Forme atipice ale proprietatii private

Forme atipice ale proprietatii private

1. Condominium (coproprietatea).

In epoca prestatala a Romei, pamantul se afla in proprietatea colectiva  a gintii. Numai ca, deja la epoca Legii celor 12 Table se vorbea se vorbeste despre un asa numit fundus, pamant agricol care poate fi dobandit in proprietate prin uzucapiune. Legea din 450 i. C. are o actiune care permitea unui mostenitor sa ceara iesirea din indiviziune (actio familiae herciscundae). Aceasta inseamna ca cel putin de la mijlocul sec. V. I. C., era posibila imparteala 828d38i mostenirii. In literatura romanistica se afirma, pe buna dreptate, ca proprietatea privata a fost o permanenta a civilizatiei romanilor, dreptul roman dezvoltandu-se intr-o atmosfera liberala si individualista. De aceea , studiem proprietatea comuna ca o forma atipica a proprietatii, ea fiind, in conditiile exclusivismului exercitarii dreptului de proprietate, doar o exceptie care a cunoscut minime reglementari.²

1.Proprietatea comuna sau condominium-ul este definita ca acea forma de proprietate in care un bun sau o universalitate de bunuri, apartin concomitent, mai multor proprietari si in care dreptul fiecaruia este stabilit printr-o fractiune matematica, numita cota ideala.

Asadar, in cazul proprietatii comune, se presupune o pluralitate de drepturi de proprietate in concurs, separate si independente, asupra unuia si aceluiasi obiect nedivizat. Fiecare titular este proprietar exclusiv a cotei sale parti, asupra careia poate efectua acte de dispozitie.

In dreptul roman identificam trei importante categorii de izvoare ale coproprietatii:

Mostenirea nepartajata sau consortium fratrum

Contractul de asociere intr-o societate civila sau societas

Un fapt accidental sau confuziunea.

2.Codominium-ul la epoca clasica a dreptului roman.

La aceasta epoca, dreptul fiecarui coindivizar, cu privire la folosinta bunului comun, este limitat de dreptul identic al celorlalti coproprietari. Acest principiu, a cunoscut numeroase aplicatii, atat in ceea ce priveste actele juridice, cat si a celor materiale incheiate de catre coproprietari.

1. Categoria actelor juridice:

coproprietarii nu pot incheia cu tertii acte juridice care privesc bunul in integralitatea lui (instrainare, ipotecare)

toti coproprietarii beneficiaza de asa numitul drept de acrescamant. Asta inseamna ca, in ipoteza in care unul dintre comostenitori renunta sau nu accepta mostenirea, cota lui ideala va imbogati pe fiecare coproprietar acceptant, in mod direct proportional cu intinderea cotei ideale a fiecaruia.

Daca un coproprietar isi instraina cota ideala, cesionarul se subroga in dreptul fostului coindivizar.

2. Categoria actelor materiale.

La aceasta epoca, se cerea chiar si pentru minimele reparatii, acordul expres si unanim al tuturor coproprietarilor. Daca nu exista acest acord, oricare coindivizar isi putea valorifica un drept, numit jus prohibendi, prin care in afara unui proces, putea aduce bunul in situatia anterioara.

3.Condominium-ul la epoca justiniana.

a. Categoria actelor juridice.

Actele de dispozitie nu pot fi incheiate decat cu acordul expres si unanim al coproprietarilor.

Coindivizarului posesor i s-a permis sa incheie acte juridice de administrare, avand ca obiect bunul in integrum, pentru a-l valorifica mai bine in interesul comun (inchirierea).

Posesorului bunului comun i s-a permis sa incheie acte simple de gestiune in scopul protejarii bunului comun (intreruperea unei prescriptii)

3. Categoria actelor materiale.

Reparatiile necesare protejarii bunului, pot fi efectuate de oricare dintre coproprietari, ulterior cheltuielile necesare fiind impartite in conformitate cu intinderea cotelor parti.

Pentru ridicarea unei constructii pe terenul comun se cerea acordul expres si unanim al coproprietarilor terenului.

4.Sanctiunea condominium-ului.

Pentru solutionarea tuturor aspectelor litigioase ce deriva din exercitarea concomitenta a dreptului de proprietate, coindivizarii au la dispozitie actiunea de partaj de coproprietate. Aceasta actiune este imprescriptibila sub raport extinctiv si se numea la Roma actio communi dividundo. Ea servea unei multitudini de scopuri cum ar fi:

Putea fi o actiune simpla de partaj de impartire a bunurilor comune

Era si cu o actiune negatorie prin care se contesta calitatea unui alt coindivizar.

Se putea sanctiona faptul material savarsit cu incalcarea lui jus prohibendi. Se puteau solicita daune interese sau plata cheltuielilor facute cu reparatiile in vederea conservarii bunului comun.

Se putea cere demolarea constructiei ridicate pe terenul comun.

Se putea valorifica jus prohibendi

Se putea solicita chiar mentinerea condominiumului.¹

2. Nudum dominium sau nuda proprietate.

Este acea forma particulara a proprietatii in care titularul se afla in imposibilitatea exercitarii prerogativelor esentiale ale dreptului de proprietate (usus si fructus), datorita faptului ca pe seama bunului ce face obiectul proprietatii a fost constituit un alt drept real in favoarea altei persoane.

In categoria acestor jura in re aliena (drepturi reale asupra bunului altuia), intra servitutile reale si cele personale, emfiteoza, dreptul de superficie si jus in agro vectigal, ce vor face obiectul capitolului urmator.

Asadar, nuda proprietate se confunda cu cea de a treia prerogativa esentiala a dreptului de proprietate si anume, abusus - dreptul de dispozitie ce ramane titularului in conditiile in care celelalte doua prerogative usus si fructus sunt exercitate de alta persoana.