este parte, are decizie in conturarea si desfasurarea contractului, este tradus juridic printr-un contract de mandat intervenit initial intre utilizator si cumparator, in temeiul caruia acesta din urma il mandateaza pe utilizator sa convina cu vanzatorul termenii si conditiile contractului, sa indeplineasca formalitatile administrative pe care le comporta incheierea afacerii, sa stea in justitie impotriva vanzatorului, daca va fi cazul (cu privire la aceasta din urma se poate spune ca exista o stipulatie pentru altul, accesorie la contractul de vanzare-cumparare) .

In situatia in care utilizatorul trateaza cu vanzatorul inainte de a gasi un finantator care ar deveni cumparatorul in relatia de vanzare-cumparare cu vanzatorul, utilizatorul actioneaza nu ca mandatar in raporturile cu vanzatorul ci ca intr-o relatie dedusa din promisiunea de bune oficii pe care o da utilizatorul, vanzatorului prin care ii promite ca va face tot posibilul pentru ca un altul (furnizorul) sa contracteze. In cazul in care esueaza, raspunerea lui se angajeaza numai daca i se dovedeste culpa. Angajamentul utilizatorului fata de vanzator se poate face si in termenul unei promisiuni de porte-fort, mai angajanta deoarece el se obliga sa-l determine pe cumparator sa incheie contractul (deci promite ca tertul va incheia contractul). Daca esueaza, creditorul (vanzatorul) are o actiune impotriva utilizatorului (promitent) in masura in care refuzul de angajament al tertului i-a produs un prejudiciu.

Ca urmare a promisiunii utilizatorului daca cumparatorul (finantatorul) intervine, vanzarea se perfecteaza, producand efecte in momentul incheierii procesului verbal de predare incheiat intre vanzator si utilizator.

In relatie de mandat se poate afla si locatorul (cumparatorul-finantator) atunci cand trateaza cu vanzatorul (furnizor), in reprezentarea utilizatorului (locatar). Cumparatorul va reprezenta interesele utilizatorului la dobandirea bunului care este destinat realizarii afacerii pe care o intreprinde utilizatorului cu privire la acel bun.

Delimitarea exacta a naturii juridice a leasingului are o deosebita importanta in plan practic, pentru a fi cunoscute cu certitudine atat obligatiile partilor din contractul bilateral propriu-zis, cat si raporturile juridice care iau nastere intre acestea si terte persoane. In acest demers este necesar insa sa procedam la o analiza comparativa a raporturilor obligationale care se formeaza in cadrul contractului de leasing, precum si a celor care se formeaza prin incheierea unor alte contracte asemanatoare.

Delimitarea leasingului fata de vanzarea-cumpararea in rate, si de vanzarea afectata de un termen

Leasingul se deosebeste de vanzarea cu plata pretului in rate, contract prin care cumparatorul isi asuma obligatia de a plati pretul unui bun din veniturile salariale realizate, prin perceperea unor retineri lunare. Mai mult, in cazul vanzarii-cumpararii in rate, dreptul de proprietate se transmite in momentul incheierii contractului (art. 6 din H.G. nr. 280/1990 privind vanzarea de marfuri, prestarea de servicii si executarea de lucrari cu plata pretului in rate), pe cand prin incheierea contractului de leasing se transmite numai dreptul de folosinta, celelalte atribute ale proprietatii transmitandu-se ulterior, numai in cazul in care utilizatorul isi manifesta intentia in acest sens. Odata cu proprietatea asupra bunului, prin vanzare se transmite si riscul contractului, pe cand in cazul leasingului, transmiterea proprietatii si a riscurilor se disociaza.

Contractul de leasing se deosebeste de contractul de locatiune-vanzare intalnit in dreptul francez, olandez sau cel englez (hire-purchasing), potrivit caruia dobanditorul unui bun, considerat ca locatar in timpul efectuarii varsamintelor esalonate, poate deveni proprietar dupa plata ultimei rate. Diferentele constau, in esenta, in existenta unei promisiuni sinalagmatice (nu unilaterale) de vanzare, accesorie contractului de locatiune precum si in faptul ca vanzatorul-locator nu poate fi institutie financiara, in cadrul unui contract de locatiune-vanzare. In plus, in lipsa unei stipulatii contrare, riscul contractului este suportat de vanzator, situatie care nu se intalneste, in cazul contractului de leasing, unde legea prezuma, daca nu s-a prevazut altfel in contract, ca riscul il suporta utilizatorul.

Contractul de leasing prezinta asemanari importante cu vanzarea-cumpararea la termen, reglementata in mod expres in anumite state. Aceasta presupune amanarea transmiterii dreptului de proprietate asupra bunului pana la o anumita data, care poate corespunde cu data achitarii pretului sau - dupa caz - a ultimei rate din pret. In Spania, Legea nr. 50/1965 prevede insa ca vanzarea la termen este perfecta in momentul in care vanzatorul remite lucrul, iar cumparatorul a achitat avansul; in cazul contractului de leasing, luarea in primire a bunului nu conditioneaza momentul incheierii si valabilitatea contractului, intrucat nu este vorba de un contract real. De asemenea, actul normativ citat stipuleaza ca pentru neplata de catre cumparator a unor rate de pret convenite in contract (sau chiar a ultimei rate), vanzatorul poate cere si rezolutiunea contractului (nu rezilierea, ca in cazul contractului de leasing), caz in care cumparatorul restituie bunul, iar vanzatorul sumele primite, din care isi deduce avansul si 10% din varsamintele efectuate, sub rezerva unei actiuni in daune-interese.

Delimitarea leasingului fata de credit

Leasingul, in forma clasica, poate fi asemanat cu un credit de investitii, fapt pentru care el a fost considerat ca un credit in natura sau o operatiune cu scop financiar grevata de un contract de inchiriere. Datorita asemanarii cu creditul, bancile au fost autorizate sa acorde finantari sub forma leasingului financiar, insa numai indirect, prin intermediul unor societati distincte, special constituite in acest scop.

Creditul poate fi pus la dispozitie de catre o banca comerciala, in baza unui contract de credit bancar sau a unui contract de deschidere de credit. Prin contractul de credit, banca pune la dispozitia unei persoane, contra unei renumeratii, fonduri banesti pe un termen si in cuantum determinat, iar prin contractul de deschidere de credit se elibereaza sumele catre client pana la concurenta sumei convenite, clientul fiind obligat sa ramburseze creditul la termenul contractului, impreuna cu dobanda stabilita. Contractul de credit bancar este un contract unilateral si intuitu personae, si presupune aducerea unor garantii reale, personale sau speciale (girul) de catre beneficiar.

Totodata, creditele sunt acordate pentru realizarea unor investitii, iar beneficiarul trebuie sa contribuie cu un anumit procent la realizarea acesteia.

Spre deosebire de credit, prin leasing se asigura finantarea integrala a unei investitii, iar garantia o reprezinta, in principal, insusi dreptul de proprietate asupra bunului ce constitue obiect al contractului.

b) Contractul de locatie

Acest contract, element component central al operatiunii de leasing reprezinta a doua faza in derularea operatiunii. Contractul se incheie intre finantator, devenit proprietarul bunului (locator), si utilizator (locatar).

In literatura de specialitate se analizeaza acest contract ca fiind precedat de o promisiune de locatie simpla deoarece cumpararea facadu-se in vederea inchirierii ulterioare si imediate a bunului, finantatorul promite ca bunul pe care il cumpara il va da in locatie iar utilizatorul (care este de fapt autorul gasirii, individualizarii si negocierii bunului) promite ca va lua bunul in calitate de locatar. Promisiunea in discutie are valoarea unui contract de locatie in masura in care sunt individualizate elementele esentiale ale unui asemenea contract (obiectul, chiria). Cumparatorul va putea fixa conditiile locatiunii de comun acord cu utilizatorul in momentul stabilirii pretului bunului negociat in contractul de vanzare-cumparare.

Contractul de locatie este supus in general regulilor de drept comun si produce efectele consacrate (art.1411 si urmatoarele din Codul civil roman, art.1709 si urmatoarele din Codul civil francez).

Utilizatorul (locatarul), are, un drept clasic, drept de folosinta asupra bunului inchiriat, societatea de leasing (furnizorul) fiind incontestabil si fara echivoc proprietara bunului pe perioada stabilita. Cea mai buna ilustrare este data de facultatea rezervata locatarului de a dobandi bunul, daca i se pare convenabil, la o anumita data. Utilizatorul (locatarul) are insa si un drept actual, drept de proprietate economica .

Pe perioada duratei de executare a contractului de locatie este mai putin important daca locatarul a platit adesea un pret superior valorii materialului. Aceasta imprejurare nu ar conduce la modificarea naturii conventiei incheiate de parti si nici nu ar avea ca rezultat schimbarea drepturilor cuvenite locatarului, in sensul de a-l face proprietarul bunului. Se va tine seama pentru a balansa aceasta situatie de ratele prevazute, de avantajele pe care le prezinta contractul de leasing, mai ales pe plan economic: de a nu angaja in afacere fonduri proprii, de a nu contracta un imprumut pe plan fiscal, de a include ratele in sarcina exploatarii bunului.

Delimitarea contractului de leasing fata de locatiune

La o prima si superficiala analiza, am constatat ca leasingul se aseamana cu locatiunea, datorita, in primul rand, transmiterii dreptului de folosinta pentru o periada determinata, de la locator/finantator catre utilizator, in schimbul unei plati periodice . Privind insa mai atent efectele pe care le produce incheierea unui contract de leasing, in lumina prevederilor O.G. nr.52/1997comparativ cu raporturile juridice care iau nastere in baza unui contract de locatiune, reglementat de art. 1410-1490 C.civ., observam diferentieri de esenta:

- in cazul leasingului durata locatiei si ratele vor fi determinate in functie de perioada de amortizare a bunului

- utilizatorul se foloseste de bun - ca si locatarul - in timpul derularii contractului, insa este tinut a-l restitui in starea in care l-a primit, mai putin uzura normala, pe cand locatarul trebuie sa restituie lucrul inchiriat in starea in care l-a primit, conform inventarului. De aici rezulta o alta diferentiere importanta, in sensul ca daca chiria reprezinta contravaloarea dreptului de folosinta al locatarului, rata de leasing cuprinde si cota-parte din valoarea de intrare a bunului (in cazul leasingului financiar), respectiv din valoarea de amortizare (in cazul leasingului operational). Cu alte cuvinte - asa cum se prezinta in literatura de specialitate - chiria este un fruct pe care locatorul il culege in urma inchirierii bunului, pe cand rata de leasing poate fi considerata un product, intrucat prin amortizarile cuprinse, substanta lucrului se consuma pana la nivelul unei valori reziduale, la sfarsitul contractului.

-in cazul leasingului (si cu preponderenta in leasingul financiar), riscurile se transfera la utilizator in momentul incheierii contractului, care este obligat si totodata interesat sa plateasca primele de asigurare, spre deosebire de locatiune, unde riscul il suporta debitorul obligatiei imposibil de executat, deci riscul pieirii fortuite este suportat de locator. Contractul de locatiune nu este - in principiu - intuitu personae, putand putand fi transmis prin acte intre vii, daca acest lucru nu a fost interzis expres prin contract, pe cand contractul de leasing, fiind incheiat in consideratia persoanei utilizatorului, nu poate fi cesionat fara acordul finantatorului.

- leasingul se mai deosebeste de locatiune si prin faptul ca acesta din urma nu include promisiunea de vanzare la sfarsitul contractului, stabilindu-se astfel in practica judiciara franceza ca, in cazul in care locatarul nu are facultatea de a deveni cumparator, suntem in prezenta unei locatiuni.

- obligatiile finantatorului, respectiv ale locatorului: locatorul in cazul unui contract de locatiune, raspunde, potrivit art. 1420 C. civ., de predarea bunului catre locatar, pe cand finantatorul dintr-un contract de leasing este exonerat in mod expres de raspundere, in cazul in care bunul nu este predat utilizatorului [art. 14 alin.(2)].

- locatorul de drept comun trebuie sa mentina bunul in starea de intrebuintare, obligatie care nu-i incumba si finantatorului sau locatorului dintr-un contract de leasing; locatorul este obligat sa asigure locatarului folosinta linistita si utila a lucrului inchiriat, pe cand finantatorul este obligat sa-i asigure utilizatorului numai folosinta linistita a lucrului, insa numai in conditiile in care utilizatorul si-a respectat toate clauzele contractuale [art. 9 lit.(e)].

- elementul esential de diferentiere dintre cele doua contracte consta in dreptul de optiune de care beneficiaza utilizatorul la sfarsitul perioadei contractuale (sau in timpul derularii contractului, in anumite conditii), drept care nu poate fi exercitat si de locatar in cadrul unui contract de locatiune.

- caracterul irevocabil al contractului de locatie impus de specificul mai sus amintit se justifica, de asemenea, din considerente de ordin atat financiar - suntem in prezenta unei operatii de finantare a unei investitii - atat economic, calculul chiriei ia in considerare necesitatea de a acoperi intreaga perioada de functionare a bunului cat si fiscal, suma fixata pentru derularea contractului luand in consideratie perioada de amortizare fiscala fixata pentru fiecare categorie de bun in parte, potrivit unor reglementari legale.

Aceasta din urma motivatie confera leasingului caracterul de finantare pe termen lung.

Efectele juridice ale contractului de locatie, conferite de dreptul comun si modul in care acestea se produc atunci cand un asemenea contract este o faza a rezilierii operatiilor de leasing, a determinat in literatura si practica judiciara franceza de specialitate o anumita oscilare in a stabili un regim juridic adecvat contractului de locatie si, in ansamblu, operatiei de leasing. S-a pus problema de a stii daca unele reglementari specifice locatiei - potrivit dreptului comun - se aplica si in cadrul contractului de inchiriere, componenta a leasingului. In acest sens, jurisprudenta franceza prezinta o interesanta evolutie cu privire la solutia data intrebarii daca dispozitiile unui decret din 1953 (art. 28) referitor la revizuirea chiriei ori de cate ori aceasta se mareste sau se diminueaza cu mai mult de o treime din pretul fixat cu anticipatie prin contract, sau decizie judiciara sunt aplicabile contractului de inchiriere din cadrul operatiilor de leasing imobiliar.

In perioada 1975-1978 instantele, desi litigiile au fost putine, au fost unanime in a statua ca art. 28 din decretul din 1953 nu se aplica leasingului imobiliar. Cu titlu de exemplu se poate oferi decizia Tribunalului de mare instanta din Bobigny care sublinieaza diferentele existente intre cele doua institutii, date de existenta promisiunii de vanzare alaturata leasingului imobiliar si potrivit careia locatarul unei asemenea operatii beneficiaza de drept de promisiunea de vanzare si ca astfel, finalitatea conventiei de leasing tinde in mod esential la dobandirea proprietatii imobilului.

Perioada 1978-1980 creeaza o jurisprudenta foarte controversata instantele ne mai fiind unanime in interpretarile date institutiilor in discutie. O hotarare din 24.II.1978 a Curtii de Apel din Paris rastoarna o mare parte a jurisprudentei anterioare si stabileste ca din punct de vedere economic leasingul este intr-adevar o operatie financiara dar care se realizeaza juridic cu ajutorul contractelor tip clasice supuse propriei lor interpretari si deci dispozitiile art. 28 din Decretul din 1958 se aplica in speta.

Tribunalul de mare instanta din Paris analizeaza leasingul imobiliar ca o vanzare la termen si de asemenea ca un contract specific si apreciaza ca nu este vorba de o inchiriere cu promisiune de vanzare.

Curtea de apel din Paris printr-o hotarare ulterioara pune accentul in cadrul operatiunii de leasing nu pe contractul de inchiriere (element accesoriu) ci pe promisiunea de vanzare pe care o vede cauza insasi a contractului de leasing imobiliar. Concluzia Curtii este ca leasingul imobiliar nu e nici imprumut nici credit, nefiind desigur nici vanzare in rate pentru ca spre deosebire de aceasta din urma, aconturile varsate cu titlu de amortizare financiara nu pot fi restituite daca vanzarea imobilului nu se mai realizeaza.

Dilema jurisprudentiala a fost definitiv transata de Curtea de casatie printr-o hotarare din 10 iunie 1980 care a facut o analiza minutioasa a contractului de leasing imobiliar marcand diferenta intre acesta si inchirierea comerciala si pe care o impartasim. In primul, rand locatarul este stapan absolut al fondului de comert, contrar pozitiei pe care o are un locatar in inchirierea comerciala. S-a mai precizat ca redeventa din leasingul imobiliar nu poate fi asimilata chiriei comerciale. O parte din redeventa leasingului constituie plata unei datorii. Soldul corespunzator remuneratiei locatorului este o dobanda, ceea ce exclude orice calificare a acestei operatii ca locatie comerciala. Neglijand elementul esential care este plata unei datorii, Curtea de Apel a ignorat una din dispozitiile esentiale ale contractului de leasing imobiliar.

Meritul acestei din urma hotarari este de a sublinia rolul esential pe care il are promisiunea de vanzare in operatiunea de leasing.

Delimitarea leasingului fata de imprumutul de folosinta

Imprumutul de folosinta (comodatul) este un contract prin care o persoana, numita comodant, remite spre folosinta temporara, unei alte persoane, numita comodatar, un lucru cu titlu gratuit, cu obligatia pentru acesta din urma de a-l restitui in natura, in individualtatea sa. Desi prin comodat se transmite - ca si in cazul leasingului - dreptul de folosinta asupra unui bun, din definitia citata mai sus observam deosebirile esentiale dintre cele doua contracte si anume:

- imprumutul de folosinta este un contract esentialmente gratuit (art. 1561 C.civ.), pe cand contractul de leasing este, prin definitie, cu titlu oneros;

- in timp ce comodatul este un contract real, neputand lua nastere decat prin remiterea (predarea efectiva) a lucrului, leasingul este - asa cum am aratat - un contract consensual, necesitand constituirea unui inscris ad probationem.

O asemanare importanta intre aceste doua contracte observam in ceea ce priveste riscul contractului, adica suportarea de catre comodator, respectiv de catre utilizator, a consecintelor pieirii fortuite a lucrului ce constituie obiect al contractului. Avem in vedere prevederile art. 1566 C. civ., respectiv ale (art. 10 lit.f) din O.G. nr. 51/1997, de unde rezulta ca, in lipsa unei stipulatii contrare, riscul contractului este suportat, de catre, comodatar, respevtiv de catre utilizator.

c) Promisiunea de vanzare

Cea de-a treia faza intervine la expirarea duratei locatiunii, fixate in contract si este cunoscuta sub numele de faza optionala intrucat utilizatorul are de ales intre trei variante: cumpararea bunului la pretul fixat cu ocazia inchirierii contractului; reanoirea contractului de locatie la o chirie, evident, diminuata in raport de uzura bunului; rezilierea contractului si deci, ca urmare, restituirea bunului in buna stare de functionare catre proprietar.

Desigur ca din cele trei optiuni la dispozitia locatarului, prima, cumpararea bunului va fi aleasa de utilizator datorita avantajului pe care il prezinta si anume dobandirea in proprietate a unui bun la un pret foarte avantajos care poate fi determinat facandu-se abstractie de valoarea comerciala a bunului.

Inca de la inceputul operatiei de leasing intre finantator si utilizator se incheie un contract prealabil cuprinzand o promisiune unilaterala de vanzare prin care finantatorul se obliga sa vanda bunul respectiv utilizatorului daca acesta din urma, la sfarsitul locatiunii isi va manifesta dorinta de a-l cumpara. Originalitatea unui asemenea contract o constituie pretul bunului care va fi fixat in functie de valoarea reziduala a bunului.

In situatia in care locatarul a optat pentru cumparare, operatia juridica capata conturul unei vanzari pe credit in care pretul a fost platit in rate iar suma ramasa la sfarsit ar reprezenta soldul de platit din pret. Nu se poate insa pune semnul egalitatii intre vanzarea pe credit si leasing deoarece efectele juridice sunt diferite. La vanzarea pe credit dobanditorul bunului devine proprietar de la bun inceput, pe cand la exprimarea optiunii de cumparare in leasing, dobanditorul devine proprietar ex nunc, deci nu in mod retroactiv de la plata primei rate a pretului.

Caracteristic este si faptul ca leasingul nu prevede un transfer automat al proprietatii asupra bunului in beneficiul locatarului. Acesta din urma trebuie sa-si manifeste dorinta de a cumpara si deci sa notifice locatorului, cel mai tarziu la expirarea contractului de locatie, hotararea sa de a dobandi bunul. In lipsa unei manifestari de vointa, bunul ramane in proprietatea finantatorului.

Locatorul nu ar putea accepta manifestarea locatarului in sensul de a cumpara bunul decit in masura in care acesta din urma a respectat in totalitate angajamentele luate in cadrul leasingului si in special a platit toate chiriile, a executat obligatiile de a face, asumate potrivit stipulatiilor din contract.

Orice alta conditie impusa de dreptul comun, coduri sau reglementari speciale, promisiunii de vanzare, luate ca atare, nu ar putea produce efecte juridice in privinta promisiunii de vanzare parte componenta a operatiunilor de leasing deoarece acestea din urma imbina mai multe contracte care nu conserva in mod necesar regulile lor specifice inerente naturii lor juridice. Specificul leasingului rezida tocmai in existenta impreuna a contractelor mai sus analizate, el neputand sa se reduca numai la unul dintre acestea, privit in mod de sine statator.

Se poate concluziona, cat priveste natura juridica a contractelor de leasing - la finele sumarei analize facuta elementelor sale componente - ca acesta este un contract specific, numit, complex, comutativ, consensual, oneros, intuitu personae, alcatuit din mai multe elemente sau contracte care au un regim juridic distinct. Originalitatea acestui contract rezida in aceea ca el se bazeaza pe o asemenea combinatie de contracte care nu sunt, intr-un anumit sens, cum s-a vazut mai sus, dublate de totalitatea regulilor care le sunt proprii, privite in individualitatea lor.