 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
FINANTE
Finante publice, legislatie fiscala, contabilitate, informatii fiscale, asistenta contribuabili, transparenta institutionala, formulare fiscale din domaniul finantelor publice si private (Declaratii fiscale · Fise fiscale · Situatii financiare · Raportari anuale) |
| StiuCum
Home » finante
» piata obligatiunilor
» Piata titlurilor de valoare
|
|
Titluri de valoare create din fondurile de ipoteci |
|
| Din fondurile ipotecare pot fi create doua tipuri diferite de titluri de loare: 1. pass-throughs (titluri de loare pe baza mentinerii platilor proportionale) sau pay-throughs (titluri de loare ce transfera drepturile si obligatiile initiale) si 2. obligatii ipotecare cu colateral (collateralized mortgage obligations -CMOs). Un titlu de loare pass-through trimite, pur si simplu, fiecarui detinator al titlului partea sa proportionala din platile incasate, in functie de investitia sa in fond. De exemplu, daca un investitor are in proprietate 1% din fond, acel investitor primi 1% din platile totale ale dobanzii si principalului incasate de fond. Un titlu CMO distribuie platile catre detinatorii individuali de titluri de loare, conform unui program de plati predeterminat. Unii detinatori de titluri vor primi plati ale principalului inaintea altora, conform contractului dinain Iata un exemplu pentru a prezenta trasaturile principale ale acestor doua tipuri diferite de titluri de loare, precum si modul lor de functionare. Sa presupunem ca Bill a imprumutat 4.800$ facand o ipoteca pe casa si convine sa plateasca lunar 100$ din principal, incepand cu luna urmatoare, cu o dobanda de 6% pe an. Bill si-a programat 48 de plati lunare a cate 100$ fiecare, cu o dobanda incepand de la 24$ in prima luna si scazand lunar cu cate 0,50$. Astfel, prima plata programata a lui Bill, scadenta peste o luna, fi de 124$, iar ultima plata, programata scadenta peste 48 de luni, fi de 100,50$, suma care achita ipoteca. Fiecare plata este facuta unui administrator (trustee) care primeste platile lui Bill si care, la randul lui, trimite banii proprietarilor indreptatiti sa primeasca platile. Bineinteles, in realitate platile lui Bill ar fi egale si nu ar scadea de la luna la luna; totodata, administratorul ar fi platit pentru serviciile sale insa, in acest exemplu, am simplificat lucrurile pentru a ne face mai bine intelesi. Sa presupunem ca ipoteca lui Bill are patru proprietari: John, Mary, Sally si Jim. De asemenea, sa presupunem ca ei sunt de acord sa imparta egal fiecare plata pe care o efectueaza Bill. Administratorul trimite fiecaruia dintre ei o cota parte de un sfert din fiecare plata. Astfel, la prima plata, fiecare primi 31$ reprezentand un sfert din prima plata a lui Bill de 124$, iar la ultima plata, in a 48-a luna, fiecare primi 25,13$, adica un sfert din ultima plata a lui Bill de 100,50$. Acum, sa ne imaginam ca Bill, in cea de-a treia luna, adauga o suma suplimentara de 40$ la plata principalului. Administratorul primeste plata suplimentara si trimite fiecaruia dintre cei patru investitori o cota parte, adica 10$. Din cauza acestei plati anticipate, in lunile viitoare, venitul din dobanda al fiecaruia dintre ei se reduce cu 0,05$. Bill continua sa faca plata lunara a principalului de 100$ si, in consecinta, fiecare dintre cei patru continua sa primeasca o cota parte de 25$ pana in ultima luna cand plata lui Bill fi de doar 60$ (in ipoteza in care acesta nu mai face plati suplimentare) si fiecare dintre cei patru primi o plata finala de 15$, impreuna cu dobanda pentru ultima plata. Acesta este un titlu de loare pass-through. Fiecare plata, inclusiv cea suplimentara, a fost distribuita celor patru participanti in functie de participatia fiecaruia la fondul de ipoteci; fiecare a obtinut un sfert din platile efectuate de Bill. Dar, sa presupunem ca participantii nu vor sa faca acest lucru. Sa ne imaginam, de exemplu, ca fiecare investi tot 1.200$, dar John vrea ca principalul lui sa fie restituit in timpul primului an, Mary in timpul celui de al doilea an, Sally isi vrea principalul rambursat in cel de al treilea an, iar Jim este dispus sa astepte pana in al patrulea an. imprumutul ar putea fi structurat in felul urmator: fiecare investitor obtine dobanda pentru suma care ii este datorata, dar toate platile principalului sunt trimise mai intai lui John, apoi lui Mary dupa ce John a fost platit in totalitate, apoi lui Sally, dupa ce Mary a fost platita integral si, in sfarsit, lui Jim, dupa ce si Sally a fost platita integral. Astfel, John primeste cate 100$ ca plati ale principalului in fiecare luna a primului an, in timp ce ceilalti trei isi primesc doar dobanda, adica 6$ pe luna. Dobanda lui John incepe de la 6,00$, scazand cu 0,50$ per luna. La cea de-a 13-a plata John este platit integral, iar Mary incepe sa primeasca cate 100$ lunar, dobanda ei scazand cu 0,50$ lunar. Dupa doi ani si Mary este platita integral, iar Sally incepe sa primeasca lunar cate 100$ si, in sfarsit, in al patrulea an, incepe si Jim sa primeasca cate 100$ per luna. Astfel a fost creat un titlu CMO, iar cele patru clase diferite de proprietate, reprezentate in acest exemplu de cazurile celor patru proprietari diferiti, sunt numite transe. Obserti ca, in primul caz, fiecare proprietar a incasat aceleasi plati si fiecare poseda acelasi tip de titlu de loare. Fiecare titlu de loare avea aceleasi caracteristici, acelasi numar CUSIP si primea aceleasi plati proportionale. in cel de-al doilea caz, s-au creat patru titluri de loare diferite, fiecare and un diferit de rambursare a principalului. Fiecare dintre aceste patru titluri de loare are caracteristici diferite si un numar CUSIP distinct. Sa presupunem acum ca Bill efectueaza o plata suplimentara de 40$ in cea de-a treia luna. Toata ac Bineinteles, in realitate aceste titluri CMO au scadente anuale, nu lunare, iar proprietarii titlurilor de loare cu o scadenta mai indepartata, cum ar fi Sally si Jim, primesc o rata mai mare a dobanzii decat proprietarii titlurilor de loare cu o scadenta mai apropiata, cum ar fi John si Mary, deoarece titlurile lor ajung la maturitate mai tarziu. De exemplu John si Mary ar putea primi o rata a dobanzii de 5,5%, iar Sally si Jim ar putea primi o rata a dobanzii de 6,5%. Acest exemplu arata doar principiile generale ale mecanismului unui titlu CMO. Este usor de obsert ca plata anticipata a lui Bill a determinat schimbarea platilor de principal catre toti investitorii. Acest sistem de plata anticipata poarta denumirea de plata secventiala (sequential pay) sau plain nilia. De asemenea, puteti obser cu usurinta ca aceasta modalitate destul de complicata de rambursare poate fi ificata si altfel. De exemplu, plata anticipata a lui Bill de 40$ i-ar putea reveni lui Jim, impreuna cu alte plati anticipate pe care le-ar mai putea face Bill. in acest caz, fluxurile de numerar catre John, Mary si Sally ar ramane neschimbate daca Bill nu ar plati anticipat mai mult de 1.200$ in primii trei ani, in timp ce programul de plata al lui Jim s-ar putea schimba foarte mult. Pe de alta parte, plata anticipata a lui Bill de 40$ i-ar putea reveni lui Sally, astfel incat platile lui John si Mary nu s-ar schimba, dar s-ar schimba platile lui Sally si Jim. Pot fi alcatuite numeroase scheme de rambursare, chiar si pentru acest caz simplu. insa, in practica propriu-zisa, schemele pot deveni foarte complicate. De asemenea, se obser ca decizia lui Bill de a plati anticipat cei 40$ schimba cel putin un program de plati, putand schimba programele de plati ale tuturor. Prin urmare, deciziile cu privire la platile anticipate ale celor care au ipoteci in fond vor crea o diferenta mare in platile efective catre proprietarii titlurilor de loare. Acest lucru necesita cunoasterea modului de previzionare al platilor anticipate si a efectelor ratei platilor anticipate asupra titlurilor de loare garantate ipotecar. MOTIVELE PLA,TILOR ANTICIPATE Oamenii care isi platesc cu anticipatie ipotecile o fac dintr-o mare rietate de motive: mutarea la o alta adresa, o sursa neasteptata de venituri cum ar fi o prima sau o mostenire care permite plata unui ans sau chiar achitarea ipotecii, ori simpla dorinta de a face economii suplimentare care sa fie transformate in plati lunare suplimentare de principal, precum si alte motive. REFINANTAREA UNEI IPOTECI Refmantarea unei ipoteci poate constitui un motiv suplimentar important pentru plata anticipata. Refinantarea depinde aproape in intregime de nivelul ratelor generale ale dobanzii deoarece refinantarea nu este antajoasa daca nu poate produce o economie importanta cu dobanda. Nu oricine poate refmanta o ipoteca, chiar daca au scazut ratele dobanzii. Motivul principal poate fi acela ca debitorul nu se mai califica pentru un imprumut ipotecar: poate a scazut venitul familiei, poate au crescut alte imprumuturi ale familiei sau debitorul nu se mai poate califica din motive personale. In asemenea cazuri, debitorul poate doar continua sa efectueze platile datorate si sa spere ca situatia se schimba. S-ar putea ca loarea casei sa fi scazut, astfel incat noul imprumut sa nu fie destul de mare pentru rambursarea vechiului imprumut. in perioada dintre 1986 si 1996, preturile proprietatilor imobiliare au scazut, imporan-du-i pe proprietarii ghinionisti. |
|
|
Politica de confidentialitate
|
