 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
FINANTE
Finante publice, legislatie fiscala, contabilitate, informatii fiscale, asistenta contribuabili, transparenta institutionala, formulare fiscale din domaniul finantelor publice si private (Declaratii fiscale · Fise fiscale · Situatii financiare · Raportari anuale) |
| StiuCum
Home » finante
» piata obligatiunilor
» Piata titlurilor de valoare
|
|
Mecanismul unei ipoteci pe casa |
|
| O ipoteca de tipul celei pe care o avem in vedere este un imprumut garantat cu o proprietate imobiliara. in cazul ipotecilor pe care le analizam, proprietatea imobiliara este o locuinta de una pana la patru familii, in care proprietarul este rezident. De regula, acestea sunt locuinte de o singura familie, iar ipoteca este facuta de proprietar pentru a cumpara locuinta. insa, ipoteca va fi adeseori refinantata, in special cand ratele generale ale dobanzii tocmai au scazut. O refinantare are loc atunci cand proprietarul casei -care are deja o ipoteca pe casa - afla ca in prezent imprumutul este disponibil la o rata a dobanzii ceva mai mica decat rata ipotecii sale. De exemplu, proprietarul unei case are o ipoteca cu rata dobanzii de 9%. Sa presupunem ca ratele generale ale dobanzii scad, iar el ar putea imprumuta acum la 7%. Bineinteles, proprietarul casei ar putea proceda in felul urmator, presupunand ca se califica pentru un nou imprumut. Proprietarul imprumuta (face) o noua ipoteca si foloseste venitul simultan pentru a achita vechea ipoteca. Economia va fi de 2% per fiecare an, minus costul tranzactiei. La o ipoteca de 200.000$, aceasta ar insemna o economie la dobanda anuala de 4.000$ (2% din 200.000$), pretioasa pentru majoritatea oamenilor.In timpul Marii Crize din anii '30, multi proprietari de case nu si-au mai putut plati nici macar dobanda pe ipoteci, iar in unele cazuri si-au pierdut casele. Unii dintre acestia locuisera in casele lor de ani de zile, iar daca ar fi facut periodic fie si plati mici ale principalului, ipotecile lor ar fi fost in cele din urma achitate. Aceasta a condus la crearea ipotecii cu amortizare lunara in sume fixe (level-payment amortizing mortgage). in prezent, aproape toate ipotecile pe casa sunt de acest tip si au urmatoarele caracteristici generale: 1. Proprietarul casei face o plata lunara a dobanzii si principalului, de obicei si a impozitelor, iar uneori si a asigurarii. Termenele obisnuite pana la scadenta ale ipotecilor sunt de 15 si 30 de ani. Acestea sunt echivalente cu 180 si respectiv 360 de plati lunare. 2. Platile lunare se fac unei firme, denumita firma de sercii ipotecare (mortgage serce firm) care face, la randul ei, platile dobanzii si ale principalului catre proprietarul ipotecii, dupa deducerea unei taxe pentru serciile sale. Proprietarul ipotecii ar putea fi insasi firma de sercii ipotecare dar, de obicei, ipoteca este vanduta unui detinator (investitor) permanent al ipotecii. 3. Platile pentru impozite si asigurare intra intr-un fond de custodie (escrow fund), din care firma de sercii ipotecare face platile adecvate. Aceste plati nu fac obiectul acestei discutii. 4. Proprietarul are dreptul de a plati anticipat ipoteca, integral sau partial, aproape intotdeauna fara nici o penalizare semnificativa pentru plata anticipata. Aceasta este echivalentul unei clauze de rascumparare a unei obligatiuni care confera ipotecilor si oricarui fond comun in care pot fi depuse ipotecile o incertitudine care nu se intalneste in multe alte investitii cu venit fix. 5. Adesea, debitorul plateste puncte" cand face ipoteca. Punctele reprezinta o deducere din venitul imprumutului ipotecar. Ele pot fi considerate un fel de prima de rascumparare, daca proprietarul achita anticipat imprumutul, deoarece se plateste intreaga valoare nominala a imprumutului ipotecar, nu valoarea diminuata din cauza punctelor, imprumutata de fapt proprietarului. Astfel se procedeaza chiar daca debitorul achita repede imprumutul, cum ar fi intr-un an sau doi. 6. Platile partiale ipotecare in avans reduc principalul datorat, dar nu reduc si plata lunara. in schimb, este redus numarul platilor, iar ipoteca este achitata mai devreme decat s-a ificat. 7. De multe ori, ipotecile sunt facute conform unuia din mai multe programe oferite de o agentie a guvernului Statelor Unite. De exemplu, atat Administratia Veteranilor (Veterans Adminis-tration - VA), cat si Administratia Federala pentru Locuinte (Federal Housing Administration - FHA), ofera ipoteci celor care se califica drept cumparatori de case. Ipotecile lor sunt asigurate de agentie in printa platii principalului. |
|
|
Politica de confidentialitate
|
